Nulidade Arrendamento
Sumário
O facto de os autores terem proposto a acção de despejo com base na validade do contrato de arrendamento não impede que, com base na reclamação de nulidade do contrato, se condene os réus (então arrendatários) a pagar-lhes o valor equivalente às rendas vencidas e vincendas até à efectiva entrega do prédio aos autores e a compensar o valor das rendas com o valor objectivo do uso e fruição do prédio.
Texto da decisão
Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto
I. RELATÓRIO
No 2º Juízo do tribunal Judicial da Comarca de Paços de Ferreira Miguel... e Ana..., residentes na Rua..., n.º.., Vila de..., nesta Comarca, intentaram a presente acção declarativa de condenação, na forma sumária, contra José..., residente na Rua..., n.º..., ..., Gondomar, e Rui..., residente na Rua..., n.º ..., Santo Tirso.
Alegam, em síntese:
-- Que, através de contrato escrito, o autor marido deu de arrendamento aos réus, para fins habitacionais, um prédio urbano da propriedade dos autores composto por rés-do-chão e primeiro andar, sito na Rua..., n.º ..., na freguesia de Freamunde.
-- O contrato foi celebrado pelo prazo de 5 anos, com início em 19 de Abril de 2001, pela renda anual de 780.000$00, a pagar em duodécimos de 65.000$00, no primeiro dia do mês anterior àquele a que respeitar, na residência do senhorio.
-- Estipularam que os réus iriam fazer algumas obras de manutenção, designadamente, pinturas interiores, as quais ficariam pertença dos autores.
-- Por isso, acordaram, também, que os réus não teriam qualquer direito a indemnização pelas ditas obras porquanto no primeiro ano de vigência do contrato, beneficiariam de uma redução de renda para os 35.000$00.
-- Sucede que, apesar de terem entrado na posse do locado, com a assinatura do contrato, ou seja, em 19 de Abril de 2001, os réus não pagaram qualquer renda ao autor.
-- Devem, assim, os réus aos autores, a quantia de 3.242,19 €, a título de rendas vencidas e não pagas durante o primeiro ano de vigência do contrato.
-- Após esta ultima data serão devidas as rendas mensais de 65.000$00 , ou seja, 324,22€, até entrega efectiva do locado.
-- Para além disso, os autores têm direito a um indemnização igual a 50% do que for devido, por força da mora da obrigação de pagamento das rendas vencidas e ainda nos juros de mora contados à taxa legal, desde a citação, até efectivo e integral reembolso.
Pedem:
a) se declare resolvido o contrato de arrendamento existente entre autor e réus;
b) se condenem os réus a despejar imediatamente o locado, entregando-o livre e desembaraçado ao autor;
c) se condene os réus a pagarem aos autores :
1. a quantia de 3.242,19 €, correspondente às rendas em divida à data da propositura da acção;
2. a quantia de 1.621,10€, a título de indemnização legal devida pela mora quanto ao pagamento das rendas em divida;
3. o montante das rendas que se vencerem após a propositura da acção até à entrega efectiva do arrendado.
e ainda os juros de mora que se vencerem sobre as quantias peticionadas.
O réu José... contestou alegando que a finalidade do contrato de arrendamento que celebrou com o autor era de instalação no locado de consultórios para o exercício de profissão liberal. Na ocasião acordaram que seriam necessárias algumas obras para adequar o locado à finalidade pretendida. Por isso acordaram que os réus fariam parte das obras - pelas quais não teriam direito a indemnização no fim do contrato, mas justificariam uma diminuição da renda no primeiro ano de vigência do contrato - ficando os autores com o encargo de proceder à reparação do telhado e colocação de uma janela nova num quarto de banho, bem de obter a licença municipal para o fim acordado.
Para que ficasse a constar de documento escrito o então acordado e para que os réus pudessem dar início às obras, o autor marido escreveu pelo próprio punho, num impresso de “contrato de arrendamento”, a identificação dos autores, do prédio e demais condições acordadas, ficando por preencher o espaço reservado à data do início de vigência do contrato.
