Denúncia Legitimidade Caducidade Custas Embargos de terceiro Arrendamento Suspensão do contrato Direito litigioso Transmissão do prédio
Sumário
I - A mudança de proprietario não provoca a caducidade do arrendamento, seja qual for o meio ou forma de transmissão do direito e seu encabeçamento, mesmo que o seja por via legislativa e ainda que o transmissario seja um organismo ou instituição criados ou tutelados pelo Estado.
II - No caso de denuncia do arrendamento para demolição e reconstrução e ampliação do predio, o contrato não se resolve, antes se suspende, desde que o inquilino reserve o direito de reocupação.
III - O disposto no artigo 271 do Codigo de Processo Civil não confere relevancia ao facto de a transmissão ser anterior a propositura da acção. Enquanto a parte interessada não e comunicada a venda e transmissão, tem de admitir-se que ela demande e litigue com o anterior titular, quer a transmissão se opere antes, quer depois da propositura da acção.
IV - Assim, se um predio arrendado foi vendido ao Fundo de Fomento da Habitação, se o vendedor acordou com o inquilino a suspensão do arrendamento durante o periodo das obras de demolição e reconstrução do predio, ficando o inquilino com o direito de reocupação do local, e se foi julgada procedente a acção proposta pelo inquilino contra o mesmo vendedor a pedir a reocupação, o Instituto de Gestão e Alienação do Patrimonio Habitacional do Estado - I.G.A.P.H.E., que sucedeu aquele Fundo, não pode ser considerado terceiro relativamente a execução da sentença proferida em tal acção, se esta foi proposta antes do registo da alienação - aquisição e nada consta dos autos acerca de a transmissão haver sido comunicada ao Fundo de Fomento da Habitação.
V - O I.G.A.P.H.E. não cabe na designação "Estado" usada no artigo 3, n. 1, alinea a), do Codigo das Custas Judiciais, pelo que não esta isento de custas.
Texto da decisão
Acordam, em conferência, neste Supremo:
O Instituto de Gestão e Alienação do Património Habitacional do Estado - I.G.A.P.H.E., com sede na Avenida 5 de Outubro, em Lisboa, deduziu embargos de terceiro na execução para entrega de coisa certa - que
é, parte do rés-do-chão do edifício sito na Avenida 5 de Outubro, n. 153, tornejando para a Avenida de Berna, descrito na 8 Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n. 31152 e inscrito na matriz urbana da freguesia de Nossa Senhora de Fátima sob o artigo n. 1480 - execução que a Sociedade Comercial Abel Pereira da Fonseca requereu contra a "Edifícios Comundo, S.A.".
Articulou factos sobre a tempestividade do embargo, a sua posse e sua qualidade de terceiro.
Admitido o embargo, contestou-o a exequente impugnando-o nos articulados posse, qualidade de terceiro do embargante e tempestividade.
Feito o julgamento da matéria de facto, foi proferida sentença em que o Senhor Juiz julgou procedente o embargo, ordenando a restituição da posse ao embargante.
Mas a exequente "Abel Pereira da Fonseca, S.A.", recorreu. E a Relação, na procedência de apelação, revogou a sentença, julgando improcedente o embargo com o prosseguimento da execução.
Recorre agora o embargante I.G.A.P.H.E. pretendendo que, na concessão da revista, se revogue o Acórdão da Relação, designadamente quanto a custas por delas se considerar isento, porque:
- A "Edifícios Comundo, S.A.", foi efectivamente a proprietária do imóvel e, por isso, teve a posição de locadora em relação à recorrida; mas, quando adquiriu da "Comundo" o imóvel e aí instalou os seus serviços, em 19 de Dezembro de 1979, o
Fundo de Fomento de Habitação agiu na convicção de que o edifício estava livre de qualquer relação locatícia, pois nunca lhe foi dado conhecimento da existência do arrendamento e da sua suspensão (para obras).
E, o Fundo de Fomento de Habitação não interveio na acção que a exequente propôs contra a "Comundo" para obter a reocupação da parte arrendada no prédio depois das obras, pretensão em que a "Comundo" foi condenada sem ter contestado e sem ter avisado o F.F.H., sendo certo que tal acção foi proposta contra a vendedora "Comundo" já depois de o F.F.H. lhe ter comprado o imóvel.
