Acórdão do Tribunal Constitucional
Processo 201/07

ACÓRDÃO N.º 201/2007

Processo n.º 165/03

1ª Secção

Relator: Conselheiro Pamplona de Oliveira

ACORDAM NO TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

1. A. e sua mulher, B. instauraram em 20 de Fevereiro de 2002 no Tribunal da Comarca de Oliveira de Azeméis contra C. e mulher, D., acção destinada a denunciar o contrato de arrendamento para habitação entre ambos celebrado, em 1 de Janeiro de 1980, de parte de um prédio de que são usufrutuários, com fundamento na necessidade do local arrendado para habitação de um filho dos autores – aliás, proprietário de raiz do dito prédio –, nos termos do disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 69º do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro, na redacção resultante do Decreto-Lei n.º 329-B/2000 de 22 de Dezembro. Conforme pediram, a denúncia destinava-se a produzir efeitos em 31 de Dezembro do mesmo ano de 2002.

Para o que agora releva, os réus defenderam-se invocando a extinção do direito de denúncia alegado pelos autores, por se terem mantido no local arrendado por período superior a 20 anos, o que lhes conferiria o direito de oposição à denúncia, nos termos do artigo 2º da Lei n.º 55/79 de 15 de Setembro. Sustentaram ainda não ser aplicável o prazo de 30 anos previsto para o mesmo efeito pela alínea b) do n.º 1 do artigo 107º do Regime do Arrendamento Urbano, quer porque o preceito, na versão inicial, era organicamente inconstitucional, "por ofensa dos limites da lei de autorização legislativa do R.A.U. (artigo 2º alínea c) da Lei n.º 42/1990)", quer porque, à data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 329-B/2000, já teriam decorrido os 20 anos previstos pela lei anterior – a referida Lei n.º 55/79 de 15 de Setembro.

Invocaram também a inconstitucionalidade do artigo 69º do Regime do Arrendamento Urbano, por violação dos n.ºs 1 e 3 do artigo 65º da Constituição, conjugado com os artigos 17º e 18º n.ºs 2 e 3, por, em seu entender, "esvaziar de sentido" o direito à habitação através de arrendamento.

A acção foi logo julgada improcedente no despacho saneador, proferido em 4 de Junho de 2002, nestes termos:

"No caso concreto, os Réus vêm suscitar (na sua perspectiva) a excepção peremptória de caducidade estribada na al. b) do artº 107º do R.A.U. na redacção dada pelo D.L. n.º 329-B/2000 de 22/12 do direito dos Autores de denunciarem o contrato de arrendamento para habitação dos seus descendentes em primeiro grau com base no disposto no artº 69º do R.A.U., na redacção dada pelo D.L. nº 329-B/2000 de 22/12.

Importa, porém, assinalar que a circunstância impeditiva do direito de denúncia prevista no artº 107º, al. b) do R.A.U. na redacção dada pelo D.L. n.º 329-B/2000 de 22/12 não é um prazo de caducidade mas sim uma excepção peremptória inominada diferente da caducidade (…).

Nesta medida, ao invés da posição sustentada pelos Autores, o prazo de 30 anos ou o prazo mais curto previsto na lei anterior tem menos a ver com as circunstâncias determinativas do exercício do direito de denúncia previstas no artº 69º do R.A.U. do que com a permanência do arrendatário no locado.

Destarte, a circunstância impeditiva do direito de denúncia fundada na permanência não só não é nenhum prazo de caducidade, como ainda, o elemento chave para a contagem do prazo não é a necessidade do senhorio ou dos seus descendentes mas sim a permanência do arrendatário no locado.

Posto isto, para que se verifique a limitação a esse direito é mister que se verifiquem os seguintes requisitos:

- Existir um contrato de arrendamento para habitação;

- a permanência dos arrendatários no local arrendado há 30 ou mais anos (caso a Lei aplicável seja o R.A.U.), ou então, por um período mais curto previsto em Lei anterior e decorrido na vigência desta, calculados em relação à data em que a denúncia deva produzir efeitos (ou seja, a denúncia produz efeitos no termo do prazo do contrato ou da sua renovação, se feita com a antecedência legal).