Sucede que os autores não efectuaram as obras da sua responsabilidade, nem diligenciaram pela obtenção do licenciamento municipal da sua utilização, tornando o imóvel inutilizável para o fim acordado.
Assim, o contrato de arrendamento não chegou a ter início de vigência.
Aliás, por mera cautela, o réu comunicou ao autor o desinteresse definitivo pelo contrato projectado e que assim considerava tal contrato definitivamente resolvido.
Conclui pedindo a condenação dos autores em multa e em indemnização ao réu, não inferior a 1.000 Euros, como litigante de má-fé.
Por seu turno, o réu Rui... contestou, com os mesmos fundamentos fácticos alegados pelo co-réu e invoca a nulidade, por simulação, do contrato versado nos presentes autos. Por outro lado, tal contrato não chegou a vigorar, nada tendo os réus usado ou fruído, pelo que não são devidas quaisquer quantias a título de rendas.
Pede, também, a condenação dos autores em multa e indemnização por litigarem de má-fé e abuso de direito.
Por fim, deduz reconvenção, pedindo:
-- Seja declarado nulo o contrato de habitação que os Autores juntam;
-- Seja declarada a resolução do contrato efectuada pelos réus em 14.03.2002
Absolvendo-se os réus de todo o peticionado.
Se assim se não entender:
deverão os réus pagar as rendas à razão de 174,58 Euros – 35.000$00 mensais;
Deverão ser os autores condenados por abuso de direito e como litigantes de má fé em multa e indemnização.
Deverão ser os autores condenados a pagar aos réus a quantia de 8.978,36 Euros a título de obras que aqueles fizeram;
Deverão ser os autores condenados a pagar os lucros cessantes, em montante a liquidar em execução de sentença;
Subsidiariamente, serem os autores condenados a restituírem a quantia de 8.978,36 Euros à luz do enriquecimento sem causa;
Devendo ainda os autores ser condenados a pagar juros à taxa legal desde a conclusão das obras por banda dos réus (30.06.2001), até integral pagamento
O autor respondeu às contestações de ambos os réus, concluindo pela improcedência das excepções invocadas.
Foi elaborado despacho saneador tabelar bem assim elaborada a relação da matéria assente e a da Base Instrutória de que não foi apresentada reclamação.
Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, após a qual o tribunal respondeu à matéria de facto da Base Instrutória sem qualquer reclamação.
A final foi proferida sentença, decidindo-se nos seguintes termos:
“Pelo exposto, decide-se julgar a acção parcialmente procedente e, em consequência, condenar os réus:
a) a entregar aos autores o prédio urbano referido em 1, livre de pessoas e de bens;
b) a pagar ao autor a quantia de 2.094,95 € (sete mil, trezentos e quarenta e quatro euros e oitenta cêntimos), acrescida de juros de mora, à taxa legal de 7%, contados desde a data da citação até efectivo e integral pagamento bem como as quantias correspondentes às rendas que se tiverem vencido após a data da interposição da presente acção até à entrega efectiva do referido imóvel, no montante mensal de 324,22 € [trezentos e vinte e quatro euros e vinte e dois cêntimos);
Mais se decide julgar improcedentes, por não provados, os pedidos reconvencionais deduzidos pelo réu Rui... e, em consequência, absolver os réus destes pedidos”
Inconformado, o réu José... interpôs o presente recurso de apelação, apresentando as respectivas alegações que conclui nos seguintes termos:
“1. A declaração oficiosa de nulidade do contrato traduzido no documento de fls... dos autos implica a condenação na restituição de tudo o que houver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
2. Os réus fizeram obras em execução do contrato nulo no valor de, pelo menos, 8.978,36 Euros que ficaram pertença dos autores e incorporadas no prédio.
3. Logo, têm direito à restituição desse valor.
4. A sentença recorrida, ao não decidir assim, violou o disposto no nº 1 do al. 289º do CC
5. Por outro lado, a sentença recorrida errou ao considerar que os autores proporcionaram aos réus o gozo do prédio para o fim a que se destina.
