Cabeça de casal Herança Arrendamento
Sumário
Não cumpre a sua obrigação no contrato de arrendamento o arrendatário que frui a coisa entre Novembro e Dezembro de um ano e Janeiro do ano seguinte, inclusive, sem realizar a contraprestação relativa a tais meses no prazo devido, sendo que à data da propositura da acção tal pagamento não havia ainda ocorrido, presumindo-se a sua culpa, nos termos do disposto no artigo 799º do Código Civil.
Texto da decisão
Acordam na 1ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I. RELATÓRIO.
MA…, na qualidade de cabeça de casal da herança aberta por óbito do seu marido, MAC…, veio intentar a presente acção de despejo contra PS… - ACTIVIDADES HOTELEIRAS, UIPESSOAL, LDA., pedindo que se declare resolvido o contrato de arrendamento, condenando-se a ré a restituir o local arrendado, livre de pessoas e bens e a pagar à autora as rendas vencidas, no montante actual de € 4.500,00 e as vincendas até à entrega efectiva do locado, bem como os juros de mora que à taxa legal, actualmente de 4% ao ano, se vencerem sobre o montante de cada uma das rendas, desde a data do incumprimento e até integral pagamento.
Alega, muito em síntese, que a Ré não efectuou o pagamento das rendas que se venceram de 01.11.2015 em diante.
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Regularmente citada a Ré contestou, aceitando ter procedido ao pagamento de algumas rendas com atraso e, bem assim, que à imagem do que havia sucedido no ano de 2014, acordou com a Autora que regularizaria todas as rendas que até então estivessem em falta a partir de 01.06.2016, altura em que a sua facturação iria aumentar significativamente.
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A autora deduziu incidente de despejo imediato, o que foi indeferido por requerimento de 02.11.2016, que veio a ser confirmado por Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido em 13.07.2017.
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Dispensou-se a realização da audiência prévia, proferiu-se despacho saneador, fixou-se o objecto do litígio, enunciaram-se os temas de prova, sem reclamações.
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Realizou-se a audiência de julgamento, vido a ser proferida sentença que, julgando a acção procedente:
a) Declarou resolvido o contrato de arrendamento referente o prédio urbano correspondente ao n.º … da Rua …, na Charneca de Caparica, descrito na …ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o nº … e inscrito na matriz predial da União das freguesias da Charneca da Caparica sob o artigo …;
b) Condenou a Ré PS… – Actividades Hoteleiras, Unipessoal, Lda. a restituir à Autora imediatamente, livre de pessoas e bens, a fracção descrita em a);
c) Condenou a Ré PS… – Actividades Hoteleiras, Unipessoal, Lda., no pagamento das rendas em atraso desde Novembro de 2015, que perfazem até Janeiro de 2016 o montante de € 4500,00 (quatro mil e quinhentos euros), bem como nas que se venceram depois dessa data e nas que se vencerem até ao trânsito em julgado da presente decisão, acrescidas de juros moratórios vencidos e vincendos desde a citação, à taxa legal de 4%, descontando o montante de €18.000,00, entretanto pago pela Ré;
d) Condenou a Ré PS… – Actividades Hoteleiras, Unipessoal, Lda. no pagamento da indemnização mensal de € 1500,00 (mil e quinhentos euros), desde a data do trânsito em julgado da presente decisão até à entrega do locado.