Suscita-se, assim, a questão de saber se existe a invocada limitação ao exercício do direito de denúncia do arrendado pelos senhorios para o filho?

À data da celebração do contrato «sub iudice», a matéria em apreço era regulada pelo artº 2º da Lei n.º 55/79 de 15/09, a qual fixava o prazo de 20 anos para o senhorio exercer o direito de denúncia.

Por sua vez, o artº 107º, al. b) do R.A.U. na redacção dada pelo D.L. n.º 329-B/00 de 22/12 veio alongar o prazo para 30 anos, com a ressalva de que prevalece o prazo mais curto previsto em lei anterior, no caso de o arrendatário se manter no locado por esse período de tempo e decorrido na vigência da lei anterior.

No caso dos autos, temos assim que à data da entrada em vigor do D.L. n.º 329-B/00 de 22/12 que os Réus já se mantinham no locado há mais de 20 anos e o prazo fixado aos Autores para exercerem o direito de denúncia pelo artº 2º da Lei 55/79 de 15/09 era de 20 anos.

Destarte, os autores encontram-se impossibilitados de exercerem o direito de denúncia do contrato de arrendamento celebrado entre eles e os Réus para habitação do seu filho.

Mas será que as normas contidas no artº 2º da Lei n.º 55/79 e da al. b) do artº 107º do R.A.U. (que prevêem a limitação ao exercício do direito de denúncia) enfermam de inconstitucionalidade material, por violação do disposto no art.º 62º, n.º 1 e 2 e 13º da C.R.P. tal como é sustentado pelos Autores?

Em nosso entender, sem considerações de maior, temos que o legislador ao sufragar a solução legislativa prevista no artº 2º da Lei 55/79 de 15/09 aplicável «ex vi» artº 107º, al. b) do R.A.U. na redacção dada pelo D.L. n.º 329-B/00 de 22/12 fez uma correcta interpretação do princípio da ponderação de interesses entre o direito do senhorio a denunciar o contrato de arrendamento nos casos previstos no artº 69º do R.A.U. e o direito do arrendatário de obstar à denúncia, nos termos previstos no artº 2º da Lei n.º 55/79 de 15/09 aplicável «ex vi» al. b) do artº 107º do R.A.U.

Pelo exposto, julgo a invocada excepção peremptória procedente por provada, e consequentemente, decido:

- absolver os Réus do pedido,

(…). "

2. Inconformados, os autores recorreram para a Relação de Lisboa que, por acórdão de 23 de Janeiro de 2003, confirmou nos seguintes termos a decisão da primeira instância:

"Nas conclusões 9ª a 15ª, os recorrentes chamam em abono da sua tese, o facto de o arrendamento ter sido celebrado por eles, usufrutuários, na qualidade de senhorios, do que decorre que caduca com a morte deles.

Dispunha o art. 1051.º/1-c) do CCivil que o contrato de locação caducava quando cessasse o direito ou findassem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado.

Mas o n.º 2 desse normativo permitia ao arrendatário que se opusesse à caducidade, se no prazo de 180 dias após o conhecimento do facto que a determinava, comunicasse ao senhorio, que pretendia manter a sua posição contratual.

Esse norma ressurgiu no art. 66.º/1 do RAU, conferindo ao arrendatário o direito a um novo arrendamento nos termos do art. 90.º.

Sendo a caducidade do arrendamento por morte do usufrutuário-locador regida pela lei vigente à data da morte deste (…), quando isso acontecer, aplicar-se-á o RAU.

(…) Claro que o novo arrendamento está sujeito às limitações previstas na lei – cfr. art. 93.º e ss. –, mas isso não significa que o arrendatário não possa manter-se no locado para além da morte do usufrutuário-senhorio.

Por conseguinte, as mencionadas conclusões não têm a eficácia pretendida pelos recorrentes.

Nas conclusões 16ª a 52ª os recorrentes esgrimem com a prevalência do direito de propriedade sobre o direito ao arrendamento, a justificar a possibilidade de denúncia em casos como o dos autos.