6. Com efeito, esse fim era, como resultou provado, o exercício de profissão liberal e o prédio não tinha licença para tal, sendo que os senhorios eram os únicos com legitimidade e obrigação para a obter.
7. De resto, o arrendamento não habitacional de locais habitacionais sem autorização municipal é nulo e a falta de licença confere ao arrendatário não só o direito de resolver o contrato, mas também a indemnização e sujeita o senhorio a coima.
8. De resto não resultou provado nem sequer foi alegado que os réus tenham exercido qualquer actividade liberal no prédio, nem a poderiam legalmente exercer por não estar licenciado para tal.
9. Assim, o constante da al. b) da decisão viola o disposto no artº 9º do RAU.
Termos em que, dando-se provimento ao recurso e extraindo-se todas as consequências da declaração de nulidade do contrato, nomeadamente a de os autores restituírem o que receberam, e revogando-se a sentença recorrida pelo menos no que respeita à al. b) da parte decisória, bem como às custas, se fará
JUSTIÇA!”
Os Autores/apelados contra-alegaram, sustentando a bondade da decisão recorrida.
Foram colhidos os vistos legais.
Cumpre apreciar e decidir.
II. FUNDAMENTAÇÃO
II. 1. AS QUESTÕES:
Tendo presente que:
-- O objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (arts. 684º, nº3 e 690º, nºs 1 e 3, do C. P. Civil);
-- Nos recursos se apreciam questões e não razões;
-- Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido,
são os seguintes os temas das questões propostas para resolução:
1ª- Saber se os réus deveriam ou não ser condenados a pagar ao autor a quantia de 2.094,95 €, acrescida de juros de mora, à taxa legal desde a data da citação até efectivo e integral pagamento bem como as quantias correspondentes às rendas que se tiverem vencido após a data da interposição da presente acção, no montante mensal de 324,22 €.
2ª- Saber se, como consequência da declaração da nulidade do contrato outorgado entre autores e réus, devem os autores restituir aos réus o valor das obras que estes realizaram no prédio dos autores, no valor de 8.978,36 Euros;
Vejamos.
II. 2. OS FACTOS PROVADOS:
1. Encontra-se junto aos autos, a fls. 5 e 6, um documento escrito e assinado por autores e réus, através do qual aqueles, na qualidade de senhorios, e estes, na qualidade de inquilinos, declararam celebrar um contrato de arrendamento por um período de 5 anos, prorrogável por três anos, tendo por objecto um prédio urbano da propriedade dos autores, constituído por rés-do-chão e primeiro andar, sito na Rua..., n.º ..., freguesia de Freamunde, nesta comarca;
2. Do mesmo documento consta que tal contrato se destina à habitação;
3. A renda anual contratada foi de 780.000$00, a pagar em duodécimos de 65.000$00, em casa do senhorio, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar;
4. Autores e réus acordaram que estes iriam proceder à realização de algumas obras no interior do locado, obras essas que ficariam desde logo pertença dos autores;
5. Mais acordaram que os réus não teriam direito a qualquer indemnização pelas ditas obras, já que também acordaram que, no primeiro ano de vigência do contrato pagariam apenas a renda de 35.000$00 por mês;
6. O documento referido em 19 não se encontra datado e nele está por preencher o espaço reservado ao início e termo do contrato;
7. Os réus entraram na posse do locado simultaneamente com a assinatura do documento referido em 1);
8. Os réus nunca pagaram qualquer quantia a título de renda;
9. Os réus José... e Rui... enviaram aos autores, respectivamente, as cartas juntas a fls. 18 e 33, com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido;
10. O documento referido em 1) foi assinado em Abril de 2001;
11. Apesar do declarado nesse documento, autores e réus pretendiam celebrar um contrato de arrendamento com a finalidade de os réus instalarem no locado consultórios para o exercício de profissão liberal;
12. Os réus fizeram obras no prédio dos autores;
13. Nessas obras despenderam, pelo menos, a quantia de 8.978,36 Euros;
III. O DIREITO:
Vejamos, então, as questões suscitadas nas conclusões das alegações do recurso.
