Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo 337/2005-8

1. Invocando o senhorio o não pagamento da percentagem anual de actualização da renda, sem invocar o não pagamento da própria renda, não pode o tribunal decretar a resolução do contrato com base em tal não pagamento da renda.
2. A caducidade do direito a pedir a resolução do arrendamento com base em falta de pagamento de rendas, não impede que seja devido o montante de tais rendas, já que o respectivo prazo de prescrição é o previsto no artº 310º b) do Código Civil.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa



Veio nos presentes autos C... S.A. pedir que seja declarada a resolução do arrendamento e o (A) condenado a pagar-lhe 2.281.663$00 a título de rendas vencidas e não pagas.

Alegou e em síntese:

Ser dona, por aquisição em venda judicial, de uma fracção autónoma designada pela letra C, de um prédio urbano sito na Rua ...

A fracção encontrava-se então arrendada ao Réu, a quem a Aª, por carta registada de 10/7/96, comunicou que deveria proceder ao pagamento das rendas vencidas e vincendas na agência da Aª, no Seixal, comunicando-lhe ainda o montante da renda actualizada por aplicação do coeficiente legal.

Contudo, o Réu não satisfez tal solicitação, tendo procedido ao depósito das rendas compreendidas entre Outubro de 1995 e Janeiro de 1997 sem, contudo, ter depositado o montante da renda actualizada a partir de 1/9/96.

Desde Dezembro de 1996 e até hoje o Réu não procedeu ao pagamento, ou depósito, de qualquer renda.



Contestou o Réu, excepcionando a prescrição das rendas vencidas há mais de cinco anos, bem como a caducidade do direito à resolução do contrato.



No despacho saneador foi decidida a caducidade do direito da Aª à resolução fundado na falta de pagamento das rendas vencidas antes de 26/9/96.



Realizou-se audiência de discussão e julgamento, vindo a ser proferida sentença que julgou a acção procedente, declarando a resolução do contrato e condenando o Réu a pagar à Aª a quantia de € 349,15.



Inconformado, recorre o Réu, concluindo que:

- A sentença baseou-se no facto de ter considerado que estavam em dívida as rendas vencidas em Outubro, Novembro e Dezembro de 1996.

- Contudo, a Aª apenas alegou, como causa de pedir, a falta de pagamento da renda de Dezembro de 1996 e a falta de pagamento das diferenças entre o valor devido e o depositado nos meses de Outubro e Novembro de 1996.

- O tribunal recorrido usou assim factos não articulados pela Aª, violando o disposto no artº 664º nº 2 do CPC.

- Se se tivesse atido ao articulado pela Aª, teria de considerar que o depósito efectuado pelo Réu no prazo da contestação provocara a caducidade do direito à resolução.

- O tribunal não levou em conta tal depósito.

- Além disso, o Tribunal considerou que os depósitos efectuados de Outubro a Dezembro de 1996 não são liberatórios por não terem sido efectuados em nome da Aª.

- Contudo, o artº 1.057º do CC não respeita a uma cessão de créditos, mas sim à cessão da posição contratual.

- E esta só produz efeitos relativamente à contraparte quando notificada ou reconhecida, nos termos do artº 424º nº 2 do CC.

- Assim, a notificação feita pelo novo locador ao inquilino deve indicar, com precisão, o facto jurídico de que emerge tal direito e documentando-o.

- Enquanto a notificação não respeitar tais critérios, o depósito da renda em nome do anterior senhorio deve ser considerado liberatório.



A Aª veio igualmente recorrer da parte da sentença que absolveu o Réu do pagamento das rendas vencidas entre Outubro de 1992 e Setembro de 1996.

Conclui que:

- Desde 3 de Março de 1992 que o Réu tem conhecimento de que a Aª é proprietária da fracção autónoma em causa.

- Admitindo que as rendas anteriores a 1/10/92 se encontram prescritas e considerando-se que a citação se deve ter como efectuada em 1/10/97, as rendas posteriores a 1/10/92 não estão prescritas.