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Inconformada com esta decisão, dela apelou a Ré, formulando as seguintes conclusões:
Da impugnação da decisão quanto à matéria de facto
1- Os concretos pontos de facto que a Recorrente considera incorrectamente julgados é a sentença a quo ter entendido que não se provou que, citando, “1. Em Novembro de 2015 a ré acordou com a autora ir fazendo depósitos por conta das rendas de acordo com as suas responsabilidades.” e que “2. Ficou acordado que a ré regularizaria todas as rendas que estivessem em falta a partir de 01.06.2016, altura em que a facturação da ré iria aumentar significativamente.”;
2- Os concretos meios probatórios que impunham diversa decisão sobre os pontos supra identificados, é o depoimento da testemunha da R. AM…, com registo de gravação no Sistema de Habilus Media Studio com início no marcador 00:13:45 e fim no marcador 01:04:33, bem como o manuscrito junto à contestação como documento n.º 1, à contestação, manuscrito e assinado pelas proprietárias do locado e senhorias;
3- A decisão que deve ser proferida sobre as questões de facto ora impugnadas é no sentido de dever considerar-se provado que “Em Novembro de 2015 a ré acordou com a autora ir fazendo depósitos por conta das rendas de acordo com as suas responsabilidades.” e que “Ficou acordado que a ré regularizaria todas as rendas que estivessem em falta a partir de 01.06.2016, altura em que a facturação da ré iria aumentar significativamente.”;
4- A testemunha AC…, que se assumiu como empregado e “gerente de facto” da R. referiu, de forma clara e inequívoca, que acordou com a A. e sua filha (proprietárias e senhorias, pois, entretanto, faleceu o marido e pai destas), que ia fazendo pagamentos por conta das rendas atrasadas e que, a partir de Junho de 2016, regularizaria todas as rendas em falta;
5- A razão de ciência desta testemunha é inatacável, porquanto, ela própria protagonizou os factos, ou seja, verbalizou tal acordo com a A. através da sua filha, que a representava;
6- Nenhuma razão é apontada pela sentença recorrida para desacreditar o depoimento da testemunha AC…, nem tal poderia suceder, porque essa razão inexiste: a testemunha foi isenta, objectiva e fez afirmações peremptórias que ela própria protagonizou;
7- Este acordo de ir pagando valores por conta das rendas em atraso, é corroborado pelo que resulta do facto 9 provado, da sentença recorrida: no decurso do processo, no ano de 2016, a ré pagou a título de rendas a quantia de € 18.000,00 (dezoito mil euros);
8- Por outra via, o acordo por via do qual a A. e sua filha aceitaram esperar até Junho de 2016 para a regularização total (porque parcialmente elas iam sendo pagas) das rendas, não surge por acaso, pois, a partir de Junho de 2016, ou seja, do início da época balnear, o movimento de clientela decuplica, pois trata-se de um estabelecimento de petiscos (caracois, ameijoas e afins), perto das praias da Costa de Caparica e Fonte da Telha;
9- Sabedoras disso, a A. e sua filha sempre foram tolerantes com os atrasos no pagamento da R., chegando, pois, a acordar expressamente, com esta que ela poderia regularizar todas as rendas a partir de Junho de 2016;
10- O manuscrito da filha da A. e também senhoria (doc. n.º 1, da contestação), demonstra que elas aceitavam pacificamente os atrasos e que esperavam pacientemente pela sua regularização;
11- A testemunha FC…, na qualidade de filha da A. e também proprietária e também senhoria, veio negar a existência de tal acordo com a R., mas, estando em causa própria, foi, na audiência de julgamento, contraditada pela R., como resulta da gravação do julgamento;
12- Ou seja, é esta testemunha que não merece credibilidade, porque em causa própria, e não a testemunha AC…;
13- Estas são as razões pelas quais a Recorrente entende modestamente que os factos supra identificados devem ser dados como provados, nos termos supra aduzidos em c).
Da impugnação da decisão quanto ao Direito
14- Provado que deve ser que “Em Novembro de 2015 a ré acordou com a autora ir fazendo depósitos por conta das rendas de acordo com as suas responsabilidades.” e que “Ficou acordado que a ré regularizaria todas as rendas que estivessem em falta a partir de 01.06.2016, altura em que a facturação da ré iria aumentar significativamente.”, a sua subsunção ao Direito é pacífica;
15- É verdade que o contrato sub judice tinha previsto o pagamento da renda até um determinado dia;
16- Mas nada impede que quaisquer partes, em qualquer contrato, acordem numa alteração a posteriori da forma, prazo ou tempo de pagamento;
17- Casos há em que têm que o fazer por escrito e até por escritura pública, mas, in casu, o acordo verbal é bastante e a R. logrou provar que este acordo existiu, sendo certo que a A. e sua filha não estavam obrigadas a tal tolerância para com a R.;
18- Mas o que é certo é que foram tolerantes e aceitaram tal acordo e, sendo assim, uma vez que a A. e sua filha aceitaram expressamente ir recebendo entregas por conta das rendas, para depois tudo se regularizar a partir de 01/06/2016, carecem de legitimidade para demandar a R., inexistindo fundamento para peticionar a resolução do contrato sub judice;
19- Acresce que, ao criarem a legítima expectativa na R. de que o contrato continuaria em vigor, que aceitavam ir recebendo pagamentos por conta das rendas e que anuíram em aguardar até Junho de 2016 para que a R., com o aumento da sua facturação de Verão, pusesse as rendas em dia, a A. (e a sua filha e procuradora) agem em claro Abuso de Direito, o que, desde já, se invoca, com todas as consequências legais;
Concluiu que o recurso deve ser julgado procedente, revogando-se a sentença recorrida e substituindo-se por outra que absolva a Ré dos pedidos.