Como resulta claro do teor das conclusões das alegações de recurso, delimitadoras do seu objecto, não vem interposto recurso no que tange à matéria de facto, nem se alveja que, face ao estatuído no artº 712º do CPC, haja qualquer motivo para ser modificada a decisão de tal matéria .
Assim sendo, é com os factos dados como provados na sentença-- portanto, definitivamente assentes--, que temos de trabalhar.
Quanto à 1ª questão suscitada nas conclusões das alegações de recurso, qual seja, saber se os réus deveriam ou não ser condenados a pagar ao autor a quantia de 2.094,95 €, acrescida de juros de mora, à taxa legal desde a data da citação até efectivo e integral pagamento bem como as quantias correspondentes às rendas que se tiverem vencido após a data da interposição da presente acção, no montante mensal de 324,22 €.:
Parece que, tendo em conta a verificação in casu dos elementos que constituem tal relação contratual (cfr. arts. 1022º e 1023º do CC), é inquestionável e é pacífico entre as partes litigantes que estas celebraram um contrato de arrendamento urbano para o exercício da profissão liberal, tendo o início de vigência em Abril de 1999.
Igualmente ninguém contesta que, aplicando-se ao caso o regime do Dec.-Lei nº 321-B/90, de 15.10 -cfr. artº 5º deste diploma legal--, vale em sede do forma do aludido contrato o disposto no artº 7º, nº2, al. b) deste Dec.-Lei. Ou seja, impunha-se, para a validade formal deste contrato, a escritura pública (cfr. artº 81º, al. f) do Cód. do Notariado) - pois que a dispensa de escritura pública prevista no Dec.-Lei nº 64-A/2000, de 22.04, não vale para o contrato em apreciação, por ser anterior à sua vigência (1.5.2000), ut artº 12º, nº2 do CC e, ainda, o estudo de Menezes Cordeiro e Castro Fraga, Novo Regime do Arrendamento Urbano, 1990).
Face à ausência da forma imposta por lei, a sanção é a nulidade do contrato (artsº 220º, do CC), não podendo ser convalidado o arrendamento com a exibição de recibo de renda—que, aliás, não existe, pois provado ficou que “os réus nunca pagaram qualquer quantia a título de renda” (ponto 8 dos factos provados)--, por ser-lhe inaplicável o nº 3 do citado artº 7º (cfr. Jorge Aragão Seia, Arrendamento Urbano anotado e comentado, Almedina, 1995, pág. 131).
Face ao disposto nos arts. 280º e 386º do CC, a nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal [Sendo de salientar que o regime das nulidades que decorre dos arts. 285º e segs. do C.C. obsta à procedência da arguição—por inobservância da forma legal—fundada em abuso de direito (cfr. Ac. do STJ de 11.07.1991, in Bol. M. J. 409º, 735].
Foi o que fez o tribunal recorrido: declarou a nulidade do contrato de arrendamento. E podia fazê-lo, mesmo considerando o entendimento daqueles que sustentam que para que o tribunal possa conhecer oficiosamente da nulidade absoluta de um contrato de arrendamento em determinado processo é necessário que todos os contraentes intervenham na acção [Ac. S.T.J. de 28.04.1997, Bol.M.J. 366, 488].
Numa coisa, porém, errou a decisão recorrida: se é certo que no texto da mesma declarou nulo o contrato de arrendamento invocado pelo autor nos presentes autos, por inobservância do formalismo legal (cfr. fls. 144, fine), por manifesto lapso, não “transportou”, como devia, tal decisão para a parte decisória da sentença, antes se limitando a fazer a aplicação das consequências dessa declaração de nulidade, designadamente, condenando os réus a entregar aos autores o prédio locado, bem assim a pagar-lhes s quantias equivalentes às rendas.
A final, faremos a necessária correcção.