- Sendo assim devidas as rendas vencidas entre Outubro de 1992 e Dezembro de 1996.

- O facto de ter ocorrido caducidade do direito à resolução, com base nas rendas vencidas há mais de um ano, não implica que o seu pagamento não seja exigível.



*

Com interesse para os presentes recursos, foi dado como provado que:

1. A C... S.A. adquiriu, por arrematação em consequência de execução, a fracção autónoma designada pela letra C, correspondente ao r/c do prédio urbano sito na Travessa ... na Amora.

2. Desde 1/3/87 que o Réu era titular do arrendamento da dita fracção.

3. A Aª enviou ao Réu a carta junta a fls. 197, datada de 24/2/92, na qual lhe comunica que “através de hasta pública realizada em 9 de Novembro de 1987, a C... S.A. arrematou a fracção autónoma sita na morada em endereço. Por força da aludida arrematação, aquela fracção autónoma passou desde então a ser propriedade desta instituição (...). Uma vez que se tem conhecimento que ocupa a supracitada fracção autónoma, comunica-se a V. Exª que, num prazo máximo de 30 dias a contar da recepção do presente ofício deverá remeter a este serviço documentos justificativos da ocupação ou, em alternativa, proceder à desocupação (...)”.



4. Nessa ocasião, o Réu enviou à Aª a carta de fls. 13, recebida pelos serviços da Aª em 20/3/92, enviando fotocópia da escritura de trespasse e arrendamento celebrada em 26/2/87, solicitando que “me informassem até ao dia 8 de Abril/92 em que nome devo depositar a renda do estabelecimento na V/ Agência do Seixal”.

5. A C... S.A. comunicou ao Réu, por carta de 10/7/96, que o contrato de arrendamento foi considerado ser-lhe oponível pelo que “deverá V. Exª. até ao próximo dia 8 de Agosto e conjuntamente com a renda que se vence naquele mês, proceder ao pagamento das rendas vencidas desde Dezembro de 1987 a Julho de 1996 no montante total de 2.340.000$00, na n/agência do Seixal (...) informa-se ainda que a renda é aumentada de 22.500$00 para 23.333$00 mensais, a partir da que se vencer no próximo dia 1 de Setembro de 1996.

6. O Réu procedeu ao depósito, na C... S.A., à ordem do Tribunal Judicial da Comarca do Seixal, da quantia mensal de 22.500$00, entre, pelo menos, Outubro de 1995 a Dezembro de 1996.

7. Desde Janeiro de 1997 que o Réu tem entregue, mensalmente, à Aª a quantia de 23.333$00, o que faz na Agência do Seixal.

8. No dia 28/5/98, o Réu procedeu ao depósito, na C... S.A., à ordem do Tribunal Judicial do Seixal, da quantia de 61.248$00 referindo que tal depósito é feito ao abrigo dos arts. 1042º e 1048º do CC e 22º do RAU.

9. Entre Fevereiro de 1989 e até Dezembro de 1993, o Réu pagou a renda prevista no contrato de arrendamento, ao anterior senhorio R..., contra recibo.

10. A partir de Janeiro de 1994 o Réu passou a efectuar o depósito mensal da quantia de 22.500$00 na CGD, à ordem do Tribunal Judicial do Seixal.

11. O Réu continuou a efectuar o depósito mensal da quantia de 22.500$00 na CGD, à ordem do mesmo tribunal, mesmo após ter recebido a carta mencionada em 5.



Cumpre apreciar.

Começaremos pelo recurso do Réu.

Na base da decisão recorrida encontra-se a ideia de que, relativamente às rendas vencidas entre Outubro e Dezembro de 1996, os depósitos efectuados pelo Réu não têm carácter liberatório. Tais depósitos foram feitos à ordem do Tribunal da Comarca do Seixal em nome de R..., o anterior senhorio.