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A Autora contra-alegou, apresentando, por seu turno, as seguintes conclusões:
A) Os factos que a apelante pretende que sejam dados como provados não têm qualquer sustentação, uma vez que os depoimentos das testemunhas são contraditórios e do documento junto com a contestação não se retira que tivesse existido qualquer acordo de pagamento em função das possibilidades da apelante;
B) Não se pode privilegiar o depoimento de uma testemunha, cujo depoimento lhe é favorável, no sentido de que existiu um acordo de pagamento faseado, em detrimento do depoimento de outra testemunha que nega a existência desse acordo em que a mesma tivesse intervindo, quer na qualidade de interessada, quer na de representante da apelada;
C) A apelante não logrou fazer prova dos factos por si alegados, como era seu ónus;
D) A apelada não pagou as rendas do locado nas datas do seu respectivo vencimento e, apesar de ter efectuado alguns pagamentos, o certo é que se encontra em mora, o que dá causa ao despejo;
E) A sentença recorrida faz uma correcta apreciação dos factos e aplicação do direito, pelo que não merece ser censurada.
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II. QUESTÕES A DECIDIR.
Sendo o objeto do recurso balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos artigos 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do Código de Processo Civil, impõe-se conhecer das questões colocadas pela Apelante e as que forem de conhecimento oficioso, sem prejuízo daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, sendo o julgador livre na apreciação e aplicação do direito, nos termos do disposto no artigo 5º, n.º 3 do Código de Processo Civil.
Assim, no caso concreto, importa apreciar e decidir:
- se procede a impugnação da matéria de facto; e consequentemente,
- se deve a Ré ser absolvida dos pedidos formulados pela Autora.
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III. FUNDAMENTAÇÃO.
III.1. O Tribunal Recorrido considerou provados os seguintes factos:
1. A Autora é cabeça de casal da herança aberta por morte do seu marido, MAC…;
2. Integra o acervo patrimonial da herança do seu falecido marido, o prédio urbano correspondente ao nº … da Rua …, na Charneca de Caparica, descrito na …ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o nº … e inscrito na matriz predial da União das freguesias da Charneca da Caparica sob o artigo …;
3. Por contrato, datado de 18 de Abril de 2005, o autor da herança deu de arrendamento a AG…, em regime de renda livre e limitado ao prazo de 5 anos, o identificado prédio, mediante a renda mensal de €950,00;
4. Com data de 12 de Janeiro de 2011, o autor da herança e o arrendatário acordaram em fazer um aditamento ao contrato de arrendamento, passando a figurar como arrendatária a sociedade por quotas denominada "PF…, Lda.", e fixando-se a renda mensal em € 1.500,00;
5. Por contrato de trespasse de Estabelecimento, ocorrido em meados de Julho de 2013 e em data que a Autora não sabe precisar, o arrendamento foi transmitido à ora Ré, que assumiu a posição de arrendatária até à presente data, não tendo a Autora e o seu falecido marido exercido o direito de preferência;
6. Estabeleceu-se no contrato de arrendamento que a renda se vence até ao oitavo dia do mês anterior àquele a que disser respeito;
7. A Ré ao longo da vigência do contrato, após o trespasse do estabelecimento, entrou várias vezes em incumprimento, por falta de pagamento atempado das rendas, tendo o mês de caução sido absorvido pelas rendas em atraso e consentido o falecido marido da Autora que o contrato se mantivesse, com o mês de caução absorvido e sem que a Ré tivesse, alguma vez, pago o acréscimo legal decorrente da mora;
8. A Ré, apesar de se manter a explorar o estabelecimento, não pagou a renda que se venceu no dia 01 Novembro de 2015, nem as seguintes, pelo que se encontra em mora no pagamento a quantia de € 4.5000,00, correspondente a 3 meses de rendas em atraso (Novembro e Dezembro de 2015 e Janeiro de 2016);
9. No decurso do processo, no ano de 2016, a ré pagou a título de rendas a quantia de € 18.000,00, tendo transferido para a autora a quantia de € 13.500,00 e retido na fonte a quantia de € 4500,00.
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III.2 Na mesma decisão considerou-se que não se provaram os seguintes factos com interesse para a boa decisão da causa:
1. que em Novembro de 2015 a Ré acordou com a Autora ir fazendo depósitos por conta das rendas de acordo com as suas possibilidades;
2. que ficou acordado que a Ré regularizaria todas as rendas que estivessem em falta a partir de 01.06.2016, altura em que a facturação da Ré iria aumentar significativamente.
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III.3. Da impugnação do julgamento da matéria de facto.
O objeto do conhecimento do Tribunal da Relação em matéria de facto é conformado pelas alegações e conclusões do recorrente – este tem, não só a faculdade, mas também o ónus de no requerimento de interposição de recurso e respetivas conclusões, delimitar o objeto inicial da apelação – cf. artigos 635º, 639º e 640º do Código de Processo Civil.
Assim, sendo a decisão do tribunal «a quo» o resultado da valoração de meios de prova sujeitos à livre apreciação, desde que a parte interessada cumpra o ónus de impugnação prescrito pelo art. 640º, a Relação, como tribunal de instância, está em posição de proceder à sua reavaliação, expressando, a partir deles, a sua convicção com total autonomia, de acordo com os princípios da livre apreciação (artigo 607º, nº 5, do Código de Processo Civil), reponderar as questões de facto em discussão e expressar o resultado que obtiver: confirmar a decisão, decidir em sentido oposto ou, num plano intermédio, alterar a decisão no sentido restritivo ou explicativo.
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No caso dos autos, a Apelante entende que os pontos 1 e 2 dos factos não provados, devem passar a ser considerados provados.
Procedeu-se à audição integral da prova testemunhal e do depoimento de parte da Autora, e à conjugação dos mesmos com a prova documental junta aos autos.
E acerca dos concretos pontos de facto a que a Apelante faz referência foram trazidas aos autos versões diversas pelas testemunhas AM… e FS…, ambas revelando interesse, ao menos indirecto, na resolução da acção, o primeiro por ser o companheiro da gerente e sócia única da Ré, explorando de facto o estabelecimento instalado no arrendado, a segunda por ser filha da Autora, também ela herdeira na herança de que aquela é cabeça de casal, sendo que a Autora apenas revelou saber que o inquilino não paga as rendas e que quanto ao mais, é a filha que trata de tudo o que diz respeito ao contrato de arrendamento e à relação com a inquilina.
Os factos que a Ré pretende ver considerados provados correspondem ao fundamento da sua oposição – alega a inexigibilidade das rendas que a Autora entendeu estarem em falta até 01.06.2016, por ter sido acordado com a Autora que a Ré regularizaria todas as rendas que então estivessem em falta nessa data.
Nos termos do disposto no artigo 342º do Código de Processo Civil, sobre a Ré recaía, pois, o ónus de provar tais factos.
E se é certo que o depoimento da testemunha AC…, embora algo confuso e impreciso, traduziu uma versão dos factos no sentido de que no âmbito dos contactos com a filha da Autora teria obtido uma expectativa de tolerância com os atrasos nos pagamentos das rendas, certo é também que o mesmo foi contrariado pelo depoimento da testemunha FC…, que de forma clara, convicta e veemente negou que o acordo tivesse sido celebrado, ou que alguma vez a expectativa de tolerância no recebimento tardio das rendas tivesse sido criada ao referido AC… ou à Ré, dando nota da necessidade de recebimento regular do valor relativo às rendas acordadas para a economia dos titulares do direito de propriedade sobre o arrendado, que levou à propositura, em Janeiro de 2016, da presente ação.
E assim, perante a ausência de qualquer meio de prova objetivo que confirmasse as declarações do referido AC…, pois o documento junto com a contestação não evidencia qualquer declaração de vontade no sentido de acordar no recebimento das rendas em dívida apenas a partir de Junho de 2016, não puderam tais factos merecer senão resposta negativa, nenhuma censura merecendo, pois, a decisão, neste ponto.
Improcede, pois, nesta parte, a apelação.
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III.4. Os factos e o direito.
Mantendo-se inalterado o julgamento da matéria de facto, necessariamente tem de manter-se o enquadramento jurídico feito pelo Tribunal recorrido, que se sufraga.
Na verdade, dependia o pedido de alteração do decidido na sentença proferida nos autos, no que à interpretação e aplicação do Direito respeita, do prévio sucesso da impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
Efetivamente, dúvidas não se colocam de a Autora demanda a Ré com fundamento no contrato de arrendamento relativamente ao prédio de que a herança de que é cabeça de casal, é senhoria, e a Ré arrendatária, através do qual em contrapartida de se proporcionar à Ré o gozo do imóvel, esta se obrigou, em contrapartida, a pagar a retribuição acordada (artigos 1022º, 1023º e 1038º, al. a) do Código Civil).
Certo é que o referido contrato devia ser pontualmente cumprido, e que as partes cumprem as obrigações decorrentes dos contratos que celebram quando realizam as prestações respetivas, e que não as cumprem no caso inverso (artigo 762º, n.º 1, do Código Civil).
No caso do pagamento da renda, estabelece o artigo 1075º, n.º 2 do Código Civil a regra supletiva de que a mesma se vence no momento da celebração do contrato, e cada uma das restantes no 1º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito.
Importa ainda referir que, na justa medida em que o artigo 1041º, n.º 2 determina que o direito à indemnização ou resolução do contrato cessa se o arrendatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias após o seu começo, existe uma tolerância legal em relação à mora do arrendatário durante esse prazo, a qual não tem consequências para o mesmo.
Regime que levou a que usualmente se estabeleça – como sucedeu no caso dos autos - que renda se vence no oitavo dia do mês anterior àquele a que disser respeito.
Ora, no caso é inequívoco que pese embora a ora Ré tivesse ocupado e usufruído do imóvel nos termos do contrato de arrendamento celebrado entre os meses de Novembro e Dezembro de 2015 e Janeiro de 2016, inclusive, não realizou a contraprestação relativa a tais meses, no prazo devido, sendo que à data da propositura da acção tal pagamento não havia ainda ocorrido, presumindo-se a sua culpa, nos termos do disposto no artigo 799º do Código Civil.
Como se referiu já, não logrou provar o alegado acordo no pagamento das rendas em causa apenas em Junho de 2016, ou sequer que tivesse sido criada a expectativa de tolerância reiterada no recebimento tardio das rendas acordadas, o que afasta a possibilidade de se considerar a figura do abuso de direito.
Dúvidas não podem, pois, validamente colocar-se de que se mostra verificado a causa de resolução do contrato de arrendamento prevista no artigo 1083, n.º 3 do Código Civil.
Nenhuma censura merece, pois, a decisão recorrida, ao declarar resolvido o contrato com esse fundamento, e ao condenar a Ré no pagamento das rendas vencidas e vincendas, acrescidas de juros, descontado o valor entretanto (a partir de Junho de 2016) pago pela Ré, tudo nos termos das disposições já citadas e ainda das conjugadas dos artigos 1041º, 1045º, 804º, n.º 1 e 805º, n.º 2, al. a) todos do Código Civil.
Conclui-se desta forma que a decisão recorrida é de manter.
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IV. Decisão.
Em face do exposto, acordam em julgar a apelação improcedente por não provada e, em consequência, manter a sentença recorrida.
Custas pela Recorrente – artigo 527º do Código de Processo Civil.
Registe e notifique.
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Lisboa, 30/04/2019
Ana Pessoa
Eurico José Marques dos Reis
Ana Maria Fernandes Grácio