Aqui chegados, temos sobre mãos a apreciação propriamente dita da primeira questão suscitada pelo recorrente, supra identificada.
Vejamos.
Na sentença recorrida escreveu-se o seguinte:
“... o que se pretende, seja válido ou nulo o negócio, é aquilo que foi prestado, ou seja, a restituição do locado, bem como do montante das rendas que não foram pagas e que acabam por ser o componente económico do que foi prestado.
É que, na hipótese de impossibilidade da restituição em espécie, deve operar a restituição do valor correspondente. Ora, a restituição pelo valor equivalente após a declaração de nulidade abrange assim tudo o que tiver sido prestado e afirma-se também nas situações em que existem prestações já cumpridas prática e economicamente.
Na hipótese dos autos, a prestação dos autores, decorrente do contrato nulo, está prática e economicamente cumprida: os autores proporcionaram aos réus o gozo do prédio objecto do contrato, para os fins neste estipulados, tendo estes gozado e fruído do arrendado nos termos do contrato viciado.
Declarado nulo o contrato, cada parte deve restituir o que recebeu, em espécie ou em valor. O senhorio poderia ser obrigado a restituir em espécie a totalidade das rendas recebidas. Todavia, deve o inquilino a parte objectivamente correspondente à sua utilização do prédio.
Os dois deveres compensam-se, na medida em que, em princípio, existe equivalência entre o valor da renda estipulado pelas partes e o valor objectivo do uso e fruição do prédio. Com efeito, tendo as partes estipulado o montante da renda a pagar, de forma livre, parece-nos lícito afirmar que a mesma correspondeu, no entendimento destas, ao valor locativo do prédio. As regras da experiência comum permitem ainda afirmar que, atento o funcionamento do mercado - a construção e disponibilização de espaços arrendáveis na zona e o preço destes - o valor da renda estabelecida pelas partes se aproxima do valor objectivo do locado, considerado ainda o fim do arrendamento.
No caso em apreço, ficou provado que a renda anual contratada foi de 780.000$00, a pagar em duodécimos de 65.000$00, em casa do senhorio, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar.
[.......................................................].
Ficou demonstrado que os réus não pagaram qualquer quantia a título de rendas [.............................].
Assim, uma vez demonstrado o gozo do prédio pelo réu nos termos do contrato viciado e o não pagamento das rendas a partir de Abril de 2001, deveriam estes ser condenados a restituírem aos autores não só o imóvel locado, mas também a pagar-lhe a quantia global de 2.094,95€. (35.000 x 12 meses.), correspondente ao montante mensalmente devido e não pago, até à data da propositura da acção, pela fruição do objecto do arrendamento e, bem assim, a quantia correspondentes às rendas que se venceram após a propositura da acção até entrega do locado, no montante mensal de 324,22 € até à entrega do locado.” - sublinhados são nossos.
Parece que neste aspecto nenhuma censura merece a decisão recorrida. A condenação dos réus no pagamento das quantias equivalentes às rendas que deveriam ter pago aos autores e não pagaram, é uma consequência da declaração de nulidade do contrato, pois o artº 389º, nº1, do CC é claro ao prescrever que deve “ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente”.
E não argumentem os réus com a alegação de que os autores não proporcionaram o gozo do prédio para os fins a que se destinava no contrato, em violação do disposto no artº 9º do RAU.
É que, não só o citado artº pressupõe um contrato de arrendamento válido - que não se verifica no caso, uma vez declarada a sua nulidade formal--, como se provou que os réus entraram na posse do contrato em Abril de 2001 (cfr. pontos 7 e 10 dos factos provados) e têm estado a ocupá-lo desde então - quase um ano vencido à data da propositura da acção (cfr. fls. 2 e artº 267º do CPC) - sem pagamento do que quer que seja, o que, a não pagarem aos autores os valores correspondentes às rendas acordadas, não só traduziria um injusto e injustificado desequilíbrio das prestações, como escondendo-se na nulidade do contrato para não pagar poderia até traduzir um abuso de direito (artº 334º do CC).