Alega o recorrente que a Aª não invocara tal incumprimento na sua petição inicial, pelo que o tribunal se teria servido, para tomar a decisão, de factos não articulados pelas partes.

Vejamos se assim é.

No artº 4º da petição inicial, a Aª alega ter comunicado ao Réu, por carta registada de 10/7/96 que a renda deveria ser depositada na agência da Aª no Seixal, e que, com a actualização legal, passaria a ter o montante mensal de 23.333$00, a partir de 1/9/96.

No artº 5º do mesmo articulado, a Aª refere que, “mesmo após a referida comunicação, o Réu não só não procedeu ao pagamento das rendas como solicitado, tendo antes procedido ao depósito das rendas referentes ao período compreendido entre Outubro de 1995 a Janeiro de 1997, sem contudo, ter depositado o montante da renda actualizada a partir de 1/9/96 (...)”.

Como se vê, o que é argumentado pela Aª é o facto de o Réu não ter depositado o montante actualizado das rendas. Não o depósito em si mesmo.

Ora, em 28/5/98, o Réu procedeu ao depósito da quantia de 61.248$00, que incluía as diferentes resultantes da actualização entre Outubro e Dezembro de 1996, sendo tal depósito efectuado, expressamente, ao abrigo dos arts. 1042º e 1048º do CC e 22º do RAU. Além disso, tal depósito incluiu ainda o valor correspondente a 50% das rendas vencidas entre Outubro e Dezembro de 1996.

Nos termos do artº 22º do RAU, o arrendatário pode depositar a renda quando lhe seja permitido fazer caducar o direito à resolução do contrato, por falta de pagamento de renda.

E nos termos dos arts. 1041º nº 1, 1042º e 1048º do CC, o direito à resolução do contrato por falta de pagamento de renda caduca logo que o locatário deposite as rendas em atraso, bem como a indemnização de 50% do que for devido, desde que o faça até à contestação da acção destinada a fazer valer aquele direito.

Sucede que tal depósito foi feito dentro do prazo da contestação – ver teor de fls. 39.

Ou seja, as diferenças do montante das rendas, resultantes da actualização foram depositadas tempestivamente e ainda acrescidas de 50% do total do valor dessas rendas.

Resta saber se, apesar disso, o depósito não se pode considerar liberatório, por não abranger a totalidade das rendas mais 50%, relativas a Outubro, Novembro e Dezembro de 1996.

Com efeito, o Réu depositou 50% do valor total dessas rendas e ainda as diferentes relativas à actualização.

Na perspectiva do Mº juiz a quo – embora a sentença não seja muito clara neste ponto – o Réu não pagou as rendas de Outubro a Dezembro pelo que o depósito só faria operar a caducidade do direito à resolução se respeitasse ao total das rendas acrescido de 50% - ou seja, 150% em vez dos 50% depositados. Tudo isto, porque na sentença se entende que os depósitos anteriormente feitos pelo Réu das rendas relativas a esse período, por serem realizados em nome do anterior senhorio, quando o Réu já sabia que o actual senhorio era a C... S.A., não eram liberatórios.

Percebe-se agora a razão de ser da discordância do Réu: este entende que a Aª nunca invocara o não pagamento de tais rendas mas sim o não pagamento das diferenças resultantes da actualização – tais diferenças, sublinhe-se, são no montante global de 3.332$00 ...



Quanto muito, poderia aceitar-se que a Aª invocou o não pagamento da renda de Dezembro de 1996, no artº 7º da p.i. Mesmo assim, tal constatação não é líquida, face aos termos em que está definido o pedido, no artº 8º do mesmo articulado.

Em Agosto de 1997, diz a Aª, estão em dívida:

a) Rendas de Dezembro de 1987 a Setembro de 1995:

b) Diferenças entre a renda vencida e a depositada após a actualização verificada em 1/9/96, relativas aos meses de Outubro a Dezembro de 1996:

c) Rendas de Fevereiro de 1997 a Agosto de 1997.