Pelo que, essa sentença condenatória não constitui caso julgado em relação ao F.F.H..
Mas, de qualquer modo, acresce que, além de o recorrente não ser sucessor do extinto F.F.H., não havendo entre eles absoluta identidade jurídica pois o recorrente foi criado ex novo e nem todos os direitos e obrigações do extinto foram para ele transferidos, o disposto no artigo 271 do Código de Processo Civil não é aplicável à situação em causa uma vez que a transmissão do imóvel da "Comundo" para o "F.F.H." se operou antes da propositura da acção e não na sua pendência. Pelo que, no Acórdão se violou o disposto nos artigos 1057, do Código Civil, e 498 n. 2, 3 n. 1, e 1037 n. 2, do Código de Processo Civil, afastando-se, por isso e erradamente, a qualidade de terceiro do recorrente que, como Instituto Público, está isento de custas nos termos do artigo 3, n. 1 alínea a) do Código das Custas.
A recorrida, pelo contrário, defende a solução adoptada no Acórdão e, por conseguinte, a negação da revista.
Decidindo.
No fundo, a única questão em apreço aqui é a de saber se o recorrente tem, ou não, a qualidade de terceiro relativamente à execução, de harmonia com a definição de tal conceito dada no n. 2 do artigo 1037 do Código de Processo Civil.
Na sentença de 1 Instância facilmente se chegou à conclusão positiva, considerando que ele não interveio na acção declarativa de condenação onde foi proferida a sentença exequenda, nem representa quem nela foi condenado. Só que para tanta facilidade concorreu o desprezo total de toda a história pregressa da situação em causa; e ignorando-se tudo o que a preenche é realmente simples a conclusão.
Mas não pode ser assim. E os factos de que o Tribunal tem conhecimento por dever ou razão de ofício nem precisam de ser alegados (artigo 514, n. 2, do Código de Processo Civil).
A Relação, atenta já a toda essa história, teve que chegar à conclusão contrária; e fê-lo com fundamentação jurídica muito clara e que nos parece inatacável, não se mostrando de qualquer modo abalada pela alegação do recorrente.
Começaremos por notar que não é sequer posta em dúvida a subsistência do arrendamento e a qualidade de arrendatária da recorrida relativamente à parte do prédio cuja entrega lhe é, ou foi, feita, pelo menos até à venda efectuada pela "Comundo, S.A." ao Fundo de
Fomento de Habitação.
Realmente considerou a Relação ter sido provado que a ora recorrida é arrendatária, desde 4 de Julho de 1932, de parte do prédio urbano nos autos em causa, prédio que foi sendo transmitido a diversos proprietários, até que em 1969 foi adquirido, por compra, pela "Comundo"; que esta resolveu demolir o edifício antigo para construir no seu lugar um novo, mais moderno e mais amplo; e que, para isso, a "Comundo", com a aceitação da ora recorrida, propôs a suspensão do arrendamento durante o período das obras, pagando à arrendatária uma indemnização anual de 50000 escudos, e ficando a mesma arrendatária com o direito de reocupação de lojas no mesmo local e com espaço igual após a conclusão das obras, mediante a renda mensal de 3000 escudos. E até
12 de Maio de 1973 a "Comundo" cumpriu (a suspensão iniciou em 12 de Maio de 1969), pagando a acordada indemnização anual, mas depois não só deixou de a pagar, como, concluídas as obras, não se prontificou a dispor-se ao início da reocupação das lojas pela recorrida no edifício novo.
Por isso, em 10 de Janeiro de 1980, a ora recorrida propôs contra a "Comundo" uma acção ordinária onde pedia que ela fosse condenada, além do mais, na restituição dos locais arrendados mediante a renda mensal de 3000 escudos, conforme fora acordado. E nessa acção que a "Comundo" não contestou, foram considerados confessados os factos articulados pela autora com base nos quais a mesma ré foi condenada no pedido. E, em 30 de Setembro de 1980, a recorrida "Abel Pereira da
Fonseca, S.A.", instaurou a execução da sentença, ora embargada, tendo-lhe sido entregue em 11 de Abril de 1989, por auto de investidura, a posse de uma área de 62 m2 devidamente situada no prédio novo, tendo-se gorado todas as negociações decorrentes entre embargante e embargada.