Certo é que os autores instauraram esta acção tendo como causa de pedir o não pagamento das rendas pelos réus, com a consequente resolução do contrato de arrendamento.
Ora, o facto de terem accionado com base na validade do contrato de arrendamento não impede que, com base na declaração de nulidade do contrato, se condene os réus (então arrendatários) a pagar-lhes as o valor equivalente às rendas vencidas e vincendas até à efectiva entrega do prédio aos autores.
De facto, não se alveja necessidade de obrigar os autores a propor nova acção a pedir a indemnização pela utilização do locado, indemnização essa que corresponderia ao valor das rendas acordadas até à efectiva entrega do prédio.
Efectivamente, “o que interessará não é o efeito jurídico que as partes formulem, mas sim o efeito prático que pretendam alcançar” [Anselmo de Castro, Direito Processual Civil Declarativo, vol. III, pág. 203].
Neste sentido e de interesse, ver, v.g., os Acs. da Rel. de Lisboa, de 31.10.91, 16.01.90, 08.06.89, 11.05.89 e da Rel. do Porto de 07.05.87, respectivamente, in Bol. M.J. 410º-859, Col. Jur. XV, 1º, 87, Col. Jur.,XIV, 3º, 136, C.Jur., XIV, 3º, 192 e C.Jur.,XII, 3º, 166.
Ver, ainda, Batista Machado, in RLJ, Ano 117, pág. 365 e Mário de Brito, in Código Civil Anotado, Vol. I, pág. 364.
Quanto à compensação do valor das rendas com o valor objectivo do uso e fruição do prédio, pode ver-se Castro Mendes, Direito Civil-Teoria Geral, lições policopiadas ao 2º ano jurídico de 1972-73, Lisboa 1972, 442.
Portanto, bem andou o Mmº Juiz em, como consequência da declaração de nulidade (formal) do contrato, condenar os réus a pagar aos autores as quantias equivalentes às rendas devidas desde a ocupação do arrendado e respectivos juros de mora, até à sua efectiva entrega aos autores.
Sobre o bem fundado da condenação nos juros de mora, pode ver-se, v.g., o Ac. da Relação do Porto, relatado pelo hoje Sr. Conselheiro Camilo Camilo), de 1995.12.07, sumariado no Bol. M. J. nº 452, pág. 486, bem assim o Ac. da Rel. de Évora (Santos Carvalho), de 1996.03.26, in Col. Jur., 1996, II, 276 e Diogo Leite de Campos, in A Subsidiariedade da Obrigação de Restituir o Enriquecimento, pág. 201.
Anote-se que já Castro Mendes escrevia que “a nulidade ou anulabilidade podem ser acompanhadas do dever de indemnizar por parte de um dos intervenientes do negócio jurídico” [Teoria Geral,..., Lx, AAFDL, III, p. 685].
Improcede, como tal, esta primeira questão suscitada pelo réu/recorrente e, por consequência, naufragam as pertinentes conclusões das alegações de recurso.
-- Quanto à segunda questão: saber se como consequência da declaração da nulidade do contrato, devem os autores restituir aos réus o valor das obras/benfeitorias que estes realizaram no prédio (dos autores), no valor de 8.978,36 Euros.
Vejamos.
Declarada a nulidade do contrato e considerando que os efeitos dessa declaração operam retroactivamente (artº 289º do CC) - o que está em perfeita coerência com a ideia de que a invalidade resulta de um vício intrínseco do negócio jurídico e, portanto, contemporâneo da sua formação--, “haverá lugar à repristinação das coisas no estado anterior ao negócio, restituindo-se tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente (289º, nº1). Tal restituição deve ter lugar mesmo que se não verifiquem os requisitos do enriquecimento sem causa, isto é, cada uma das partes é obrigada a restituir tudo o que recebeu e não apenas aquilo com que se locupletou. As obrigações recíprocas de restituição estão sujeitas ao princípio do cumprimento simultâneo, designadamente à aplicação da «exceptio non adimpleti contractus» (artº 290º).”- Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, Coimbra Editora, 1976, pág. 475.