Se efectuarmos os cálculos propostos pela Aª no seu articulado teremos:

a) 22.500$00 x 94 meses = 2.115.000$00.

b) 833$00 x 4 = 3.332$00.

c) 23.333$00 x 7 = 163.331$00.

No total, alcançamos a verba de 2.281.663$00, que é exactamente o montante peticionado relativo a rendas vencidas em Agosto de 1997.

Ou seja, a Aª não só não pede o pagamento das rendas de Outubro a Dezembro de 1996, como não invoca a respectiva falta de pagamento como causa da resolução.



Decorre daqui que o Mº juiz a quo decidiu a procedência da acção, no que toca à resolução, com base em factos não alegados e que não integram a causa de pedir da Aª.

Nos termos dos arts. 264º e 664º do CPC o juiz só pode servir-se: 1) dos factos articulados pelas partes; 2) dos factos notórios ou daqueles de que o tribunal tem conhecimento em virtude do exercício das suas funções; 3) dos factos instrumentais que resultem da instrução e discussão da causa; 4) factos essenciais à procedência das pretensões formuladas ou das excepções deduzidas que sejam complemento ou concretização de outros que as partes hajam, oportunamente, alegado e resultem da instrução e discussão da causa, desde que a parte interessada manifeste vontade de deles se aproveitar e à parte contrária tenha sido facultado o exercício do contraditório.



Já vimos que a parte não articulou os factos usados na decisão, pelo que a primeira das situações focadas está excluída.

Quando à segunda está igualmente excluída, já que os factos em causa não são notórios nem decorrem do exercício das funções do tribunal.

Estaremos perante factos instrumentais que decorram da instrução e discussão da causa?



Factos instrumentais são aqueles que esclarecem ou clarificam os essenciais que já foram alegados. É o caso das presunções judiciais (não das legais). É manifesto que considerar-se que o Réu não pagou as rendas de três meses – porque o respectivo deposito não era liberatório – não é facto instrumental, uma vez que a Aª havia invocado o não pagamento das diferenças resultante da actualização da renda e não o não pagamento da própria renda. Não estamos perante factos que esclareçam ou clarifiquem os que foram articulados, mas antes perante factos diferentes e, de certo modo, até contraditórios: a Aª pede o pagamento de diversas rendas, excluindo precisamente as desses meses.

Poder-se-á enfim aceitar que se trate de factos essenciais à procedência da causa, funcionando como complemento ou concretização de outros que as partes hajam oportunamente alegado? Mais uma vez, a resposta terá de ser negativa. Estamos, repete-se, perante factos diferentes. Não há qualquer continuidade lógica entre os factos integrantes da causa de pedir e aqueles que foram usados pelo tribunal para decretar a resolução do contrato. Pior ainda: face a tal causa de pedir, o Réu, no prazo da contestação, foi depositar, como vimos, o montante das diferenças e ainda 50% das rendas relativas a esses meses. Com a inclusão, pelo tribunal, desses outros factos, o Réu ficou inteiramente impossibilitado de provocar a caducidade do direito de resolução.



Sendo assim, está vedado ao Mº juiz a quo julgar a causa com base numa causa de pedir diversa da formulada pela Aª. Note-se que a resolução foi decretada com exclusivo fundamento no não pagamento das rendas de Outubro a Dezembro de 1996; curiosamente, as únicas, de Dezembro de 1987 a Agosto de 1997, cujo não pagamento não fora invocado pela Aª.

Assim, merece provimento a apelação, revogando-se, nesta parte, a decisão recorrida.



*

Quanto ao recurso da Aª.

Está aqui em causa a não condenação do Réu no pagamento das rendas vencidas de Outubro de 1992 a Dezembro de 1996.



Quanto às rendas de Outubro a Dezembro de 1996, o seu montante não foi peticionado na p.i. pelo que, como vimos, o Réu nunca podia ser condenado no seu pagamento (como, de resto, foi).