Esquecem, no entanto, que não são os proprietários que estão a pedir o despejo, mas os usufrutuários.

Por outro lado, não está em causa a ofensa ao direito de propriedade, mas apenas a vigência de um contrato celebrado voluntariamente por quem o podia celebrar e que deve ser pontualmente cumprido – arts. 1305.º, 1031.º e 752.º, todos do CCivil.

Não se vislumbra, assim, nenhuma ofensa ao direito de propriedade, que há muito deixou de ser o romano jus utendi, fruendi ac abutendi, para lhe subjacerem razões de carácter social.

Também entendemos que o art. 2.º/1-b) da Lei n.º 55/79, de 15.9, não é inconstitucional.

Atentemos no acórdão n.º 97/2000 do Tribunal Constitucional, in DR I-A, de 17.3.2000, que declarou a inconstitucionalidade, com força obrigatória geral, da norma do art. 107.º/1-b) do RAU, por violação do art. 168.º/1-h) da Constituição.

Aí se refere (pág. 1031) que «o regime vigente (prazo de 20 anos para impedir a denúncia do arrendamento pelo senhorio) não subvertia princípios basilares do ordenamento jurídico, nem representava uma solução normativa arbitrária. Com efeito, tal solução, consagrada desde 1979, representava uma opção legislativa fundada na ideia de que uma permanência inquestionavelmente duradoura (20 anos) no local arrendado deveria ser bastante para obstar à denúncia da relação locatícia, fazendo prevalecer o interesse do inquilino sobre o interesse do senhorio.

Tal solução, discutível em sede de opções de política legislativa, não se configurava como 'anómala', 'socialmente imprestável' ou promotora de um claro desequilíbrio ou de uma injusta composição de interesses em causa, …».

Que melhor defesa do art. 2.º/1-b) da Lei n.º 55/79, de 15.9, e da sua depuração de vícios constitucionais?

Os apelantes manifestam a sua discordância com a opção de política legislativa que levou à feitura desse diploma, mas sobre isso o tribunal nada tem a dizer, não lhe competindo fiscalizar as opções legislativas, mas aplicar a lei.

De todo o modo, não vemos sequer, que haja colisão de direitos, nos termos do art. 335.º do CCivil, na medida em que estão em confronto direitos iguais à habitação, sendo que o radiciário, embora afirme que não tem cómodos suficientes para o seu agregado familiar, não carece de habitação por falta dela, mas apenas de aumentar o seu espaço. Sendo que a inaplicabilidade do art. 2.º/1-b) da Lei n.º 55/79, na tese proposta, redundaria na colocação do arrendatário na situação de não ter casa para habitar.

O que atentaria contra o protocolo invocado pelos recorrentes [o Protocolo Adicional da Convenção dos Direitos do Homem e das Liberdades Fundamentais].

Improcedem, pois, as ditas conclusões."

3. Desta decisão recorrem os autores para o Tribunal Constitucional, ao abrigo do disposto na alínea b) do n.º 1 do artigo 70º da Lei nº 28/82 de 15 de Novembro, invocando a inconstitucionalidade das normas constantes do artigo 2º da Lei n.º 55/79 de 15 de Setembro e do artigo 107º n.º 1 alínea b) do RAU, na redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 329/00 de 22 de Dezembro, por violação aos artigos 13º e 62º da Constituição, bem como do disposto no artigo 1º do Protocolo Adicional da Convenção dos Direitos do Homem e das Liberdades Fundamentais.

O recurso foi admitido. Os autores apresentaram alegação, da qual se retiram as seguintes conclusões:

"(…)

15º - O artigo 62º n.º 1 da Constituição não consagra apenas um direito à propriedade privada, mas também um direito de propriedade privada.

16º - Ou seja, concede ao proprietário um espaço de liberdade mediante o reconhecimento de direitos de decisão e de domínio indispensáveis ao desenvolvimento da personalidade e por essa razão instrumentais à própria tutela da dignidade da pessoa humana.

17º- Na perspectiva do proprietário, quando surge o direito à necessidade de habitação para si ou para os seus descendentes, é tão legítima a sua pretensão passados 10 como 20 ou 50 anos de relação arrendatícia.

18º - O que não pode é ver esmagado o seu direito de dispor do bem de que é proprietário, para satisfazer apenas o interesse do inquilino, que muitas vezes não é sequer necessitado, durante o resto da vida.

19º - Quando muito, tratar-se-á de um encargo social a suportar de igual forma por todos os cidadãos.

20º - Esta limitação do direito de denúncia é nova no nosso direito, ao contrário do que alguns afirmam.

(…)

22º - Violando esta proibição, o núcleo essencial do direito de propriedade consagrado no n.º 1 do artigo 62º da Constituição e fê-lo sem qualquer fundamento material bastante, impondo aos proprietários/arrendatários um sacrifício especial que apenas ao Estado cabia suportar.

23º - (…) sendo esta proibição da denúncia pelo senhorio uma medida que se traduz numa verdadeira expropriação de sacrifício, sem causa de utilidade pública, nem indemnização e por isso inconstitucional nos termos do n.º 2 do artigo 62º da Constituição.

24º - Esta exclusão do direito à denúncia pelo senhorio colide com a pretensão do legislador constitucional de assegurar o direito à habitação através do arrendamento na área da iniciativa privada, consagrada no artigo 65º n.º 2 c).

25º - (…) vai contra a concepção do direito de propriedade que é dominante na Europa, ferindo o núcleo essencial do direito de propriedade consagrado no artigo 62º da nossa Constituição e na Convenção dos Direitos do Homem e das Liberdades Fundamentais – artigo 1º do Protocolo Adicional – a que aderimos e nos encontramos vinculados por força do disposto nos n.º 1 e 2 do artigo 8º da Constituição da República Portuguesa.

(…)

27º - A Constituição nos n.ºs 1 e 2 do artigo 13º, proíbe a adopção de medidas que estabeleçam distinções discricionárias, quer dizer, desigualdades de tratamento materialmente infundadas, sem fundamento razoável ou justificação racional.

28º - A positivação do princípio da igualdade na Lei Fundamental proíbe, em termos gerais, o arbítrio legislativo.

29º - Há uma flagrante desigualdade resultante da proibição de denúncia do contrato de arrendamento, de que temos vindo a tratar, nas seguintes situações:

30º - Desigualdade de tratamento do Estado senhorio que não tem limitação à denúncia do contrato, relativamente aos senhorios privados, mesmo sem a existência de um concreto interesse público (artigo 5º n.º 2 a) do RAU e artigo 8º do Dec. Lei n.º 507-A/79 de 24 de Dezembro).

31º - Desigualdade dos senhorios relativamente a todos os outros cidadãos não senhorios, uma vez que independentemente da capacidade económica de cada um, apenas os senhorios suportam o encargo de garantirem o direito de habitação aos seus inquilinos, que é um encargo social no nosso ordenamento jurídico, nos termos do n.º 1 do artigo 65º da Constituição.

32º - Desigualdade dos proprietários de habitações senhorios relativamente aos não senhorios, que podem ter várias casas desocupadas, sem que sobre eles incida a obrigação de garantirem o direito de habitação (…).

33º - Desigualdade dos senhorios relativamente aos arrendatários, impondo independentemente da fortuna de uns e de outros, apenas aos primeiros um encargo social.

34º - Desigualdade dos proprietários/senhorios entre si, sem qualquer fundamento material bastante, pelo menos nos seguintes casos:

a) Quando a necessidade de habitação do senhorio ou dos seus descendentes surge depois de ter decorrido o prazo limite para a denúncia relativamente àqueles em que essa necessidade surgiu antes do fim do referido prazo;

b) Quando o senhorio não é emigrante relativamente aos casos em que o é;

c) Quando o senhorio celebrou um contrato de arrendamento para habitação que não é de duração limitada, relativamente aos casos em que celebrou um contrato de duração limitada;

d) Quando um senhorio, por no momento da celebração do contrato a lei o ainda não permitir, não celebrou um contrato de duração limitada, relativamente àqueles que posteriormente vieram a celebrar os referidos contratos de duração limitada, onde não existe tal exclusão do direito à denúncia;

35º - No caso em análise, a referida limitação à denúncia viola de forma flagrante o princípio da igualdade positivado no artigo 13º da Constituição ao impor apenas ao proprietário/senhorio um sacrifício no interesse exclusivo dos inquilinos sem qualquer contrapartida, ditado apenas por um interesse social (….).

37º - Da exposição de motivos dos dois anteprojectos que antecedem a Lei n.º 55/79 resulta que a preocupação do legislador era a da denúncia ter por contrapartida uma indemnização simbólica e da possibilidade de o senhorio criar fraudulentamente os pressupostos da denúncia.

38º - O último destes problemas, encontra-se já acautelado por lei expressa artigo 109º do RAU (…).

39º - O facto de a indemnização ser irrisória só acontece porque as rendas estão desactualizadas, se o valor destas fosse o de mercado já a situação seria diferente, mas mesmo assim poderia ter sido resolvido com uma nova fórmula de cálculo da indemnização (…);

(…)

42º - Existem formas menos gravosas e justas para tutelar o direito à habitação do inquilino (…)

43º - Ora, decorre do princípio da exigibilidade, uma das dimensões do princípio da proporcionalidade, que o legislador só deve impor um encargo especial a um certo grupo de cidadãos para beneficiar especialmente um outro grupo, se esse for o único meio de que dispõe para poder dispensar ao primeiro um tratamento de favor que pretende instituir, o que neste caso obviamente não acontece.

44º- Os senhorios, agora AA., celebraram o contrato de arrendamento na qualidade de usufrutuários, assim, em qualquer momento, o contrato poderá caducar pela morte destes, por força do disposto no artigo 67º do RAU, 1051º do Código Civil e 92º também do RAU.

45º - De nada valerá então a impossibilidade da denúncia, é uma decorrência da temporalidade do usufruto (parte final do n.º 1 do artigo 1460º do Código Civil).

46º - Pelo que os RR. não vêem a sua posição protegida relativamente à estabilidade de habitação.

47º - Se assim é, a aplicação da proibição da denúncia, nos contratos que a qualquer momento podem caducar, não faz sentido.

48º - Se a estabilidade do arrendatário não é assegurada pela própria natureza do direito dos senhorios, um direito temporário, então deverá prevalecer neste caso, pelo menos, o direito de propriedade privada, enquanto poder do proprietário dispor livremente dos seus bens.

49º - O que se consegue interpretando restritivamente as normas em análise (artigo 2º da Lei n.º 55/79 de 15 de Setembro e 107º n.º 1 b) do RAU).

50º - Esta é a única interpretação que não viola o disposto no n.º 1 do artigo 62º e 13º n.º 1 e 2 da Lei Fundamental e que respeita o princípio, corolário da unidade do ordenamento jurídico: Se uma lei permite várias interpretações das quais apenas uma certa e determinada é compatível com a Constituição deve tal lei ser interpretada nesse sentido.

Assim,

Dever-se-á dar provimento ao presente recurso, julgando inconstitucionais quer o n.º 1 do artigo 2º da Lei n.º 55/79 de 15 de Setembro, quer da alínea b) do artigo 107º do RAU por violação dos artigos 62º, 13º n.º 1 e 2 da Constituição, bem como do artigo 1º do Protocolo Adicional da Convenção dos Direitos do Homem e das Liberdades Fundamentais, ou se assim não se entender, pelo menos a inconstitucionalidade dos referidos normativos na interpretação que lhe foi dada na decisão recorrida e em consequência ordenar a reforma do acórdão proferido no Tribunal da Relação do Porto, de acordo com esse juízo de inconstitucionalidade."

Os recorridos não alegaram.

4. Cumpre começar por definir o objecto do presente recurso.

Os pedidos formulados pelos recorrentes no final da alegação, apresentados em forma subsidiária, devem ser entendidos, face à natureza do presente recurso de fiscalização concreta da constitucionalidade – no âmbito do qual o Tribunal Constitucional apenas pode apreciar a inconstitucionalidade das normas aplicadas na decisão recorrida e impugnadas no requerimento de interposição de recurso –, como referentes à alínea b) do n.º 1 do artigo 2º da Lei n.º 55/79 de 15 de Setembro e à alínea b) do n.º 1 do artigo 107º do Regime do Arrendamento Urbano, na redacção resultante do Decreto-Lei n.º 329/2000 de 22 de Dezembro, com a interpretação com que foram aplicadas na decisão recorrida.

O Tribunal Constitucional não irá, portanto, apreciar a questão da constitucionalidade, em abstracto, do regime definido para as limitações ao direito de denúncia do arrendamento por necessidade do prédio; nem, além disso, irá discutir se era ou não possível uma diferente interpretação das normas de direito ordinário que foram aplicadas no acórdão recorrido, como pretendem os recorrentes, já que tal questão não cabe no recurso interposto, por não ser aqui aplicável o n.º 3 do artigo 80º da Lei nº 28/82 de 15 de Novembro.

Acresce que, em virtude de as normas impugnadas terem sido aplicadas num caso em que o senhorio não é o proprietário do prédio, mas o seu usufrutuário, o objecto do recurso reconduz-se às referidas normas enquanto interpretadas no sentido de que o direito de denúncia do contrato de arrendamento urbano para habitação, por necessidade do prédio para residência dos descendentes em primeiro grau do senhorio, usufrutuário do prédio, não pode ser exercido quando, no momento em que deva produzir efeitos, o arrendatário se mantiver no local arrendado há 20 anos, prazo esse previsto na alínea b) do n.º 1 do artigo 2º da Lei n.º 55/79 e já decorrido à data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 329/-B/2000, de 22 de Dezembro, que alterou a alínea b) do n.º 1 do artigo 107º do Regime do Arrendamento Urbano (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro.

É o seguinte o texto daqueles preceitos:

Artigo 2º

(Outras limitações ao direito de denúncia)

1. (…)

b) Manter-se o inquilino na unidade predial há vinte anos, ou mais, nessa qualidade.

(…)

Artigo 107º

(Limitações)

1. O direito de denúncia do contrato de arrendamento, facultado ao senhorio pelas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 69º, não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias:

a) (…)

b) Manter-se o arrendatário no local arrendado há 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou por um período de tempo mais curto previsto em lei anterior e decorrido na vigência deste.

(…).

Tal como foi entendido no acórdão recorrido, a "lei anterior" a que se refere a alínea b) do n.º 1 deste artigo 107º é, no caso, a alínea b) do n.º 1 do artigo 2º da Lei n.º 55/79 de 15 de Setembro, preceito repristinado em consequência da declaração de inconstitucionalidade com força obrigatória geral da norma constante da alínea b) do n.º 1 do artigo 107º do Regime do Arrendamento Urbano na sua versão originária, com fundamento em inconstitucionalidade orgânica, pelo Acórdão n.º 97/2000 (DR, I Série-A de 17 de Março de 2000).

5. A questão central de constitucionalidade colocada pelos recorrentes no presente recurso é a da compatibilidade com a tutela constitucional do direito de propriedade e do princípio da igualdade de uma norma que prevê a extinção do direito de denúncia pelo senhorio do contrato de arrendamento para habitação, em virtude de o arrendatário se manter nessa qualidade no local arrendado por 20 anos ou mais.

A circunstância de se tratar de um prazo fixado por um regime entretanto substituído pela lei em vigor no momento em que o senhorio pretende exercer o direito de denúncia já foi apreciada pelo Tribunal Constitucional, quer relativamente à redacção originária da alínea b) do n.º 1 do artigo 107º do Regime do Arrendamento Urbano (cfr. os Acórdãos n.ºs 259/98, 270/99 e 682/99, publicados no DR, II série, de 7 de Novembro de 1998, de 13 de Julho de 1999 e de 28 de Fevereiro de 2000, respectivamente), quer quanto à redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 329-B/2000 (cfr. Acórdãos n.º 550/2003, DR, II série, de 18 de Fevereiro de 2004 e 222/2005, disponível em www.tribunalconstitucional.pt).

Assume aqui o maior relevo a doutrina adoptada pelo Tribunal no Acórdão n.º 270/99 que, tal como o Acórdão n.º 682/99, acolheu o que anteriormente já se afirmara no Acórdão n.º 259/98, julgando "inconstitucional – por violação do artigo 2º da Constituição – a norma constante do artigo 107º, n.º 1, alínea b)" dessa versão originária do Regime do Arrendamento Urbano, que alargara de 20 para 30 anos o prazo que permitia ao arrendatário opor-se ao exercício do direito de denúncia, "interpretada no sentido de abranger os casos em que já decorrera integralmente, no domínio da lei antiga, o tempo de permanência do arrendatário, indispensável, segundo essa lei, para impedir o exercício do direito de denúncia pelo senhorio".

Por outro lado, nos Acórdãos n.ºs 550/2003 e 222/2005 o Tribunal decidiu "não julgar inconstitucional a norma do artigo 107º n.º 1 alínea b) do RAU, na redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 329-B/2000 de 22 de Dezembro e no segmento em que se refere ao decurso de «um período de tempo mais curto previsto em lei anterior e decorrido na vigência desta»", nos casos em que, como o presente, estava em causa o decurso do período de 20 anos previsto na alínea b) do n.º 1 do artigo 2º da Lei n.º 55/79, vigorando já o Decreto-Lei n.º 329/2000; a diferença em relação ao caso presente residia na circunstância de o prazo se ter completado antes de ser proferido o acórdão n.º 97/2000, o que levou a ter sido então suscitada pelos senhorios a violação "dos princípios da confiança e da segurança jurídica, ínsitos no princípio do Estado de direito" (Acórdão n.º 550/2003).

Porém, no caso em presença, verifica-se que não só na data em que foi celebrado o contrato de arrendamento em causa (1 de Janeiro de 1980), já estava em vigor a Lei n.º 55/79 de 15 de Setembro e a consequente limitação do direito de denúncia do contrato no caso de o inquilino se manter no local arrendado por vinte anos, ou mais, como além disso se constata que na data da propositura da acção – 20 de Fevereiro de 2002 – tinha sido proferido o citado Acórdão n.º 97/2000, pelo que já era certo que, à luz da lei ordinária então vigente (Lei n.º 329-B/2000 de 22 de Dezembro), se mostrava decorrido o prazo de vinte anos que conferia ao inquilino o direito de se opor à denúncia do contrato.

6. O Código Civil de 1966 estabeleceu uma regra especial para o arrendamento para habitação, não permitindo – ao contrário do que prevê para o regime geral do arrendamento, definido, neste aspecto, pelo seu artigo 1054º –, que, em regra, o senhorio denuncie o contrato de arrendamento habitacional (artigo 1095º, revogado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro). Estabeleceu, assim, para o tipo de arrendamento que agora nos interessa observar, a regra da renovação obrigatória do contrato de arrendamento para habitação, reveladora da prevalência da tutela do direito à habitação do inquilino sobre o direito do senhorio. Todavia, esta regra não era absoluta e admitia duas excepções, constantes então do artigo 1096º (também entretanto revogado); uma dessas excepções contemplava a hipótese de o senhorio necessitar "do prédio para sua habitação ou para nele construir a sua residência" (alínea a) do respectivo n.º 1).

Ocorrendo, portanto, conflito entre a necessidade de habitação do senhorio e do inquilino, o legislador optava por proteger o primeiro, certamente em homenagem ao maior relevo conferido ao direito real do senhorio, face ao direito à habitação do inquilino.

Como se escreveu, por exemplo, no Acórdão n.º 543/2001 (DR, II série, de 31 de Janeiro de 2001), transcrevendo jurisprudência anterior nele indicada, "é inteiramente razoável que o legislador – colocado perante um conflito de direitos: de um lado, o direito à habitação do senhorio, fundado num direito real próprio (um direito de propriedade, de compropriedade ou usufruto); e, por outro lado, o direito à habitação do inquilino (ou um seu direito similar), fundado num contrato de arrendamento, cujo objecto é, justamente, o imóvel que pertence ao senhorio –, e não podendo dar satisfação a ambos os direitos, (…) que sacrifique o direito do inquilino ao direito à habitação do senhorio".