Por outro lado, como resulta do disposto no nº 3 do artº 289º do CC,, não obstante a retroactividade, há lugar à aplicação das normas sobre a situação do possuidor de boa fé, em matéria de frutos, benfeitorias, encargos, etc.
Assim sendo, tal como acontece relativamente ao pagamento pelos réus aos autores das rendas vencidas e vincendas até à efectiva entrega do arrendado aos autores, também não vemos razão para que não sejam os autores obrigados a “restituir” aos réus o valor das obras ou benfeitorias que estes levaram a efeito no arrendado.
Efectivamente, se é certo que ficou acordado que as obras que os réus fizessem no locado passariam a fazer parte deste sem que os réus tivessem direito a qualquer indemnização pelas mesmas (ponto 5 dos factos provados), certo é, também, que tal acordo foi feito na suposição de que o arrendamento vingaria, isto é, não estaria viciado por nulidade, até porque também ficou acordado que a inexistência de direito a indemnização pelas ditas obras ficaria compensado pelo facto de no primeiro ano de vigência do contrato a renda a pagar pelos réus ser substancialmente reduzida (citado ponto 5 dos factos provados).
Ou seja, é manifesto que os réus só fizeram obras no arrendado - no que despenderam quantia significativa (8.978,36 Euros) - porque pensavam poder passar a utilizar o mesmo sem serem - como acabam por ser - surpreendidos com a declaração de nulidade (por vício de forma) do contrato de arrendamento. É isto que alguém na posição do real declaratário (arrendatários) teria entendido.
O nº 1 do artº 236º do CC representa a consagração da chamada «teoria da impressão do destinatário», teoria que entende que a declaração negocial deve ser interpretada como a interpretaria um destinatário mediadamente sagaz, diligente e prudente, colocado na posição concreta do destinatário.
O Código Civil não se pronunciou sobre o problema de saber quais as circunstâncias atendíveis para a interpretação, ensinando Mota Pinto que «se deverá operar com a hipótese de um declaratário normal: serão atendíveis todos os coeficiente ou elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário efectivo, teria em conta» [Teoria Geral do Direito Civil, 1980, 421].
Entre os elementos a tomar em conta destacam-se os posteriores ao negócio, elementos estes que são «os modos de conduta porque posteriormente se prestou observância ao negócio concluído» [Rui Alarcão, in Bol. M.J. nº 84º, pág. 334].
Manuel de Andrade refere, a título exemplificativo, «os termos do negócio», «os usos de outra natureza que possam interessar», a «finalidade prosseguida pelo declarante» e «os interesses em jogo no negócio» [Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, 1960, 313, nota 1].
Posto isto, dir-se-á que, numa apreciação superficial, obrigar os réus a, não só ter de restituir aos autores o arrendado, como também a ficarem desembolsados das quantias que despenderam nas obras no prédio não é aceitável, como, até, vai contra o princípio da boa fé que presidiu à feitura do contrato de arrendamento pelas partes.
Não se esqueça que a boa fé está presente tanto na preparação como na formação do contrato (artº 227º do C. Civil), como , também, no cumprimento das obrigações e no exercício do direito correspondente (artº 762º, do mesmo Código).
É um princípio que constitui uma trave mestra, certa e segura da nossa ordem jurídica, vivificando-a por forma a dar solução a toda a gama de problemas de cooperação social que ela visa resolver no campo obrigacional--princípio, é certo, que deve ser observado com as restrições apontadas por Salvatore Romano, em “Enciclopédia del Diritto”, Milão, 1959, - “Buona Fede”, págs. 667 e segs. Ver, ainda, a Boa Fé nos Contratos, de Armando Torres Paulo, pág. 124 e “A Boa Fé no Direito Comercial”, in “temas de Direito Comercial”, conferência no Conselho Distrital do Porto da ordem dos Advogados, págs. 177 e segs. e Baptista Machado, in Obras Dispersas, vol. I.