No tocante às rendas vencidas entre Outubro de 1992 e Setembro de 1996, provou-se que o Réu pagou, contra recibo, as de Outubro de 1992 a 1/12/93 aR..., que era o anterior senhorio, quando já tinha conhecimento que a C... S.A. era a nova proprietária do locado. De Janeiro de 1994 a Setembro de 1996 o Réu passou a depositar as rendas à ordem do Tribunal Judicial do Seixal.

Ora, quanto a isto, o Mº juiz a quo limita-se a referir que tais pagamentos aR... foram mal efectuados e por exclusiva responsabilidade do Réu e que os depósitos não foram liberatórios na medida em que se não verificam os pressupostos do artº22º nº 1 do RAU e 841º do CC (consignação em depósito). Por decisão, transitada em julgado, proferida em sede de despacho saneador, julgou-se que, apesar disso, o direito de resolução fundado nas rendas até Setembro de 1996 havia caducado.



Contudo, a caducidade do direito de resolução não implica a caducidade do direito a haver as rendas propriamente ditas. São situações juridicamente distintas. De resto, o artº 56º nº 2 do RAU enuncia claramente que, “juntamente com o pedido de despejo, o autor pode requerer a condenação do réu no pagamento de rendas ou de indemnização”.

E o facto de o direito de resolução ter caducado nos termos do artº 65º nº 1 do RAU em nada interfere com a obrigação de pagamento das rendas vencidas, Como refere Pais de Sousa – “Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano” p. 225 – “a presente caducidade só se verifica em relação às rendas vencidas há mais de um ano e no que diz respeito à resolução do contrato de arrendamento e não, também, à obrigação de pagamento das rendas vencidas. Aliás, as rendas só prescrevem nos termos do artº 310º alínea b) do Código Civil (...)”.

Tendo em atenção que em 24/2/92 a Aª enviou ao Réu a carta de fls. 197, na qual lhe comunicava ter arrematado em hasta pública a fracção arrendada, a qual passou desde 9/11/87 a ser propriedade da C... S.A., carta essa que foi recebida pelo Réu em 3/3/92, não restam dúvidas de que o Réu tinha conhecimento, desde esta última data, de que a C... S.A. era o novo senhorio e a ela deveriam ser pagas as rendas.

Tratou-se de uma situação de transmissão da posição contratual, enquadrável no artº 1057º do CC, tendo pois a Aª, enquanto adquirente, notificado devidamente o arrendatário.

A partir da data em que recebeu a comunicação relativa à transmissão da posição contratual, incumbia ao Réu pagar as rendas ao novo senhorio. Contudo não o fez, tendo inicialmente continuado a pagar a renda ao anterior locador e mais tarde depositando-a à ordem do Tribunal. Ora, como se observa e bem na sentença recorrida, não ocorrem aqui os pressupostos do artº 22º do RAU, ou seja, não se estava então perante uma resolução contratual nem qualquer fundamento para a consignação em depósito, nos termos do artº 841º do CC.

Assim, estão em dívida as rendas vencidas desde Outubro de 1992 e até Setembro de 1996, excluindo-se pelas razões já apontadas as rendas correspondentes ao período de Outubro a Dezembro de 1996. O montante global em dívida é de € 5.387,04.



Assim e tudo visto, acorda-se:

a) Revogar a sentença recorrida.

b) Julgar improcedente o pedido de resolução do contrato de arrendamento, absolvendo-se o Réu do mesmo.

c) Condenar o Réu a pagar à Aª, a título de rendas vencidas entre Outubro de 1992 e Setembro de 1996, o montante de € 5.387,04, acrescido de juros de mora à taxa legal, desde data de citação do Réu e até integral pagamento.



Custas em partes iguais por Aª e Réu.



LISBOA, 21/4/2005



António Valente

Ilídio Sacarrão Martins

Teresa Pais