Até aqui nenhuma dúvida se suscita sobre a manutenção do arrendamento. E o que vem de referir-se sugere-nos apenas a recordação de dois princípios legais, que serão os responsáveis pela dita manutenção. O 1 é o estabelecido no artigo 1057 do Código Civil sobre a transmissão da posição do locador para os sucessivos adquirentes do direito de propriedade do prédio, em parte, locado, desde que, como seria aqui o caso, o arrendamento foi feito pelo respectivo titular, da altura, como tal. Ou seja, o princípio de que a mudança de proprietário não provoca a caducidade do arrendamento, sendo perfeitamente indiferente à sua subsistência; só pode levar à substituição de titular dos direitos e obrigações correspondentes à posição de locador. E isto seja qual for o meio ou forma de transmissão de direito e seu encabeçamento, mesmo que o seja por via legislativa, e ainda que o transmissário seja um Organismo ou Instituição criados e tutelados pelo Estado, como bem se nota no Acórdão recorrido.
O 2 é o fixado no artigo 5 da Lei n. 2088, de 3 de Junho de 1957, sobre a possibilidade de mera suspensão, não resolução, do arrendamento no caso de denúncia para demolição e reconstrução e ampliação do edifício, desde que o inquilino reserve o direito de reocupação.
- Isto é, podemos afirmar que, com efeito e legalmente, tanto a transmissão da propriedade do prédio por alienações sucessivas, como a demolição para ampliação nenhuma influência tiveram na subsistência do arrendamento. E esta confere à arrendatária o direito à reocupação do espaço arrendado (dito artigo 5) e, mais ainda, o de defender, através dos meios possessórios, a sua ocupação contra qualquer privação ou turbação, mesmo contra o locador (artigo 1037, n. 2 do Código Civil).
É claro, todavia, que isto não resolve, só por si, a questão que se nos põe: - mas esta subsistência do arrendamento impõe-se, concretamente, ao recorrente e tem que ser por ele respeitada?
E, então, avançamos para outro ponto do plano de facto que a Relação claramente menciona.
É que em 19 de Dezembro de 1979 e por escritura pública a "Comundo" vendeu ao Fundo de Fomento de Habitação, que declarou comprar, o prédio em causa, aquisição que só foi registada em 29 de Dezembro de 1980 na 8 Conservatória do Registo Predial de Lisboa.
Aquele Fundo foi extinto pelo Decreto-Lei n. 214/82, de 29 de Maio.
E pelo Decreto-Lei n. 88/87, de 26 de Fevereiro, foi criado o recorrente I.G.A.P.H.E. E depois de no seu artigo 21 se dispor que constitui seu património a universalidade dos bens, direitos, e obrigações que lhe forem consignados nos termos do mesmo diploma, acrescenta-se no artigo 30, n. 1, que "são transferidos para o I.G.A.P.H.E. o património mobiliário e imobiliário, os arrendamentos e outros contratos e os programas em curso do extinto F.F.H., com dispensa de quaisquer outras formalidades, salvo as do registo, quando necessárias.
Como vimos, o recorrente apoia a sua posição de terceiro - que reclama -, no facto de não ter intervindo na acção, cuja sentença aqui se executa, o extinto F.F.H., por um lado; e por outro, porque ele próprio, ente jurídico criado por lei ex novo, não poder ser considerado, para este efeito, sucessor desse mesmo Fundo.
Quid iuris?
Comparando as datas, vemos que a recorrida propôs a acção contra a "Comundo" para conseguir obter a reocupação do locado, com quem aliás a acordara, precisamente 22 dias passados sobre a compra do prédio pelo F.F.H., mas antes do registo dessa alienação - aquisição e nada consta dos autos sobre ter-lhe sido comunicada essa transmissão. Aliás, o recorrente não põe sequer em dúvida a boa fé da recorrida em demandar a "Comundo" e não o F.F.H..
Não era a recorrida obrigada a adivinhar que houvera a alienação e caberia à demandada-vendedora providenciar para que o adquirente fosse informado de pendência da acção a fim de poder habilitar-se a intervir nela, se o quisesse.
Ao caso se tem de aplicar, pois, o disposto no artigo 271 do Código de Processo Civil. Não vale contra isto o argumento aduzido pelo recorrente com base na anterioridade da transmissão relativamente à propositura da acção. Não distingue a lei um tal pormenor, nem seria justo que o fizesse a não ser na hipótese de se alegar, e provar, má fé do autor ao demandar o transmitente em vez do transmissário; enquanto à parte interessada não é comunicada a venda e transmissão, tem de admitir-se que ela demande e litigue com o anterior titular - que para ela o continua a ser - quer a transmissão se opere antes, quer depois, da propositura da acção. Para o demandante a situação é precisamente igual nas duas situações.
Por outro lado, é manifesto que a posição do locador se transmitiu, pela sua compra, para o F.F.H., nada influenciando, nem impedindo, essa transmissão o eventual silêncio da alienante sobre a existência do arrendamento. Este não estava sujeito a registo e não se extingue ou resolve pela ocultação da sua existência (se é que ela se verificou) ao comprador (com isso nada tem o arrendatário).
Assim, a despeito de não intervir na acção, a sentença nela proferida e aqui em execução, produziu efeitos (incluindo o do caso julgado) em relação ao F.F.H., nos termos do referido artigo 271, uma vez que ele era, então, o adquirente e sujeito da relação jurídica em discussão, posição por acto de transmissão entre vivos.
Só restará agora ver se o recorrente representa, ou não, para este efeito, o extinto F.F.H.. E aqui pensamos que não será legítima qualquer dúvida. Embora por via legal, o recorrente - já o vimos - foi o sucessor adquirente do direito de propriedade sobre o prédio onde recai o arrendamento, acontecendo mesmo, conforme o previsto na lei, que ao registo de aquisição a favor do Fundo de Fomento de Habitação foi, pura e simplesmente, feito um averbamento a mencionar a substituição do titular da inscrição, que passou a ser o I.G.A.P.H.E..
Ou seja, houve uma transmissão directa do Fundo para o recorrente, ou até mais que isso, houve uma integral substituição do Fundo (quanto a este prédio) pelo recorrente, nos direitos e obrigações inerentes ao direito de propriedade do prédio em causa.
Por isso, parece inegável que este, no efeito que aqui interessa, é o mesmo que aquele, representação que não se apaga, antes se reforça, pelo facto de ser criado pelo mesmo diploma que opera a transferência do património e que se estende na medida dessa transferência, como se entenderá. Acrescente-se ex abundanti que no referido artigo 1057 onde se estabelece a transmissão da posição ao locador não se afasta ou desonera qualquer forma de aquisição do direito (como já acima se notou). E, pois, também a operada por via legal ali se integra.
Não podendo considerar-se terceiro o recorrente relativamente à relação locatícia motivadora de entrega judicial e à condenação do senhorio nesta, nos termos da definição dada no n. 3 do citado artigo 1037 do Código de Processo Civil, o embargo improcede, conforme, e muito bem, se entendeu no Acórdão recorrido.
O recorrente, sendo embora Instituto Público criado com o fim de gerir certos interesses em substituição do
Estado, não se integra, como órgão deste, na Administração pública, tendo, além de património próprio, autonomia administrativa e financeira, ainda que sujeito a tutela.
Por isso, não cabe na designação do "Estado" feita no n. 1 alínea a) do artigo 3 do Código das Custas, pelo que não está isento de custas.
Termos em que se nega a revista, com custas, aqui e nas Instâncias, pelo recorrente.
Lisboa, 27 de Janeiro de 1993.
Joaquim de Carvalho,
Martins da Fonseca,
Dionísio Pinho.
Decisões impugnadas:
I - Sentença de 15 de Junho de 1990 do 6 Juízo Cível, 3
Secção de Lisboa;
II- Acórdão de 13 de Fevereiro de 1992 da Relação de
Lisboa, 6 Secção.