Sem embargo da bondade do acabado de expor, cremos, porém, que o direito dos réus à indemnização das benfeitorias não poderá ser satisfeito in casu.
Vejamos porquê.
Neste ponto concordamos com a decisão recorrida quando refere que, dada a declaração de nulidade do contrato, a questão da indemnização do valor das benfeitorias não pode ser decidido de acordo com o regime estabelecido pelo art.º 1046º do Código Civil - “indemnização de despesas e levantamento de benfeitorias--, tal como se não aplica o regime do enriquecimento sem causa, uma vez que este tem natureza subsidiária e só tem lugar quando a lei não faculta ao alegado “empobrecido” um outro meio de ser indemnizado ou restituído (artº 474º do CC).
E assim sendo, teremos que apreciar a questão do âmbito dos efeitos da declaração de nulidade.
Como tal, teremos que nos remeter para os efeitos da posse (arts. 1296º e segs., ex vi do disposto no nº 3 do artº 286º do CC.).
Preceitua o art.º 1273º, n.º 1 do Código Civil, que “tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito e, bem assim, a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela”.
Por sua vez, preceitua o art.º 1275º do Código Civil que:
“1. O possuidor de boa fé tem direito a levantar as benfeitorias voluptuárias, não se dando detrimento da coisa; no caso contrário, não pode levantá-las nem haver o valor delas.
2. O possuidor de má-fé perde, em qualquer caso, as benfeitorias voluptuárias que haja feito.”
Daqui resulta que o direito a indemnização pelo valor real das benfeitorias - assente que estamos em face de possuidores de boa fé (cfr. artº 1260º do CC e ponto 4 dos factos provados) - só existe relativamente às benfeitorias necessárias, pois no que respeita às úteis pode-se levantá-las tão só desde que não haja detrimento da coisa ou, então, reaver uma indemnização calculada pelas regras do enriquecimento sem causa. E quanto às benfeitorias voluptuárias só há direito ao seu levantamento não se dando detrimento da coisa, mas nunca haverá lugar a indemnização quanto a elas.
Provado ficou, efectivamente, que os réus fizeram obras no arrendado no valor supra apontado.
Não ficou, no entanto, provado que tipo de obras fizeram, o que nos não permite enquadrá-las na classificação supra, tendo em conta as noções que o artº 216º do CC nos fornece.
Isto é, não se sabendo se as benfeitorias que os réus fizeram são necessárias, úteis ou mesmo voluptuárias, ficamos sem saber se há lugar a indemnização ou simplesmente ao seu levantamento e, neste caso, ainda, se tal será possível uma vez que se desconhece se tal levantamento só poderá, ou não, ser feito à custa do detrimento do arrendado.
Ao contrário do que se escreveu na decisão recorrida (fls. 149), foi, efectivamente, alegado o tipo de obras a fazer no arrendado, como se vê no artº 5º da contestação do apelante (fls. 14) - obras essas que, a serem as ali referidas, se poderiam qualificar de necessárias (umas) e úteis (outras)- cfr. nº 2 do artº 216º do CC.
No entanto, tal matéria não foi levada, nem à “Matéria Assente”, nem a “Base Instrutória”, não tendo havido qualquer reclamação, nem tendo sido impugnada - como dito supra - a matéria de facto.
Como tal, e sendo ao apelante que incumbe a alegação e prova dos factos que constituem a causa de pedir da reconvenção, por serem constitutivos do direito que invoca (artº 342º, nº1 do CC), é manifesto que, também nesta parte, bem andou o tribunal a quo ao não condenar os autores no pagamento do valor peticionado pelas alegadas benfeitorias.
4. DECISÃO:
Termos em que acordam os juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em declarar a nulidade do contrato de arrendamento outorgado entre autores e réus, a que se reportam os presentes autos, confirmando a decisão recorrida, improcedendo a apelação.
Custas pelo apelante.
Porto, 13 de Novembro de 2003
Fernando Baptista Oliveira
Manuel Dias Ramos Pereira Ramalho
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha