Acórdão do Centro de Arbitragem Comercial
Processo 22/2019/INS/ASB

A Demandante, uma sociedade comercial portuguesa, celebrou com as Demandadas um contrato de "Mandato para Captação de Fundos" para apoio na obtenção de financiamento de €20.000.000 para aquisição de imóveis em Lisboa. A Demandante alega ter cumprido as suas obrigações, captando os fundos necessários, mas as Demandadas rescindiram o contrato alegando incumprimento e ausência de Term Sheet vinculativa assinada pelos investidores. As Demandadas defenderam que a Demandante não cumpriu o contrato e que a cessação foi legítima. O Tribunal arbitral concluiu que a Demandante reuniu os fundos e cumpriu as obrigações de meios, sendo devida a remuneração de 3% do montante captado (€600.000), bem como o reembolso das despesas com consultores jurídicos (€27.801,54). Foi rejeitado o pedido de indemnização por danos morais por falta de prova. As custas da arbitragem foram repartidas entre as partes, cabendo às Demandadas pagar à Demandante €73.266,15 a título de despesas da arbitragem.

“TRIBUNAL ARBITRAL
PROCESSO 22/2019/INS/ASB

YS

ACÓRDÃO

I. | AS PARTES DO PROCESSO ARBITRAL

L.A presente ação foi proposta por

designada por

E (doravante abreviadamente

BR” cu por “Demandore” contra OS

(doravante *
(doravante “4

" ou “2o Demandeda”).

A Demandante é uma sociedade comercial por quotas, NPC n.o Do com

capital social de € 1.000,00, com sede na Do

A 1o Demandada é uma sociedade comercial anónima, NPC n.o Do

A 2o Demandada é uma sociedade comercial por quotas, NPC no

| com O

O com o

capital social de € 100,00 e sede na mesma morada da 1" Demandada.

2.A Demandante está representada pelos Advogados Drs.

O o: ::::<

3. As Demandadas são conjuntamente representadas pelo Advogado Dr.DO ei
data da apresentação do Requerimento da Arbitragem, também pela Dra.

EH: sociedade

A cc... escritório ca HO

Dos A partir de 26 de maio de 2020, as Demandadas
passaram a ser exclusivamente representadas pelo Dr. Do

TRIBUNAL ARBITRAL
PROCESSO 22/20 19/INS/ASB

Ore
ys

M.

O TRIBUNAL ARBITRAL, O SECRETARIADO E A SEDE DE ARBITRAGEM

O todos advogados com os domicílios profissionais constantes dos autos,
composição essa que resultou dos factos que a seguir se relatam.

5. No requerimento inicial de arbitragem que, em 2 de outubro de 2019, a Demandante
apresentou no Centro de Arbitragem Comercial

da

Associação Comercial

de

Lisboa/Câmara de Comércio e Indústria Portuguesa (adiante abreviadamente designado

como “CAC”), a Demandante aludiu à Convenção da Arbitragem — art. 11.o do
Contrato, último parágrafo — que prevê a possibilidade de o litígio ser julgado por um
ou mais árbitros. Refere ainda o teor do art. 6.o, n.o 2, do Regulamento da Arbitragem
aplicável.

6. Atendendo às características do litígio — o qual envolve várias matérias de direito civil,
comercial é financeiro, pata além de poder “envolver meios de prova mais técnicos e
complexos” — manifesta a sua pretensão de ser constituido um tribunal com três

árbitros. Nomeou como árbitro o Advogado Dr. O
7. Por seu tumo, as Demandadas concordam com a proposta de ser constituído um tribunal
colegial e nomearam árbitro o Advogado v-

8.Os árbitros designados pelas Partes deliberaram indicar como terceiro árbitro e árbitro-

presidente a Dra. O

o qual aceitou o encargo por documento

datado de 17.12.2019,

9.0 tribunal arbitral foi constituído por despacho do Vice-Presidente do Centro de
Arbitragem Comercial datado de 18.12.2019.

10. Todos

os

Árbitros

Independência”,

aceitaram

o

encargo

c

subscreveram

“Declarações

de

sem

“TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/2019/INS/ASB

14, No que respeita à sede de arbitragem, de acordo com a Convenção de Arbitragem insita
no art, 11o do Contrato denominado “Mandato para Captação de Fundos” (“Mandat de
Recherche de Fonds”), o local da arbitragem escolhido foi o Porto, Portugal.

No Requerimento da Arbitragem, a Demandante propôs a alteração por acordo da
estipulação do Porto como sede da arbitragem, passando a ser a sede em Lisboa, uma
vez que nem as Partes da presente arbitragem têm a sua sede no Porto, nem o objeto da

mesma tem alguma conexão com a cidade do Porto, pois os imóveis a adquirir pela
Demandadas se situavam em Lisboa e as regras aplicáveis à presente arbitragem são as

do Centro de Arbitragem Comercial da CCIP, o quaí tem sede em Lisboa.

12. Na Resposta ao Requerimento de Arbitragem, as Demandadas insistiram em que se
mantivesse a “sede jurídica” no Porto, embora aceitassem que todos os atos processuais
tivessem lugar na sede do Centro de Arbitragem Comercial (“CAC”) da CCIP, em

Lisboa, Invocatam no sentido da solução por elas proposta o disposto no art. 15.o, n.o 2,
do Regulamento da Arbitragem aplicável.

13. Em sede de audiência preliminar, foram discutidas as vantagens para todos os

intervenientes de alterar a sede do Porto para Lisboa e, não havendo objeção de
princípio das Demandadas quanto a tal alteração, ficou entendido que a alteração à
convenção de arbitragem seria efetuada por escrito expressamente pelas partes,

comprometendo-se as Partes a juntar aos antos aditamento ao Contrato que previsse tais
alterações.

14. Assim, em 7 de setembro de 2020, antes do início da audiência de julgamento, a
Demandante requereu a junção aos autos do aditamento ao “Mandato para Captação de
Fundos”, datado de 24 de fevereiro de 2020, que alterou a cl. 11? do Contrato, que

contém a convenção de arbitragem, passando a constar expressamente que o local da
arbitragem será Lisboa, Portugal.

TRIDUNAL ARBITRAL
Processo 22/2019/INS/ASB

HI.

A CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM, O OBJETO DO LITÍGIO E AS REGRAS DE
Processo

15. A Convenção de Arbitragem consta do 1o do Contrato denominado “Mandato para

Captação de Fundos” (“Mandat de Recherche de Fonds”), celebrado entre a
Demandante e as duas Demandadas em 10 de abril de 2019, Pode ler-se nesse artigo:
“O presente acordo rege-se pelo direito português. Quaisquer litígios emergentes do

presente acordo ou com ele relacionados serão regulados definitivamente por
arbitragem em conformidade com as Regras de Arbitragem do Centro de Arbitragem
Comercial da Câmara de Comércio e Indústria Portuguesa (Centro de Arbitragem
Comercial), por umou mais árbitros nomeados de acordo com as regras. O local da

arbitragem será o Porto, Portugal. O idioma da arbitragem será o português”.

16. Por Aditamento ao Contrato denominado “Mandato para Captação de Fundos”
(“Mandat de Recherche de Fonds”), datado de 24 de fevereiro de 2020, as Partes
alteraram a Convenção de Arbitragem da seguinte forma;

O presente acordo rege-se pelo direito português. Quaisquer litígios emergentes do
presente acordo ou com ele relacionados serão regulados definitivamente por
arbitragem em conformidade com as Regras de Arbitragem do Centro de Arbitragem

Comercial da Câmara de Comércio e Indústria Portuguesa (Centro de Arbitragem

Comercial), por umou mais árbitros nomeados de acordo com as regras. O local da
arbitragem será Lisboa, Portugal. O idioma da arbitragem será o português sendo que

(i) será admitida a junção de documentos em lingua original francesa ou inglesa,

cabendo à parte que os apresentes a tradução para língua portuguesa quando o
tribunal arbitral assim o ordenar, e (ii) será adraitida a inquirição de testemunhas
também em lingua inglesa, sem necessidade de tradução para português”.

17. No que respeita ao Objeto do Litígio, salienta-se que do Requerimento da Arbitragem,

apresentado em 2 de outubro de 2019 pela Demandante consta que o presente litígio
decorre da conduta das Demandadas no âmbito do Contrato de Mandato para Captação

de Fundos, “em particular da revogação unilateral ou, quando assim se não entender,
da sua resolução infundada,
Demandadas”.

bem

como do respetivo incumprimento, pelas

TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/20 19/INS/ASB

No mesmo Requerimento, explicita-se que a Demandante, constituída em Portugal em
fevereiro de 2019, faz parte de um grupo de entidades com atividade em várias
jurisdições, que se dedica a consultadoria financeira, baseada no Luxemburgo. Esta
Demandante presta serviços de consultadoria e gestão,

Por seu turno, as Demandadas E: | ambas constituídas em 2018,
têm por objeto “a compra e venda de imóveis e a revenda dos adquiridos para esse fim,
promoções imobiliárias, consultadoria, a gestão e o apoio a projetos imobiliários, a
comercialização de produtos do vamo imobiliário, a estruturação de projetos e
montagem de investimentos imobiliários,

e,

ainda,

a administração,

gestão e

arrendamento de bens imóveis próprios e alheios”.

18 . À 1o Demandada — segundo refere a Demandante — havia celebrado em 26 de dezembro

de 2018 um contrato promessa de compra é venda com a “Totta Urbe — Empresa de

Administração e Construções, S.A”, empresa do Grupo Santander Totta, tendo por

objeto vários imóveis situados no bairro de E em Vistos, a maioria com
construções já demolidas.

O

preço

prometido

de

aquisição elevava-se

a €

30.155,000,00, acrescendo ainda as despesas necessárias à realização da transação, bem
como as despesas complementares.

O total destes custos atingiria globalmente cerca de € 40.000.000,00.

A intenção da promitente compradora era a de promover e desenvolver a construção de

um complexo urbanístico com cerca de 24.600 m2, designado como [E

E que seria essencialmente composto de unidades residenciais e comerciais e,
posteriormente, comercializar as mesmas.

19. Para

viabilizar financeiramente a aquisição, as Demandadas haviam solicitado à

Demandante, na qualidade de consultora financeira, que as apoiasse na captação de
fundos e na preparação, estruturação e realização financeira da transação, logo no início
de 2019,

20 .

A Demandante, através dos seus gerentes, começou logo, em fevereiro de 2019, a

desenvolver contactos com potenciais investidores. Em 10 de abril de 2019 havia sido

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/20 19/[NS/ASB

celebrado o Contrato denominado como “Mandato para Captação de Fundos”, o qual
dava cobertura à atividade que já vinha sendo desenvolvida pela Demandante.

A obrigação contratual principal assumida pela Demandante era de “apoiar a Sociedade

fas Demandantes] no âmbito da preparação do lemçamento e da realização da
operação (a «Missão»)” (art. 2.1, 82).

A “Operação corresponde à “captação de fundos próprios”, através da emissão de
“uma divida obrigacionista de 20.000 KE, destinada a financiar 50% dos fundos
necessários para a aquisição

“dos imóveis,

“(..) entrando a Sociedade [as

Demandadas), por sua vez, em capital, com os restantes 20.000.000€” (preâmbulo e
art. 1.2 do Contrato).

De acordo com a versão da Demandante, no âmbito da “Missão” da Demandante, esta
assumira uma “obrigação de meios” que se traduzia no desenvolvimento de todos os
esforços destinados a captar os referidos fundos no montante de € 20.000.000,00, com

vista a viabilizar a operação de financiamento da aquisição de imóveis. Em

contrapartida, como remuneração pela prestação dos seus serviços, iria receber
honorários correspondentes, a 3,5% do montante total da dívida, ou seja, € 700.000,00,
os quais seriam sempre devidos ainda que a “Operação” não se concretizasse, mas os

fundos estivessem reunidos (ou «captados») (cfr. art. 9.1, 84, do Contrato).

As Demandadas deviam ainda liquidar as despesas e honorários dos consultores legais e

outros especialistas mandatados pela Demandante para assessorar a “Operação”.

A Demandante alega que, apesar de não ter sido fixado qualquer prazo para o

desenvolvimento da “Missão” da Demandante — e a observância das diligências
descritas no art. 2o do Contrato e que lhe competiam desenvolver — o Contrato
terminaria no dia 30 de junho de 2019, mas seria tacitamente renovado por períodos
sucessivos de um mês, salvo se as Demandadas o denunciassem, mediante carta
registada, com a antecedência mínima de TO dias (relativamente ao termo do prazo
inicial ou da sua renovação). O Contrato também terminaria na data em que a
“Operação” fosse realizada definitivamente, consoante o evento que ocorresse mais
cedo (art. 8.1 do Contrato).

TRIBUNAL ARBITRAL

Deve notar-se que, nos termos do art. 2.2. do Contrato, “o Consultor [Demandante] não
poderá ser responsabilizado por qualquer atraso ou interrupção da Missão que sejam
devidos afactos da Sociedade [Demandadas] ou de quaisquer terceiros”.

21. Feito o enquadramento contratual,

a Demandante sustenta que prestara todos os serviços

objeto do Contrato, designados como “Missão”, tendo, após múltiplos contactos com
potenciais investidores, logrado obter a confirmação, por parte dos investidores

selecionados pela Demendente (JN
AA ds disponibilidade para adiantar 05€20.000.000,00.

Em contrapartida, alega que as Demandadas haviam violado obrigações contratuais, não

tendo conseguido reunir os € 20.000.000,00 de fundos próprios, para além de não
disporem de, nem terem submetido à Câmara Municipal de Lisboa, nenhum Pedido de
Informação Prévia vinculativo (PIP vinculativo) quanto ao projeto e tencionavam
realizar (ao menos até terem posto fim ao Contrato).

Para além disso, não tinham concluído a Operação até 26 de junho de 2019, tendo

protelado a conclusão do mesmo, sendo a última data prevista a de 12 de julho de 2019.

Acontece que, em 3 de maio de 2019, a Demandante havia enviado às Demandadas, por
conta e autorização das entidades financiadoras, os principais termos e condições da

“Operação” do financiamento. Em 4 de junho de 2019, as Demandadas haviam aceite
tais termos e condições (“(...) Ok to proceed on principle with the proposed terms and
conditions”).

Em 12 de junho de 2019, a Demandante preparou e enviou às Demandadas, e a pedido
destas, por conta e sob autorizações dos investidores que haviam expressado a vontade

de financiar as Demandadas, um projeto final de Binding Term Sheet, que descrevia
todos os passos que deveriam ser realizados até à conclusão da transação, com
indicação dos documentos a serem preparados s subscritos. Este envio fora feito após as

Demandadas terem procedido a alterações dos modelos financeiros da “Operação”.

Em 14 de junho de 2019, os representantes da 2o Demandada haviam remetido à

Demandante um e-mail onde, de forma lacónica, afirmavam que as condições
financeiras apresentadas pela Demandante cram muito diferentes das estabelecidas

TRIBUNAL ARBITRAL
Processo 22/20 9/INS/ASB
vs

inicialmente pelo Contrato, não lhes permitindo continuar a trabalhar com a mesma.
Esta posição fora confitmada por carta registada das Demandadas, datada de 18 de

junho e recebida pela Demandante em 21 do mesmo mês, reiterando a “extinção do
Contrato com justa causa e com efeitos imediatos”. Além de invocarem diferenças entre
as condições da Term Sheet, sem precisar as mesmas, invocavam como novo
fundamento o facto de esta Term Sheet não estar assinada pelos Investidores, o que
tinha feito operar uma quebra de confiança depositada na Demandante e na sua
capacidade de cumprimento do Contrato, tornando inexigível a mamitenção do mesmo.

Alegavam ainda pôr termo ao Contrato com base no seu art. 8.10 qual se refere a
denúncia) e nas “normas legais aplicáveis sobre a resolução com justa causa dos
contratos”.

Ainda antes de receber a carta referida, a Demandante, por carta registada de 18 de
junho, viera exigir às Demandadas o pagamento dos seus honorários de € 700.000,00,
acrescido do IVA, do mesmo passo que refutava a existência de qualquer
incumprimento pela sua parte.

Por último, a posição das Demandadas havia sido confirmada por carta registada dos

Advogados delas, sustentando que a Demandante não tinha direito a quaisquer
honorários, porque em 14 de junho ainda não tinham recebido uma Term Sheet
vinculativa, assinada pelos investidores.

Nessa carta, referia-se que as Demandadas estavam em negociação com uma sociedade
financeira especializada diversa das indicadas pela Demandante. Tinha averiguado mais

tarde que havia sido celebrado um contrato de financiamento entre as Demandadas e a

DO

mostrando-se violado o art. 6, no 1, do Contrato. A

Demandante tomou ainda conhecimento subsequentemente de que as Demandadas
haviam revelado a terceiros, sem autorização daquela, as condições remuneratórias
ajustadas, mostrando-se violado o art. 5.o do Contrato.

22. A Demandante

indica, assim, que o objeto do litígio tem a ver com as invocadas

violações contratuais que imputa às Demandadas, acentuando que, “ em conseguência
do comportamento das Demandadas, pretendendo pôr fim, inusitadamente e sem

qualquer fundamento, à relação contratual estabelecida através do Contrato, não

obstante o cumprimento do mesmo pela Demandante, a esta assiste o direito a receber

TRIBUNAL ARBITRAL
Processo 22/20 19/INS/ASB

O
vs

o montante da remuneração acordada, bem como as despesas em que incorreu por

conta das Demandadas, e com serviços de terceiros — advogados e fiscalistas -, os
quais, nos termos das cláusulas 9.5 e 9.6 do Contrato, deveriam ser suportados pelas
Demandadas e são contabilizados, até ao presente, no montante de E 30.000,00,” E

acrescenta que tal direito lhe advém “quer por mera interpretação do disposto no
Conirato, quer por via da aplicação das regras legais aplicáveis às consequências da
revogação unilateral do mandato oneroso ou por via do regime da resolução unilateral

infundado de um contrato, a título indemnizatório ou outro”. Pede ainda que lhe seja
reconhecido o direito a ser indemnizada por danos de natureza reputacional, em
consequência do comportamento das Demandadas, bem como pelos danos sofridos
decorrentes da violação dos arts. 3, 5 e 6.1 do Contrato,

Formula em seguida uma indicação dos danos sofridos e das indemnizações que
peticionou contra as Demandadas, reservando-se o direito de ampliar esse pedido.

23. Na Resposta ao Requerimento de Arbitragem, as Demandadas sumariam a posição
destas no litígio:

Confirmam a celebração do Contrato-Promessa celebrado entre a [HS
TOTTA URBE, sendo o preço convencionado de € 30.155.000,00, tendo sido pago à
promitente vendedora, a título de sinal, € 3.015.000,00.

Confiram igualmente a contratação da Demandante para desenvolver e estruturar uma
operação de financiamento com vista à aquisição do Imóvel até 26 de junho de 2019.

Dizem que preferiam um financiamento bancário por ser menos oneroso, mas tinham
tido de encarar outra forma de financiamento porquanto o financiamento bancário só era
concedido após a emissão de um alvará de construção válido, por parte da Câmara
Municipal de Lisboa.

Alegam que tinham escassa experiência de recurso a investimentos do tipo do previsto

no Contrato que tinham celebrado com a Demandante, alegando ainda que esta última
também mostrara pouca experiência em montar operações de tão elevado montante.

Sustentam que a Demandante se revelara incapaz de reunir o financiamento necessário
no ptazo, e com termos e condições aceitáveis para as Demandadas, tal como fora

pro

TRIDUNAL ARBITRAL.

Processo 22/2019/INS/ASB

Ore
vs

incapaz de disponibilizar às Demandadas um documento que evidenciasse um qualquer
compromisso vinculativo por parte de potenciais investidores contactados pela
Demandante.

Por outro lado, a Demandante tinha sido muito lenta na obtenção de compromissos por
parte de investidores.

Por esse motivo, as Demandadas tinham tido de negociar com a promitente vendedora

do imóvel uma prorrogação do prazo para a celebração do contrato definitivo até 26 de

agosto de 2019, mas tal só fora possível porque as Demandadas haviam concordado

com a exigência A. um reforço do sinal num idêntico montante ao do
primitivo sinal,

Insistem em que a Term! Sheet enviada pela Demandante em 31 de maio de 2019 não era

vinculativa, mas meramente indicativa, não tendo as assinaturas dos potenciais
investidores.

24. As Demandadas indicam ainda as razões pelas quais tinham tido dúvidas sobre a

capacidade da Demandante para reunir o financiamento necessário no prazo acordado
(o principal investidor contactado só parecia estar disposto a investir até 12 de julho de
2019, sendo tal prazo irrealista atendendo ao processo complexo da emissão de

obrigações por uma sociedade luxemburguesa, a|| ainda não incorporada).
Explicam em seguida as razões da denúncia do Contrato em 14 de junho de 2019 e

sustentam que nada devem à Demandante, porquanto o Contrato previa a possibilidade
da livre demúncia do mesmo até 30 de junho de 2019, com um pré-aviso de 10 dias.

Referem também o teor do art. 9.1] do Contrato sobre as condições em que a
Demandante teria direito à totalidade da sua remuneração.

Confessando que tinham contactado E

ramo a vigência do Contrato com

a Demandante, põem em relevo que o Contrato celebrado com esta última só confere

prioridade à Demandante, mas não exclusividade. O Contrato com a E

vio

sido celebrado em 29 de abril de 2019, mas as Demandadas haviam sempre conferido

10

Sta

“FRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019 INS/ASB

prioridade à Demandante, até ao momento em que se tornara absolutamente claro que
esta não conseguiria cumprir com o acordado.

Concluem no sentido da improcedência total do pedido, cabendo à Demandante
suportar todos os encargos da arbitragem.

25. No que respeita ao objeto do litígio, pode assim resumir-se que tem fundamentalmente a

ver, pois, com as obrigações assumidas pelas Partes que assinaram o “Contrato do
Mandato para Captação de Fundos”, com eventuais incumprimentos contratuais de
todas as Partes, com a alegada legalidade da denúncia ou resolução com justa causa
daquele Contrato e com eventuais indemnizações devidas à Demandante.

26. A arbitragem decorreu em Lisboa, nas instalações do CAC.

27. Em 31 de janeiro de 2020, teve lugar, nas instalações do CAC, a audiência preliminar,
prevista no artigo n.o 30 do Regulamento de Arbitragem (2014), onde foram discutidas

as regras processuais específicas a adotar na presente arbitragem, em complemento do

disposto no Regulamento de Arbitragem do CAC, em especial quanto ao calendário
processual aplicável, ao modo de produção de prova testemunhal e documental, junção

de pareceres jurídicos e apresentação de alegações de facto e de Direito.

28, Iniciada a audiência, abordou-se a questão da proposta da Demandante de mudança da

sede da arbitragem do Porto para Lisboa, efetuada em sede de Requerimento de
Arbitragem, a qual havia merecido da parte das Demandadas acordo apenas quanto à
possibilidade de realização de atos processuais, nomeadamente audiências, em Lisboa.

Discutidas as vantagens pata todos os intervenientes de alterar a sede do Porto para
Lisboa e não havendo objeção de princípio das Demandadas quanto a tal alteração,
ficou entendido que tal alteração à convenção de arbitragem deveria ser efetuada por

escrito expressamente pelas partes, e que após aprovação e assinatura por ambas as
Partes desse Aditamento, o mesmo seria junto ao processo.

29. Nessa mesma audiência preliminar, foi discutido o modo pretendido de produção da
prova testemunhal (se por depoimentos escritos,

se através de depoimentos

exclusivamente orais), tendo as Demandadas demonstrado a sua preferência por um

n

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB
vs

sistema de depoimentos escritos, o que foi secundado pela Demandante, desde que
pudesse haver um sistema misto de apresentação de depoimentos escritos e alguns

depoimentos apenas orais, solução que não foi aceite pelas Demandadas. Após
discussão dos vários possíveis sistemas c não sendo possível aos mandatários das Partes
chegar a acordo, o Tribunal Arbitral deliberou adotar um sistema puro de produção de

depoimentos orais, pelo que todas as testemunhas a indicar pelas Partes produzirão

unicamente depoimentos orais em sede de audiência de produção de prova.

30. Finalmente, o Tribunal Arbitral fixou o valor do processo no montante de €

1.027.801,54, que corresponde ao somatório dos pedidos efetuados pelas Demandantes
na presente arbitragem.

IV.

Os PEDIDOS FORMULADOS PELAS PARTES

31. Importa indicar agora os pedidos submetidos à apreciação do Tribunal Arbitral.

32. Na petição inicial a Demandante formula os seguintes pedidos de condenação das
Demandadas, a título prinsipal, solidariamente a:

(i) pagar à Demandante € 700.000,00, mais IVA à taxa em vigor, a título de
remuneração devida ao abrigo do art. 9,1 do Contrato (ou eventualmente,

do art. 9.3 do mesmo), bem como do previsto na alínea c) do art. 1172.o do
Código Civil, mais juros moratórios sobre tal quantia desde 21.06.2019 até
integral pagamento;

(ii) pagar à Demandante € 27.801,54, com IVA, inclusive, correspondente às

despesas incorridas com as consultas jurídicas, nos termos do art. 9.5 do
Contrato e da alínea c) do art. 1167o do Código Civil, acrescido de juros
moratórios sobre essa quantia, à taxa legal, desde a mesma data até integral
pagamento;

(iiilpagar à Demandante € 300.000,00, correspondente a danos morais sofridos por
esta em

consequência da violação do Contrato pelas Demandadas,

12

“TRIBUNAL ARBITRAL
PROCESSO 22/2019/INS/ASB

acrescidos de juros moratórios desde 03.10.2019 (data da notificação às
Demandadas do Requerimento da Arbitragem).

33. A título subsidiário, a Demandada pede as quantias peticionadas a título principal (€

700.000,00; € 27.801,54 e € 300.000,00), as duas primeiras “a título indemnizaiório por

força da resolução unilateral infundada do contrato e respetivo incumprimento”, a
última verba a título de danos morais, em conseguência da violação do Contrato,
sempre acrescida de juros moratórios às taxas legais e a partir das indicadas datas até
integra! pagamento:

“Em qualquer caso, quer nos pedidos principais, quer nos subsidiários, devem as

Demendadas ser solidariamente condenadas a pagar o valor correspondente à
totalidade dos honorários dos árbitros e encargos administrativos com a presente
arbitragem, cumulativamente com o valor dos honorários dos peritos, advogados e
todas as despesas em que a Demandante incorrer, e venha ainda a incorrer, com a

presente arbitragem e para defesa dos seus direitos face às Demandadas” (8227).

34. Na Contestação, as Demandadas pedem que o Tribunal juigue improcedentes todos os
pedidos da Demandante e que condene esta no pagamento de todos os encargos do
processo arbitral, bem como no valor dos honorários incorridos pelas Demandadas em

conexão com o presente litígio. As Demandadas reservam-se o direito de alterar ou
ampliar os pedidos e as soluções pedidas na Contestação, ou de prosseguir com outros
pedidos, argumentos e soluções adicionais.

35. Na Resposta à Contestação, a Demandante não altera os pedidos feitos na Petição
Inicial,

36. Na Resposta à Resposta à Contestação, as Demandadas formularam pedidos contra a
Demandante, pedindo ao Tribunal Arbitral que declare, em primeiro lugar, que a

Demandante incumpriu o art. 2.1. do Contrato e, em segundo lugar, que julgue
improcedentes todos os pedidos da Demandante,

Em alternativa ao pedido de improcedência das pretensões formuladas pela
Demandante, “as Demandadas muito respeitosamente pedem que O tribunal embitral

13

“TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/20 19/INS/ASB.

Ore

lhes atribua uma indemnização no exato montante que podem atribuir aDo

q

(8200).

Repetem o pedido feito na Contestação de condenação da Demandante em todos os
encargos relativos à arbitragem.

37. A Demandante, através de requerimento datado de 24 de agosto de 2020, opôs-se aos

pedidos reconvencionais formulados pelas Demandadas na Resposta à Resposta à
Contestação por não terem sido formulados no momento processual oportuno,

nomeadamente na sua Resposta ao Requerimento de Arbitragem, para efeitos do
Tribunal Arbitral poder conformar o objeto da mesma, afirmando que não podiam as
Demandadas vir fazê-lo aquando da apresentação da última peça processual, requerendo

que o Tribunal Arbitral os considere inadmissíveis, sob pena de se violar o disposto nos
artigos 19.o, n.o 2, al, 0), 21.o n.o 1 6 24.o do Regulamento de Arbitragem.

38. Por Decisão Processual datada de 3 de setembro de 2020, o Tribunal Arbitral não

admitiu os pedidos subsidiários formulados pelas Demandadas na Resposta à Resposta
da Demandante à Contestação das Demandadas.

39. Nestes termos, os pedidos a apreciar pelo Tribunai são apenas os pedidos formulados a
título principal e secundário pela Demandante na Petição Inicial.

V.

OS ARTICULADOS APRESENTADOS PELAS PARTES

()

A Petição Inicial

40. Em 9 de março de 2020, a Demandante apresentou a sua Petição Inicial.
Começou por alegar num “Sumário do Litígio” que a 1o Demandada havia sido
constituída, como veículo dos sócios da 2o Demandada e desta própria, tendo em 26 de
dezembro de 2018 celebrado, na qualidade de promitente compradora, um contrato

promessa de aquisição de vários imóveis localizados em|

Lisboa, com vista a

que a 2o Demandada promovesse, desenvolvesse e gerisse a construção de um complexo
urbanístico.

“

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB

Para financiar esta operação imobiliária, as Demandadas haviam solicitado à
Demandante, na qualidade de consultora especializada em financiamento imobiliário
que as apoiasse na captação de fundos e na estruturação financeira da referida aquisição.

Celebraram então a Demandante e as Demandadas um contrato, designado em
português, como “Mandato para Captação de Fundos” (“Mandat de Recherche de
Fonds").

41 A Demandante alega que havia cumprido todas as obrigações que para ela decorriam

deste Contrato, “inclusive indo para além do que lhe era exigível tendo em conta as
alterações sucessivas que as Demandadas foram efetuando aos pressupostos
subjacentes ao mandato que haviam conferido à Demandante” (84.9).

Mas que as Demandadas, porém, não cumpriram as obrigações a que se tinham
vinculado: não tinham remido os fundos próprios (€ 20.000.000,00) que lhes competia
suportar, nem tinham cumprido as condições contratuais previstas para o financiamento
que competia à Demandante obter para a aquisição pretendida.

A intenção de todas as Partes era a de que a aquisição dos imóveis (“Closing”)
ocorresse até 26 de junho de 2019, mas as Demandadas haviam protelado tal Closing,
tendo proposto como data final de captação de fundos o dia 15 de julho de 2019, com a
aquisição dos terrenos adiada para data posterior.

42. A Demandante afirma ainda que obteve de 4 fundos de investimentos

internacionais

o compromisso de financiamento de €

O

20.000.000,00 para a 1o Demandada adquirir os imóveis, nos termos da ficha técnica
(“Term Sheet”) que tinha enviado em 31 de maio de 2019 às Demandadas, tendo por
elas sido aceite.

Essa ficha téenica, preparada em conjunto pelos 4 investidores e por advogados no
Luxemburgo e em Portugal, continha a descrição detalhada de todos os passos que
deveriam ser realizados até ao Closing, incluindo os documentos a ser preparados e
subscritos pelas partes envolvidas.

15

“TRIBUNAL ARBITRAL

ES

Em 12 de junho de 2019, a ficha técnica fora enviada às Demandadas, a qual
“consubstanciava o desenvolvimento dos termos da operação de financiamento

montada tal como havia sido

previamente acordado com as Demandadas e, a ser

aceite por estas, passaria a ser vinculativa para todas as Partes nela indicadas (

p.

Após esta data, tinham continuado a desenvolver-se contactos entre representantes da

Demandante e das Demandadas para apurar alguns pontos do modelo financeiro que
estas vinham modificando vezes sem conta.

43, Em 14 de junho de 2019, a Demandante recebera um e-mail das Demandadas, subscrito

por um representante o em que, “afirmavam de forma lacónica, que as
condições de financiamento apresentadas pela Demandante eram muito diferentes

daquelas inicialmente estabelecidas no Contrato, não sendo possível, por essa razão,
que a Demandante continuasse a prestar-lhe os seus serviços (...)”.

A. Demandante recebeu, depois, em 21 de junho de 2019, nova carta das Demandadas
em que estas indicavam as razões por elas alegadas para fundamentar a cessação do
Contrato, considerando a Demandante que tais razões “eram apenas meros protestos

para se eximir ao pagamento da remuneração acordada, vazias de qualquer conteúdo,
contraditórias, aliás, com o que vieram afirmar posteriormente em sede de Resposta ao
Requerimento ArbitraP.

Sustenta que lhe assiste o direito, nos termos do Contrato, a receber o montante da
remuneração acordada, bem como as despesas em que incorrera por conta das
Demandadas, tendo

interpelado,

sem

sucesso,

as

Demandadas

para

exigir o

cumprimento das suas obrigações.

TR Mais alega a Demandante que conseguira apurar depois que as Demandadas haviam

omitido à Demandante que haviam recorrido a outra consultora para serviços idênticos
aos contratados com a Demandante ainda na vigência do Contrato (e, provavelmente,
concomitante com a celebração do mesmo). Para além disso, apuraram que as
Demandadas haviam contratado um financiamento com uma estrutura, nos seus

principais termos, similar à que constava da ficha técnica enviada pela Demandante em
12 de junho de 2019, que as Demandadas haviam revelado a terceiros a estrutura

16

“TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB

proposta pela Demandante c as condições do Contrato com esta celebrado. A aquisição
de terrenos tinha tido lugar em 25 de setembro de 2019.

Daqui conclui a Demandante que as Demandadas também tinham incumprido o
Contrato durante a vigência do mesmo, gerando o dever de indemnizar destas os
prejuízos causados àquela.

45. A Demandante termina o referido sumário explicando que o

litígio submetido à presente

arbitragem “decorre da conduta das Demandadas no âmbito do referido Contrato, em

particular,

das consequências da sua cessação unilateral por iniciativa das

Demandadas ou, quando assim se não entender, da sua resolução infundada, bem como
do respetivo incumprimento pelas Demandadas” (816.9).

46. Passa depois

a Demandada a tratar das Partes. Refere que a Demandante é uma

sociedade portuguesa detida por sócios que, igualmente, detêm indiretamente uma

sociedade de direito francês (a EE. com ampla experiência no mercaso
imobiliário nacional e internacional.

sociedade posuguess RR 0 6 sós:
O -

São consultores de especialistas em gestão e

administração de bens próprios, incluindo a aquisição e gestão de investimentos de

natureza financeira, ativos mobiliários e imobiliários.

Apesar de constituída apenas em 2019, integra um grupo de profissionais com mais de
10 anos de experiência,

A Demandada BE+ nm socios scicuio cs sc:
para investir no projeto

tendo na sua origem sócios comuns, sendo

igualmente comuns os membros do respetivo órgão de gestão.

A 1o Demandada tinha como único sóci

o Esto dividira a sua quota

única alguns meses após a sua constituição (em maio de 2018), tendo cedido uma das

suas quotas a um cidadão turco,

E Ambos passaram a ser gerentes da 1o

1”

Eras

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/20 :9/INS/ASB

Demandada, tendo passado a administradores quando ela se transformou em sociedade
anónima,

A 2o Demandada fora constituída em dezembro de 2018 como sociedade por quotas,
tendo como únicos sócios os sócios da 1o Demandada,

Ambas as Demandadas pertencem ao grupo económico Do com capital
maioritariamente turco. oq o diretor BR especialistas
em imobiliário, com vasta experiência em banca de investimento e corporatefinance.

A 2o Demandada desenvolve vários empreendimentos imobiliários em Portugal.

47. A Demandante passa depois a detalhar os Factos, chamando a atenção para que haviam

sido as próprias Demandadas a fixar as atividades que, por via do Contrato, a
Demandante se obrigata a praticar.

Descreve a celebração do contrato promessa de compra e venda celebrado em 26 de

dezembro de 2018 pela Demandada 1 com a OS
Do pelo preço ajustado de € 30.155.000,00.
--.si:- co:
Em 30 de janeiro de 2019, E

H--- efeitos de apresentação do projeto

Jd

|

je para solicitar a

estes a prestação de apoios às Demandadas na captação de fundos e na preparação da
estrutura financeira da transação.

Após nova reunião, em 21 de janeiro de 2019, as Demandadas haviam enviado à

Demandante uma primeira apresentação sobre o empreendimento projetado. E em 27
desse mesmo mês, as Demandadas haviam enviado novo ficheiro (“Sources and
Users”) sobre a necessidade de capital para desenvolvimento do projeto: para a

realização de aquisição previam que € 20.000.000,00 fossem aportados pelas próprias
Demandadas e os restantes € 20.000.000,00 seriam aportados por financiamento de
terceiros.

A Demandante havia então preparado um teaser da operação para enviar a investidores
por si contactados sem indicação da entidade (“no name basis”). Previa-se a emissão de
18

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB

obrigações a emitir por uma sociedade veículo sediada no Luxemburgo no montante de
€ 20.000.000,00, e a data de Closing (15 de junho de 2019).

Nos pressupostos da aquisição indicava-se que a 1o Demandada teria capitais próprios
de € 20.000.000,00 na data do Closing, para além do investimento inicial do sinal, mais
€

1.500.000,00

a

serem

desembolsados

pelos

acionistasísócios

iniciais

e

€

15.000.000,00 por um fundo de private equity.

Em reunião de 14 de março de 2019, a Demandante havia apresentado a sua visão do

projeto de aquisição, incluindo os casA-flows. Propunha como remuneração 4% sobre o
valor da divida emitida. Em 18 do mesmo mês, fora enviada pela Demandante às
Demandadas uma primeira versão do Contrato.

O Contrato denominado “Mandato para Captação de Fundos” fora assinado em 10 de
abril de 2019, já depois de a Demandante ter desenvolvido vários contactos com
potenciais investidores e ter desenvolvido várias diligências para levar a cabo as
obrigações decorrentes do futuro Contrato.

48, A Demandante procede depois à análise do conteúdo do Contrato.

Põe em destaque que as principais caraterísticas e condições da operação haviam ficado
estipuladas no at. 1 do Contrato ao passo que a obrigação principal por si assumida era,

nos termos do art. 2.1 “apoiar a Sociedade [as Demandadas] no âmbito da preparação
do lançamento e da realização da operação” (A “Missão”).

A “Operação” corresponde à “captação de fundos próprios”, através da emissão de
“uma dívida obrigacionista de 20.000 KE destinado a financiar 50% dos fundos
necessários para a aquisição “dos imóveis,” (...) entrando a Sociedade, por sua vez,
em capital, com os restantes 20.000.000,00” (preâmbulo e art. 1.2).

Na economia do Contrato, a obtenção pelas Demandadas de um PIP (pedido de

informação prévia) em março de 2019 e o início das obras, previsivelmente, em
dezembro de 2020 tinham especial relevância. Em especial, o PIP era muito importante,
na medida em que vincularia a entidade pública municipal (arts. 14o. e segs. do Regime

19

“TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/20 19/INS/ASB.
E

Jurídico da Urbanização e Edificação -RJUE). Dificilmente seria possível captar
investimento sem a obtenção do PIP.

“No que respeita aos principais elementos financeiros que as Demandadas
disponibilizariam, estas pressupuseram, no art. 1.6 do Contrato: (i) um volume de
negócios (com impostos incluídos) de € 121.899.000,00; (ii) uma margem operacional

de € 41.092.000,00; (iii) fundos próprios necessários no valor de € 40.000.000,00,
correspondendo € 20.000.000,00 a jundos próprios das Demandadas e os €
20.000.000,00 a serem obtidos com a emissão obrigacionista” (8 43).

Para além disso, previa-se a necessidade da existência de uma avaliação do terreno
(loan to value — “LTY”) para disponibilizar aos interessados, podendo ser pedidas
avaliações independentes (art. 1.9).

Era relevante a explicitação no Contrato de que as obrigações assumidas pela
Demandante envolviam “uma obrigação de meios”, o que era expressamente

reconhecido pelas Demandadas (art. 2.1 do Contrato).

A Demandante não seria responsável pela conclusão ou realização propriamente dita da
aquisição e respetivo financiamento, devendo apenas atuar com “todos os cuidados

exigidos pela diligência profissional e pelas práticas locais na execução da Missão”.

As Demandadas

encontravam-se vinculadas

a

obrigações

de

informação,

de

confidencialidade e de “prioridade” (v, arts.3, 5 e 6.1 do Contrato)

Em especial, previa-se a obrigação de as Demandadas conferirem “prioridade” à
Demandante sobre a operação, em articulação com o art. 9.3 (att, 6.1).

As Demandadas tinham-se obrigado a informar a Demandante da “assinatura de

qualquer contrato que tenha como abjeto idêntico ou similar ao presente acordo” (art.
6.1).

A remuneração havia sido fixada em 3,5% do montante total da dívida emitida. A.
remuneração seria devida independentemente de a Operação se concretizar ou não,

desde que os fundos para a sua realização se encontrarem reunidos (ou “captados”),
20

Ea

SO;

“TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/20 19/INS/ASB
vs

dada a obrigação de meios que competia à Demandante (art. 9.1, 8 4). A remuneração à
Demandante seria devida na sua integralidade se as Demandadas viessem a encontrar,
de outro modo, um financiamento comparável aquele pata o qual o Consultor [a

Demandante] é mandatada pelo presente acordo “apesar de a Demandente ter realizado
a Operação”, mas sem que as Demandadas decidissem

“contratar in fine o

financiamento obtido desse modo" (art. 9.3),

. Passa depois a Demandante a descrever os atos por si praticados na execução do
Contrato.

Fala dos contactos por si entabulados com o Doo

q o fundo

o mês de fevereiro de 2019, tendo em 13 de

de investimento A

março remetido para a Mm: apresentação sobre o projeto de aquisição, Mandara
depois a apresentação a outros investidores, sempre sem revelar a identidade das
entidades envolvidas.

Tinha igualmente contactado consultores jurídicos em Portugal e no Luxemburgo, antes
da assinatura do Contrato.

Considera, por isso, que cumprira diligentemente todas as obrigações que lhe

competiam, detalhando as diligências por si empreendidas e os atos praticados visando
o éxito da Operação,

Afirma que os atos por si praticados tinham culminado com a captação de €

20.000.000,00 para o financiamento de aquisição, após a confirmação da parte dos

Face ao interesse desses quatro investidores e à existência de potenciais investidores
que estavam a estudar a aquisição imobiliária, a Demandante havia insistido com as
Demandadas para elaborarem a documentação jurídica necessária para formalizar tal

aquisição e para obterem o estudo de mercado e o elaborado pela consultora Jones Lang
Lasale (SJLI”), de forma a ter esses elementos em 15 de maio de 2019, data da visita ao

u

SBN

“TRIBUNAL ARBITRAL

YS

Na referida data, tinha-se realizado não só a visita como haviam sido estabelecidos

contactos entre os representantes desses investidores e os representantes das
Demandadas.

Na referida reunião, as Demandadas fizeram uma apresentação onde já se evidenciavam
alterações efetivas nos pressupostos da “Operação” e que não haviam sido comunicados
à Demandante (aumento do número de unidades residenciais; submissão do PIP aos
Serviços da Câmara Municipal em maio/junho; reunião dos capitais próprios das

Demandadas apenas no final de 2019 (o que implicara a necessidade de a Optylon ter de
obter um empréstimo —- ponte, bridge loan, de curto prazo).

Apesar disso, a OB a Maviam manifestado o interesse na operação,
dispondo-se a primeira a financiar entre € 10.000.000,00 a 15,000.000,00 e a segunda €
5.000.000,00, mesmo antes de o estudo da JLL estar concluído.

Em 29 de maio de 2019, a Demandante organizara outra visita ao local do

empreendimento envolvendo representantes da [q

om a estudar a

Operação para a submeter ao scu comité de investimento).

Nesse dia 29 de maio de 2019, tinha havido uma conferência telefónica realizada pela

Demandante, em que tinham participado representantes dos quatro investidores
interessados e das Demandadas, além da Demandante, tendo todos aceite “avançar com
a Operação”, tendo aprovado os principais termos e condições da mesma ($ 91).

Em 31 de maio de 2019, a Demandante enviara às Demandadas uma minuta da ficha

técnica, assinada por si em representação dos investidores E +2rerome on
behalf of the lenders”), onde se previa como data limite do Closing 25 de julho de 2019,
e depósito, nessa data, numa conta escrow do veículo sito no Luxemburgo de €
20.000.000,00, “diminuindo a margem remuneratória dos investidores à medida que as

Demandadas fossem reunindo os capitais próprios a que se haviam obrigado, o PIP
fora submetido e, finalmente, aprovado”.

Na data do Closing tinha de estar reunido um mínimo de capitais próprios de €
7.000.000,00, a remuncração da Demandante e as despesas dos advogados deviam ser
pagas e o estudo da JLL deveria estar finalizado. A libertação dos € 20.000.000,00

u

TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/2019/INS/ASB

depositados numa conta escrow deveria ocorrer logo que estivessem reunidos €
15.500.000,00 de capitais próprios das Demandadas.

Nesta ficha técnica e na correspondência entre Demandante e Demandadas haviam sido
copiados representantes dos quatro investidores,

Depois de várias comunicações, as Demandadas haviam aceite em 4 de junho, através

de e-mail enviado aos investidores, e confirmaram que reunixiam capitais próprios
através de empréstimos bancários, de forma a perfazer € 15.500.000,00, uma vez que o

fundo | devido a atrasos administrativos não conseguiria conceder os
financiamentos na data do Closing.

As Demandadas tinham comunicado aos investidores que a

não seria obrigada

a pagar quaisquer honorários à E: a transação não se completasse até 15 de julho
devido a causas (“issues”) exclusivamente imputáveis às entidades mutuantes. Pediam
como próximo passo que fosse circulada uma ficha juridicamente vinculativa (“a legal
binding Term Sheet”) assinada por todos os mutuantes e o representante da
Destakalicerce e uma ficha detalhada que incluísse os factos que possam desencadear
(triggers) uma eventualidade de incumprimento (“ar event of default).

No mesmo dia, o representante do investido

E

respondido às Demandadas,

com cópia para todos os investidores, para os representantes das Demandadas e da

Demandante, agradecendo as boas notícias e a expectativa de continuar a trabalhar com
as Demandadas, exprimindo na comunicação que as próximas semanas seriam
“bastante intensas”,

Entre 4 e 12 de junho tinham-se realizado inúmeras comunicações telefónicas entre os
representantes das Demandadas e da Demandante, advogados daquelas e desta.
Paralelamente, tinha-se iniciado ou

continuado o tratamento da documentação

necessária, em Portugal e no Luxemburgo, para concluir a Operação. Haviam sido
propostas pela Demandante à Demandada duas diferentes opções para estruturar a

Operação, uma de um empréstimo obrigacianista a ser subscrito pelos investidores,
emitido por uma sociedade veículo no Luxemburgo, a qual deteria a Demandada 1 e
uma outta solução que passaria por conceber dois empréstimos obrigacionistas, o
previsto na primeira solução e um outro emitido pela Demandada e subscrito pela

a

“TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB

sociedade do Luxemburgo. As Demandadas tinham escolhido a segunda opção e a
Demandante enviara àquelas o projeto de “binding Term Sheer.

Fora, por isso, com manifesta surpresa que a Demandante havia recebido a
comunicação do representante das Demandadas que a informava de que as condições de

financiamento apresentados peta fer demasiado diferentes do mandato inicial para
permitirem continuar a trabalhar com a Demandante neste projeto (comunicação de 14
de junho de 2019).

Os representantes dos quatro investidores haviam confirmado que se encontravam

reunidos os fundos e disponíveis para o financiamento na data pretendida.

50. É

abordada a questão do comportamento das Demandadas ao longo da duração do

Contrato, queixando-se a Demandante de que aquelas haviam alterado sucessivamente
os pressupostos da “Operação” que constavam do Contrato e que estavam na base da
obrigação de meios e das vinculações que incumbiam à Demandante.

No Contrato, estava previsto que as Demandadas previam um envolvimento de capitais
próprios de € 20.000.000,00 na data do Closing, estabeleciam as características do
empreendimento e os correspondentes modelos financeiros. Todos estes aspetos tinham

reflexos no perfil de risco das Demandadas. A Demandante tinha conseguido minimizar
tais reflexos junto dos investidores.

Essas alterações constam de um quadro elaborado pela Demandante, a partir das
comunicações das Demandadas e que é junto nesta Petição Inicial.

Pouco tempo depois da assinatura do Contrato, tinha-se tornado patente que as
Demandadas não estavam a conseguir reunir os fundos que lhes competiam juntar como
capitais próprios (€ 20.000.000,00).

Estando-lhe vedado o recurso a financiamento bancário de médio prazo por falta de

aprovação do PIP, as Demandadas tinham procurado o financiamento junto do E
4 o qual só passara a estar aberto a investidores a partir de abril de
2019, impossibilitando na prática a disponibilização de fundos até 15 de junho de 2019.

2

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB
vs

Daí a necessidade de as Demandadas recorrerem a bridge loans bancários, a serem

pagos quando recebidos os fundos do E

Por esta razão, as Demandadas haviam atrasado para 15 de julho a data do Closing

(Linham previsto, aliás, a data de 31 de agosto de 2019).

Por outro lado, em vez de submeterem o PIP até março de 2019, as Demandadas

haviam protelado essa apresentação. Em 12 de junho de 2019 ainda não estava entregue
o PIP.

“Também as caraterísticas do empreendimento iam sendo mudadas.

A aquisição dos imóveis só tinha sido concretizada em 25 de setembro de 2019, tendo à
emissão de ações sido deliberada pela 1o Demandada em assembleia geral realizada em
20 de agosto desse ano.

51. É igualmente alegado que as Demandadas haviam agido com

falta de diligência na

reunião de toda a informação e documentação que lhes competia, nomeadamente
tendo-se atrasado na divulgação de elementos sobre a sua esttutura acionista, na
preparação da minuta do acordo parassocial e no preenchimento do formulário com os
dados dos acionistas para efeitos de procedimentos de controle de branqueamento de
capitais (CKYC — Know Your Client).

A transformação da 1o Demandada demorara quatro meses entre a aprovação da
deliberação em 14 de janeiro de 2019 e a data da inscrição no registo comercial (14 de
maio do mesmo ano)

O primeiro drafi do relatório elaborado pela Value Thinking só fora disponibilizada em
25 de abril, sendo a versão final datada de 2 de maio de 2019.

Este relatório era um elemento necessário para o início da captação de fundos por parte
da Demandante.

Por último, não obstante a Demandante ter criado e partilhado um “Data Roon” virtual,

no qual as Demandadas deviam depositar a documentação que lhes corresponde com
vista à realização da transação, estas jamais tinham depositado aí qualquer documento.
25

TRIBUNAL ARBITRAL

eo ii [NS/ASB

52. A Demandante acusa as Demandadas de terem negociado com outros investidores (e
outros “arrangers”), durante a vigência do Contrato, sem disso informarem a

Denandante, para além de revelarem a terceiros informação classificada como
confidencial no Contrato.

Tais factos só haviam chegado ao conhecimento da Demandante após o recebimento do
e-mail da Demandada de 14 de junho de 2019. A Demandante apurou que as
Demandadas haviam divulgado a terceiros a estrutura da operação que se encontrava a

organizar, a identificação dos investidores contactados e selecionados pela Demandante

e o teor das condições financeiras, nomeadamente a remuneração acordada com a
Demandante,

A Demandante põe em destaque que as Demandadas haviam aceite expressamente na
Resposta ao Requerimento de Arbitragem que tinham celebrado um contrato com a

O

RB 29 de abril de 2019, sustentando que o Contrato com a Demandante

não impedia tal celebração,

Esta informação jamais fora transmitida à Demandante.

Alega ainda que as Demandadas haviam divulgado as condições contratadas com a
Demandante através de uma apresentação destinada a investidores e a que a

Demandante, por mero acaso, tivera acesso. Tal apresentação datada de maio de 2019

referia que o financiamento seria do montante de € 20.000.000,00, através da emissão

de obrigações, “mostly provided” ve Tal demonstra o comportamento
de má fé das Demandadas nos contactos havidos durante os meses de maio e junho de

2019, porquanto não tinham a intenção de cumprir o contrato assinado com a
Demandante.

Nessa apresentação era comparada a remuneração (“sfructuring fee”) ajustada com a
Demandante (3,5%) com a negociada com -

, na data do Closing.

Tal violação de confidencialidade demonstra o móbil das Demandadas para porem
termo ao Contrato celebrado com a Demandante.

26

TRIBUNAL ARBITRAL
Processo 22/2019/INS/ASB
YS

As Demandadas haviam omitido, em violação do art. 6.1 do Contrato, que haviam

recorrido aos serviços de uma entidade designada como Gaia Capital e/ou um consultor
de nome Laurent Cohen.

53. A aquisição dos terrenos de Alcântara, concluída em 25 de setembro de 2019, tinha
usado uma estrutura de financiamento similar, nos seus principais termos, à que
constava da “binding Term Sheet" enviada em 12 de junho de 2019 pela
Demandante.

A Demandante, na pendência do presente processo, tivera acesso à escritura de compra
e venda dos terrenos de Alcântara, da “Term Sheet” assinado e da ata da assembleia
geral que a aprovata.

A 1o Demandada havia emitido obrigações no montante global de € 19.000.001,00, as

quais haviam sido subscritas por uma entidade sediada no Luxemburgo, a [H

Do sendo as garantias idênticas às previstas no documento
elaborado pela Demandante. Aqueia subscritora é detida cet

54. A Demandante conclui assim “gue, para além da forma abrupta e repentina como as
Demandadas cessaram a relação contratual com a Demandante, como já se adiantou

no RÁ e adiante se retoma, o comportamento das Demandadas durante a vigência do
Contrato foi violador dos termos do mesmo, para além de não ser conforme aos
ditames da boa fé” (8143).

55. A Demandante retoma a narrativa da cessação do Contrato por ato das Demandadas,
referindo que, na véspera do recebimento do e-mail a pôr termo ao Contrato, tinha

havido troca de mensagens entreDO ditetor das Demandadas, JN
E representante da Demandante, sobre as decorrências da assinatura da Term Sheet
vinculativa e sobre a necessidade de entregar o PIP até ao Closing.

Salientando, que, no dia seguinte, de forma inusitada e injustificada, as Demandadas
tinham prescindido dos Serviços da Demandante.

56.A Demandante rebate o argumento da diferença acentuada das condições de
financiamento constantes da Term Sheet em relação às previstas no Contrato, pondo em
2

:

L.

TRIBUNAL ARBITRAL
Processo 22/20 19/INS/ASB.

evidência que tal diferença era exclusivamente imputável a decisões de alteração de
pressupostos da Operação tomadas pelas Demandadas e que tinham sido aceites,
porquanto haviam alterado todos os perfis de risco.

De resto, a decisão não havia sido consensual no seio das Demandadas, tendo Vincent

Escalas exprimindo a sua desilusão pelo ocorrido,

Face ao e-mail de 14 de junho, a Demandante exigia às Demandadas o pagamento dos

seus honorários e despesas, refutando que tivesse havido qualquer incumprimento
contratual da sua parte.

Em 21 de junho de 2019, e sem que fosse respeitada a antecedência de 10 dias previstos
no Contrato para a cessação, a Demandante recebera uma carta registada de 18 de
junho, e que era confirmada a comunicação de 14 de junho, afirmando “a extinção do

Contrato, com justa causa e com efeitos imediatos”. Aí se alude às diferenças entre o
constante do Contrato e as condições estabelecidas na minuta da Term Sheet,

nomeadamente a condição suspensiva adicional às previstas no Contrato, “condição
esta crítica e que pode impossibilitar a obtenção do financiamento” e à circunstância de
a Term Sheet não estar assinada pelas entidades investidoras, o que tinha feito operar
uma quebra de confiança depositada na Demandante e na sua capacidade de

cumprimento do Contrato, tornando inexigível a manutenção do mesmo. Alegavam pôr
termo ao Contrato nos termos do art. 8.1 do Contrato e das normas legais aplicáveis
sobre resolução com justa causa dos contratos.

A esta carta respondeu a Demandante em 28 de junho, refutando a argumentação e
pedindo a identificação dos mandatos conferidos a outras entidades.

Recebeu depois uma carta dos Advogados das Demandadas a transmitir que entendiam
não serem devidos honorários, por não estar inteiramente estruturada a operação,

faltando a Term Sheet a assinatura dos investidores.

57. Passa a Demandante a abordar os fundamentos jurídicos das pretensões formuladas

nesta ação, nomeadamente os direitos da Demandante decorrentes da cessação do
Contrato.

28

29

sm

“ÍRIBUNAL ARBITRAL
PROCESSO 22/2019/ANS/ASB

Invoca o att. 9.1 do Contrato onde se prevê que a remuneração de 3,5% do montante

captado pelo Consultor | será ainda devida a esta “na hipótese de os fundos relativos
à Operação terem sido reunidos mas a referida Operação não se realizar devido a um
comportamento desfavorável da Sociedade”, ou “a uma decisão tomada por esta última

de não a realizar in fine apesar de o conjunto dos elementos relativos à Operação
estarem concluídos ou quase concluídos”: “[...] uma mera leitura do art, 9.1 esclarece
que esta última condição era alternativa à primeira e não cumulativa, como as

Demandadas erroneamente referem na sua carta de 18.06.2019 [..]" (8 173).

Sustentam que os fundos relativos à operação se encontravam captados, e, por isso,
reunidos, tendo sído as Demandadas a manifestar a vontade de cessar a relação com a
Demandante.

Refere ainda o art. 9.3 do Contrato para fundamentar a sua posição, para a hipótese de

não ser aceite que tal direito estaria previsto no art. 9.1. (o que a Demandante refuta).

Considera que igualmente sempre seriam devidos os honorários por força do att. 1172o,
e), do Código Civil.

Para além disso, a Demandante sustenta que tem o direito de ser reembolsada das
despesas em que incorrera, por força do art. 9.5 do Contrato e do att. 1167o, c), do CC.

Tais despesas elevam-se a € 25.616,54, acrescidos do IVA e referem-se a honorários de
advogados por si consultados.

Peticionou ainda uma indemnização pela violação do Contrato, nomeadamente por as
Demandadas terem contratado outros consultores sem lhe dar conhecimento e por terem

violado as obrigações de confidencialidade, revelando o Know-how da Demandante a
terceiros. E alegou ter sofrido ainda danos morais, de natureza reputacional (invocação
da alegada incapacidade da Demandante para coneluir a Operação). Computa em €
300.000 o ressarcimento desses danos.

Jnvoca ainda o art. 314o no 2, b), do Código de Propriedade Industrial e a obrigação de
indemnizar prevista no art. 347o do mesmo diploma.

29

Se

TRIBUNAL ARBITRAL
Processo 22/2019/INS/ASB

58. A Demandante refere ainda que mesmo que não se tivessem por verificados os direitos
por si invocados, sempre teria o direito a ser indemnizada em virlude de as Demandadas
terem resolvido unilateralmente e sem justa causa o Contrato, Refere que a doutrina

admite hoje que o ressarcimento deve ser calculado em função do interesse contratual

positivo. Desse modo, sempre teria direito a ser indemnizada pelo valor da sua
remuneração, das despesas feitas em execução do mandato. Invoca o art? 564o do
Código Civil para fundamentar essa pretensão. A esse título pede igualmente a
condenação em danos morais, de natureza reputacional.

59, A Demandante refere, por último, que se estava perante uma obrigação de meios e que a

situação decorria da execução de um contrato de mandato oneroso. Sustenta a
solidariedade existente entre as Demandadas, invocando o art. 1169o do Código Civil e
o disposto no art. 100o do Código Comercial.

Formula depois conclusões sobre a matéria de Direito e termina com os pedidos de
condenação atrás transcritos.

60. A Demandante junta 55 documentos, requer a junção de documentos na posse das

Demandadas, elaborando uma tabela para o efeito, constituído segundo o modelo da

chamada “Redfern Schedule”, pede as declarações de parte deo

q EE

4 arrola 6 testemunhas.
(ii)

A Contestação

61, A sistematização da contestação das Demandadas engloba uma Introdução, em seguida
aborda as Partes, trata dos factos depois e termina pela afirmação de que as
Demandadas não devem qualquer quantia à Demaudante.

62. As Demandadas põem em relevo que o prazo da Operação era uma condição

essencial, porquanto o contrato-promessa de compra dos prédios de E
celebrado pela 1o Demandada em 26 de dezembro de 2018, devendo ser executado até

26 de junho de 2019, Cabia às Demandadas obter financiamento no valor aproximado
de € 20.000.000,00 (a “Operação”), sem qualques tipo de licenças aprovadas e emitidas

pela Câmara Municipal de Lisboa. Como estava afastado o recurso ao crédito bancário

“TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/20 19/INS/ASB
ES

— por os bancos não estarem disponíveis ao risco do licenciamento — tornava-se

necessário recorrer à fundos de investimento privados. Uma vez que não sabiam quais

os fundos que financiariam o imóvel, tinham recorrido a dois fundos privados, sediados

63. Segundo

as Demandadas, a Demandante havia progredido de forma lenta e

insatisfatória na Operação. Reconhecem que a Demandante tinha uma vantagem

inicial forte em relação à E 1u2s havis-a cesperdiçado saevido asuasatra ie
conhecimento do mercado imobiliário português e à relativa inexperiência na
estruturação e angariação de grandes transações ou montante”,

64, De acordo com a versão relatada na Contestação, a Demandante havia elaborado uma

estrutura de financiamento complexa, tendo convencido representantes de quatro fundos

a visitar o imóvel em Lisboa, aproximadamente três meses e meio depois do início das
conversações com as Demandadas e depois de uma due diligence interminável. Em
meados de junho de 2019 ainda não tinha sido enviado pela Demandante qualquer Term

Sheet final e vinculativa, assinada pelos Investidores potenciais. Também muito tarde
nesse processo, a Demandante tinha tido de elaborar uma estrutura de financiamento
alternativa, após se ter apercebido de que a proposta inicial implicava custos de
transação relevantes que tinham sido negligenciados.

havia sido muito mais rápida na angariação de apoio financeiro para a Operação

(em três semanas entregara uma Term Sheet assinada e indicativa e um mês depois uma

Term Sheet vinculativa). Os termos de financiamento propostos pela Do
“eram mais duros do que aqueles propostos, de forma tardia e indicativa, pela [|
Capital”, (8 3).

65. Segundo as Demandadas, o seu comportamento fora razoável. Face a duas propostas e

apesar de a formulada pela Demandante ser menos dispendiosa e menos restritiva em

termos de fluxos de caixa, não era final nem vinculativa, e continha vários financial
convenants e events of default que eram inaceitáveis para as Demandadas.

Afirma que os Investidores potenciais captados pela Demandante só podiam mobilizar
os fundos até 12 de julho de 2019, apesar de a Operação não poder ser concluída até
3

TRIBUNAL ARBITRAL
PROCESSO 22/2019/INS/ASB

essa data. Por isso, “com um pagamento de um sinal total superior a € 7.000 000 em

risco nos termos do CPCV, as Demandadas optaram pela opção mais segura, ou seja,

pela proposta do [E «: ».
Fora uma decisão de última hora, sendo certo que se tinham empenhado em manter o
Contrato com a Demandante, na medida do razoável, tendo apenas feito cessar o mesmo
quando se tornara claro que a Demandante não tinha condições para cumprir.

66. As Demandadas chamam a atenção para que estava em causa um contrato de elevado

risco e elevada compensação, sustentando que o contrato era um contrato de mediação,
por natureza aleatório, assumindo o mediador o risco de a transação que está a mediar

não se concretizar. No último caso, o mediador não tem direito à remuneração nem ao
reembolso das despesas feitas. Até 30 de junho de 2019, as Demandadas podiam
denunciar o contrato, Em tal eventualidade, se os fundos não estivessem reunidos ou os

elementos da operação não estivessem concluídos ou quase concluídos, a Demandante
não teria direito a reclamar os seus honorários ou o reembolso das despesas.

67. As Demandadas concluíram

a “Introdução”, afitmando que nada

devem

à

Demandante, sustentando que, em 14 de junho de 2019, os fundos ainda não estavam
reunidos, nem todos os elementos da Operação não estavam quase concluídos. Daí que

sustentem as Demandadas que nada devem à Demandante, não tendo havido

incumprimento nem do Contrato nem da lei. Afirmam ter dado prioridade à
Demandante, nos termos do att. 6-1 do Contrato. As Demandadas asseguram que
agiram de boa fé e não violaram a obrigação de confidencialidade.

68. No que se refere à identificação das Partes, confirmam que E

sido

constituída em 14 de dezembro de 2018, sob a forma de sociedade por quotas com a

denominação social de EB uma promotora imobiliária e
gesti

ora de investimento, sendo sócios um cidadão francês ooo e um

co
Trata-se de uma joint venture entre uma promotora imobiliária turca (

de que são sócios os franceses

e

Até abril de 2019, a | Bu investido € 82.3 milhões em Portugal,
estando a assessorar dois fundos de capital privado oo: A
32

SS

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB.

A. desde 2006, tendo investido 1,8 milhões de US dollars em
projetos imobiliários na Turquia e Roménia.

Por seu turno, a 1o Demandade

E 1» sido constituída em 5 de dezembro

de 2018, com o objetivo específico de adquirir um ativo imobiliário. Confirma que

começou por ser uma sociedade por quotas unipessoal de que É o

único sócio. Como sociedade anónima, passou a ter dois acionistes [E
O Em 14 de maio de 2019, fez um aumento de capital, passando a ter
onze acionistas. Em junho e julho de 2019, houve um novo aumento de capital,

passando a ter dezasseis acionistas. A OW como gestora do ativo
imobiliário.

No que toca à Demandante, as Demandadas afirmam que fora constituída em 27 de

janeiro de 2019, como “sociedade irmã” da 4 uma sociedade de
mediação especializada em soluções de financiamento que iniciou o seu funcionamento

em 2017. Este grupo tem cinco sócios, quatro dos quais são cidadãos franceses. Alegam

ainda que o Grupo Demandante completou entre março de 2017 e janeiro de 2020, 27
transações de financiamento, num montante de 102,4 milhões.

Os fundos assessorados pela 4 tendo esta sociedade sido constituída em
2012 — tinham investido mil milhões de euros em 70 transações.

Pôem em relevo que a experiência do grupo DB era propriamente
internacional, tendo atuado no mercado imobiliário francês. A partir de 2019, tem
atuado no mercado ibérico.

69,

De seguida, as Demandadas descrevem detalhadamente as negociações havidas com a
Demandante, a celebração do Contrato em abril de 2019, as várias vicissitudes até à
cessação do mesmo Contrato e o desenrolar do processo de cumprimento do ContratoPromessa de compra e Venda.

70. Importará agora incidir a atenção sobre aspetos não documentados por escritos juntos

aos autos pela Demandante e sobre alternativas aí expressas por esta no articulado
inicial.

33

SM

TRIBUNAL ARBITRAL

a
Começam por referir o contrato promessa de compra e venda celebrado pela 1o

Demandante
é peto E: TR
O em 26 de dezembro de dois, sendo o preso rsss é

30.155.000,00, com um sinal entregue de € 3.015.000,00. “O imóvel era constituído por
dois lotes de terreno, sobre os quais as Demandadas tinham planeado a construção ou
remodelação de vários edifícios com centenas de frações residenciais e comerciais

É. (21.

Na altura as Demandadas previam que, até se iniciarem as primeiras pré-vendas de
frações do Imóvel, a compra deste lhes custaria o total de € 40.000.000,00, Ponderavam

injetar um montante de € 20.000.000,00 de capital (fundos aportados pelas acionistas da

Demandada 1 ou por um fundo que o grupo - prestes a criar e assessorar —
o = Tal implicava a captação de € 20.000.000, de fundos alheios até à data da
escritura. A Demandada | corria o risco de perder o sinal se até ao prazo contratado não
conseguisse reunir os fundos para pagar à aquisição.

Como não tinham podido obter no mercado bancário tal importância, tinham decidido
financiar-se através da emissão de um empréstimo obrigacionista.

Tinham começado por contactar Too tendo havido uma reunião com
representantes deste em 30 de janeiro de 2019.

O na pessoa de EH
onectar- a
Duas semanas depois a E
EH Na última quinzena de fevereiro tinha fornecido o: elementos por esta
solicitados para ajuizar do interesse em financiar a Demandada.

Em 1 de Abril de 2019, tinham celebrado um “contrat d'apporteur d'affaires” com a

|

ES comprometera-se a apresentar as Demandadas a um fundo de investimento

potencialmente interessado em financiar a Operação, a O empresa
especializada consultora de crédito para investimento sediada em Madtid, a qual
assessorava vários fundos que fornecem crédito privado.

7.

As Demandadas afirmam que a E eee tempo a conjeturar uma
estrutura de financiamento demasiado complexa (constituição de uma sociedade no

Luxemburgo, detida pelos acionistas da 1o Demandada). Os investidores contactados
Er

SA

TRIBUNAL ARBITRAL

Proçesso 22/2019/INS/ASB
ES

pela Demandante não tinham experiência no mercado português e não “pareciam

disponíveis para a emissão de obrigações ao nivel da sociedade portuguesa com uma
hipoteca sobre o Imóvel e penhor das respetivas ações”.

A escritura proposta envolvia uma sociedade de direito luxemburguês, | de que
seriam acionistas os acionistas da | a qual emititia o empréstimo

obrigacionista tomado por seis subscritores, os investidores. E: a detentora
de 100% desta última sociedade e os € 20.000.000,00 seriam disponibilizados através

de um suprimento à sociedade “filha”. As ações da|

EM dadas em penhor aos

Investidores. Este esquema constava de uma “proposition d"intervention” remetida pela
Demandante às Demandadas em 13 de março de 2019.

A solução parecera demasiado complexa às Demandadas, mas a Demandante insistira
na solução proposta como única possível.

7. As Demandadas

salientam que o Contrato entre Demandante e Demandadas fora

celebrado em 10 de abril de 2019, após a Demandante ter abdicado da sua exclusividade

no financiamento do projeto. Segundo as Demandadas, a minuta do contrato fora
elaborada pela Demandante em 18 de março de 2019. As Demandadas haviam apenas

dado informações relativas ao Imóvel e alguns elementos de planeamento (submissão
do PIP à Câmara Municipal de Lisboa em março de 2019; data provisória da concessão

do alvará de construção — dezembro de 2020, à data provisória para o início da obra
dezembro de 2020).

As Demandadas põem em relevo os arts 6.1, 8.1 e 9.1 do projeto do Contrato enviado

pela Demandante, onde estavam previstos a obrigação de exclusividade, o prazo de
vigência do Contrato e a regulação da matéria de honorários do Consultor (a
Demandante). Aludem ainda ao art. 9.4 sobre Despesas.

Algumas destas disposições haviam sido alteradas nas negociações, tendo o Contrato

sido assinado em 10 de abril de 2019, Tinham sido alteradas, entre outras, a cláusula de

exclusividade (que passara a cláusula de prioridade) e ocorrera a introdução de um novo
art 9.3 sobre as implicações da cláusula de prioridade. Na leitura das Demandadas estas
eram “livres de celebrar um contrato com um terceiro, com um «objeto idêntico ou

similar» ao do Contrato. Contudo, no caso de a E a primeira a ter sucesso
as

SA

“FRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/20 19/INS/ASB

na captação dos fundos, as Demandadas estavam obrigadas a concluir a Operação
com a mesma” (8 51).

73. Conforme

já referido, as Demandadas acusam a Demandante de ter progredido

lentamente no que diz respeito ao financiamento entre 10 de abril de 2019 e 31 de
maio do mesmo ano. Faltara-lhe eficiência na condução da captação dos Investidores
Potenciais e na implementação diligente do Projeto.

Em 12 de abril de 2019, a Demandante havia pedido às Demandadas numerosas

informações sobre o Projeto. Estas esperavam receber rapidamente uma Time Sheet
indicativa, o que não sucedera.

Referem-se à aprovação condicional em maio de 2018 pela Câmara Municipal de

Lisboa de um PIP para um projeto prévio na mesma localização, o que levava as
Demandadas a crer que seria nulo o risco de não aprovação camarária de novo PIP
porque não variava a área bruta de construção.

Tinham sido disponibilizados pelas Demandadas vários elementos solicitados.

Em 17 de abril de 2019, a Demandante havia disponibilizado à 4 acesso
aodata room da operação.

Em 18 de abril, Vincent Escalas havia enviado à Demandante um despacho da Câmara

Municipal de3 Lisboa de 29 de março, “comprovativo de várias métricas com base nas

quais o Imóvel estava a ser desenvolvido e que também estavam incluídas no plano de

urbanização de [E como o trico mono ce crimes, o único nisto é
cedência ou as áreas de cedência (...) (8 61).

Em 25 de abrif de 2019, as Demandadas haviam partilhado com a Demandante a
avaliação da Value Thinking, após a elaboração da versão final do teaser, Esta

continuava a insistir pela apresentação do PIP, pretendendo que lhe disponibilizassem
uma comparação entre o PIP condicional de 2018 e o projeto do PIP em elaboração.

36

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB

Segundo as Demandadas, a Demandante não havia compreendido que a apresentação de
um PIP nunca é um processo linear em Portugal e que envolve muitas interações entre o
promotor e o arquiteto.

Por seu turno, a Demandante insistia na realização de um estudo de mercado
independente, que possibilitasse uma garantia de que seriam absorvidas 150 unidades
residenciais em Lisboa.

Entretanto, fora adiada a visita a Lisboa dos investidores de 9 para 15 de maio.

Em 3 de maio, as Demandadas haviam pedido o estudo de mercado à J.L.L.

Por outro lado, as Demandadas haviam-se apercebido na reunião com os investidores
em 15 de maio, que estes estavam a começar a analisar o projeto.

Tinha havido uma reunião dos investidores com representantes da Demandante e das

Demandadas, o arquiteto responsável e o representante da JLL. Nessa reunião, as
Demandadas haviam explicado que, na data do Closing, só podiam dispor de €
15.500.000,00 de capitais próprios, em vez dos € 20.000.000,00 antes anunciados, em

virtude de O fundo E «- aberto apenas em janeiro de 2019 devido a atrasos
administrativos, tornando necessário que as Demandadas reduzissem o montante de

entradas complementares que O

Wu efetuar na data do Closing.

As Demandadas negam que esta redução tenha constituído um deal-breaker, ao invés
do alegado pela Demandante. Os acionistas haviam-se comprometido com um

financiamento adicional até dezembro de 2020. A separação entre a data da entrega dos
fundos pelos investidores e a data efetiva de aquisição dos imóveis só se tomara

necessátia quando o investido: HS sc: que o Closing tivesse lugar o
mais tardar até 15 de julho de 2019.

A Demandante, face às circunstâncias existentes em maio de 2019, exigira que as

sociedades gestoras de participações sociais das famílias EE|

oa

uma garantia bancária à primeira solicitação que garantisse totalmente os €

4.500.000,00 de capital exigido em dezembro de 2020.

El

SA

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB.

Em 29 de maio de 2019, deslocara-se a Lisboa um representante de um outro investidor

As Demandadas afirmam que, “[elm suma quatro meses após o primeiro contacto com

PO as Demandadas ainda não tinham recebido quaisquer compromissos
firmes de financiamento por parte dos Investidores Potenciais. Para além disso, a |
E: quase três meses a organizar uma visita ao local, que foi adiada por
duas vezes. Por causa desta morosidade, as Demandadas foram forçadas a negociar o

adiamento da Escritura com o == (593).
74. As Demandadas afirmam igualmente que, em meados de 2019, haviam negociado, com

sucesso, o adiamento da escritura para 26 de agosto de 2019 mediante o
pagamento de um reforço do sinal de € 3.015.500.

o

e: enviado a minuta de aditamento ao contrato-promessa em 14 de

maio de 2019, tendo as Demandadas tido de captar € 3.460.000,00 em capitais próprios,
sem qualquer direito sobre o imóvel. Aumentavam o risco da perda do sinal. Esta

negociação com o

havia sido abordada com a Demandante em 9 de maio,

tendo o acordo alcançado com o WB comunicado à Demandante em 26 de
maio desse ano.

Em 25 de junho de 2019 havia sido assinado o aditamento ao contrato promessa.

75.

Em 23 de maio de 2019, 0 investidor E

er a aprovação de um

investimento de € 15.000.000 do seu comité de investimento, com base em termos

que não tinham estado na mesa das negociações, isto é, exigindo uma garantia

bancária à primeira solicitação, a prestar pelas farníias HE: EE o que era
inaceitável para estas, para além de outros documentos.

76. Face à morosidade destas negociações, em 29 de maio de 2019 a Demandante

acordara na redução dos seus honorários de 3,5% para 3% do montante captado.
Por outro lado, como o Closing passara para 26 de agosto de 2019, e o financiamento
obrigacionista tinha de ficar concluído até 15 de julho de 2019, a solução proposta era

de o investimento ficar retido numa conta bloqueada de garantia até à outorga da
escritura,

38

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB

Neste quadro, a Demandante propuscra receber os honorários de 3% integralmente em
15 de julho, admitindo o pagamento em duas prestações sem redução de 0,5%: 1,75%

em 15 de julho e 1,75% no momento da outorga da escritura.

7. As Demandadas alegam que, em 31 de maio de 2019, a Demandante havia enviado uma

Term Sheet indicativa apenas assinado por ela.

Esta Term Sheet tinha a indicação de que a Demandante assinava em nome dos

mutuantes (“on behalf of the lenders”). Os investidores em causa eram à | a

As Demandadas consideram que não havia qualquer prova do compromisso destes
investidores.

Esta Term Sheet previa um cupão de taxa variável, termo que divergia das condições
financeiras acordadas no Contrato relativamente ao empréstimo obrigacionista. Aí se

prevê a data do Closing em 15 de julho de 2019 (condição imposta pela [E =:
data não fora proposta pelas Demandadas. Por outro lado, exigia-se que o capital da

os € 15.500.000 até dois meses após o Closing (até 15 de setembro de
2019). No caso deste patamar não ser atingido até essa data, as mutuantes podiam retirar
o financiamento.

A Term Sheet incluía outras condições não abordadas anteriormente: o montante total

dos cupões dos dois primeiros meses tinham de ser transferidos para uma conta garantia
a favor dos mutuantes, era exigido um investimento de capital mínimo de €

7.000.000,00 na [E-< 15 ce julho ce 2019, 2.727 tinha de fomecer a versão final
do seu estudo de mercado e tinha de ser concluída uma avaliação dos lotes, exigida em
representação dos mutuantes, por uma de quatro empresas internacionais reputadas e
identificadas.

Entre os financial covenants encontravam-se os seguintes: o montante do capital tinha

de atingir o montante de € 20.000.000 no prazo de seis meses a contar da
disponibilização do financiamento obrigacionista (até março de 2020), mas deixara de
exigir-se a prestação de garantia bancária à primeira solicitação; o PIP tinha de ser
39

$ mM

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB
Y$

concedido no prazo de seis meses a contar da data do Closing, tendo os mutuantes a

faculdade de conceder mais 6 meses às Demandadas; 20% das vendas das frações do
imóvel tinham de estar concluídas até dezembro de 2020.

Paralelamente, O

enviado várias Term Sheets, alguns vinculativas.

78. As Demandadas alegam ainda que a Term Sheet vinculativa apresentado peia
0

previa condições mais duras do que as propostas pelos Investidores

Poteneiais.

As Demandadas afirmam que as negociações com a É iniciaram em 3 de
abril e esta agiu de forma muito rápida. Em 24 de abril de 2019, enviara uma Term

Sheet indicativa, com uma lista provisória de “financia! convenants / events of default”.
Previa um esquema mais simples, sendo o empréstimo feito logo à Demandada 1, com a

emissão de uma mini obrigação, registada na Interbolsa. Esta obrigação seria garantida
por um “security package standard» for a Mini-Bond of this nature”, incluindo um
penhor mercantil sobre as ações da Sociedade emitente,

Entre 24 e 29 de abril de 2019, tinha havido negociações com E

WW

vários aspetos da referido Term Sheet indicativa, sendo aceite por ela a redução dos

capitais próprios de € 20.000.000,00, na data do Closing, para€ 15.050.000,00. N|
ones a realizar a due diligence e a aprovação do investimento até
20 de maio de 2019. Acabara por aprovar o financiamento em 24 de maio de 2019,

condicionado a algumas recomendações e modificações. As condições eram mais duras
do que as avançadas pela Demandante.

Em 27 de maio, tinha enviado uma Term Sheet completo, vinculativo e assinado, Tinha

havido negociações subjacentes no dia 28 de maio e no final do dia era enviada nova
Term Sheet vinculativa revista.

Face às condições mais duras, em 30 de maio de 2019 as Demandadas haviam enviado

novos comentários. Em 3 de junho de 2019, a
contraproposta.

E

O -viae- uma

SR

TRIBUNAL ARBITRAL
PROCESSO 22/2019/INS/ASB

Acentuam que, contrariamente ao alegado pela Demandante, a proposta desta era

Por isso, em 4 e 5 de junho, as

globalmente mais favorável do que a ci

Demandadas afirmaram o acordo de princípio em relação à Term Sheet indicativa

remetida pela Demandante, tendo procurado aconselhamento sobre as consequências da

existir no acordo um “break-up fee

cessação da relação com a E

clause”. Decidiram só enviar a comunicação de cessação após terem na sua posse a

Term Sheet vinculativamente assinada pelos investidores captados pela Demandante,

Em 4 de junho, as Demandadas haviam declarado a aceitação de princípio da Term
Sheet remetida pela Demandante, pedindo algumas clarificações.

Paralelamente, -

A: evitar a cessação do acordo, apresentando uma

nova proposta provisória, a qual não mereceu resposta das Demandadas.

79. Todavia, segundo alegam as Demandadas, nos subsequentes seis dias, haviam perdido

a confiança na Demandante em relação à capacidade desta de captar os fundos de
forma atempada e sob condições aceitáveis.

Em 7 de junho, a Demandante havia apresentado um orçamento sobre os encargos por
si reclamados, referindo € 120.000 de imposto de selo devido pela concessão de

suprimentos pela [BB+ 1o Demandada. Para além disto, este descobrira que os
suprimentos intracomunitários estariam sujeitos a uma retenção na fonte anual no

montante de 15% sobre os juros pagos, o que aumentaria para 25% se Ao
amortizasse o suprimento nos primeiros dois anos. Tal significava um aumento

significativo do custo global do financiamento, contrariamente ao previsto no Contrato
(art. 1-4). A Demandante procurara então ultrapassar esta questão, prevendo uma

segunda emissão obrigacionista entre BH: a EN o que configurava
uma solução mais cara do que a primitivamente gizada.

Em 10 de junho de 2019, realizara-se uma reunião em Paris entre representantes da
Demandante e das Demandadas, em que se concluiu ter de se optar pela alternativa do

segundo empréstimo obrigacionista. Nessa ocasião, as Demandadas começaram a

considerar que a E. trabalhado mais do que a Demandante.

E

“TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/20 19/INS/ASB

Oe

Nessa tarde, em conversa telefónica, A

o comunicar que afinal talvez

não tivesse de haver retenção na fonte de juros. Ainda no dia 10 de junho, a
Demandante enviara um e-maif sobre o regime fiscal das duas alternativas discutidas.

Em Ji de junho, realizara-se nova reunião presencial entre HH E
E da qual não resultara qualguer nova informação.
Nessa tarde uma nova informação sobre os custos das duas alternativas em matéria de
honorários era assumida como provisória, carecendo de confirmação subsequente.

As Demandadas consideram que a Demandante havia incumprido a sua obrigação de
assistir c assessorar as Demandadas na estruturação da Operação.

80. As Demandadas

acusam a Demandante de não lhes ter dado a informação sobre os

honorários da sociedade fiduciária Bane iria constituir, aamivistrar é prestar
serviços | antes de LU de junho de 2019.

Face à situação existente e às deficiências reveladas a partir de 4 de junho, HS
mn que a Demandante absorveria esse custo, considerando incluído nos
honorários do advogado fuxemburguês que acompanhava a Operação. As Demandadas
sustentam que esta afirmação não era verdadeira.

81. As

Demandadas fazem notar que, em 12 de junho de 2019, a Demandante havia

circulado uma mera minuta de Term Sheet vinculativa, ainda por assinar pelos

investidores, na sequência de uma reunião na véspera que deixara pessimista o diretor

das Demanda cas HS
Esse texto continha muitos termos e condições excessivamente restritivos para as
Demandadas (antecipação da data do Closing para 12 de julho, eliminando-se o anterior
termo, 15 de julho de 2019; a minuta previa 20 eventos de incumprimento,

nomeadamente a falta da concessão municipal do PIP, no prazo de 6 meses a contar de
12 de julho de 2019; pagamento de € 1.000.000,00 à Demandante em representação dos
investidores — se o Closing não ocorresse em 12 de julho — tal pagamento deveria ser
feito no prazo subsequente de 15 dias após aquela data).

“2

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/20 19/INS/ASB

Aparentemente, essa minuta de Term sheet previa 2 empréstimos obrigacionistas (um da

EH: investidores potenciais, outro da Demandada | à E sendo irrealista
admitir que tal emissão pudesse ser concluída nos 30 dias subsequentes:

“De um modo geral, a reação da referida minuta de term sheet vinculativa representou

um ponto de viragem para as Demendadas: acordou-as para o facto de que, caso

continuassem com a [| provavelmente entrariam em incumprimento nos
termos do CPCY, tal como alterado, e perderiam mais de € 7.000.000,00 em capitais

próprios. Este documento fez as Demandadas penderem de forma decisiva para a
solução de financiamento proposta ret

82. Notam

(8 163).

as Demandadas que a Demandante parecia incapaz de entender o quão

distante estava de concluir a Operação,

Em 14 de junho de 2019, a [BB ainea não tinta sido constituída, o “:r01/47o dos onze
acionistas da 1o Demandada para O o tinha sido concluído, nem tinha sido
implementada a renovação dos suprimentos existentes entre esses acionistas e a 1o

Demandada. A constituição do penhor sobre as ações da Btinha de ser levasa à
cabo, o que apenas seria possível através da recolha de uma procuração reconhecida
notarialmente e apostilhada de cada um dos acionistas, que eram turcos ou franceses, o
que não podia ser conseguido até 12 de julho (as Demandadas afirmam que fora por
idêntica razão que elas haviam sido forçadas a solicitar o adiamento de um mês para a
assinatura da escritura de compra e venda).

A siluação agravara-se quando, em 10 ou | de junho de 2019, a Demandante decidira
propor uma segunda emissão obrigacionista.

Ora, para as Demandadas, tornara-se claro que o objetivo da Demandante “se tinha

desviado da captação de fundos para simplesmente conseguir que us Demandadas
assinassem a Term Sheet e pagassem os Honorários e as Despesas” (8 168).

83. Face a

esta situação, as Demandadas haviam feito cessar o Contrato em 14 de junho

de 2019, depois de terem pedido à o
recebido em 13 de junho de 2019.

43

W Term Sheet revista e de a terem

TRIBUNAL ARBITRAL
Processo 22/2019/INS/ASB

As Demandadas comparam essa Term Sheet e a minuta enviada e chegaram à conclusão

sobre a falta de experiência da Demandante e o bom conhecimento do mercado

português e o elevado profissionalismo demonstrados pela [
Ainda segundo as Demandadas, essa decisão fora “dificil de tomar, já que as condições

do term sheet final da Remi a ser duras para as Demandadas —
especialmente em termos de fluxos de caixa -e, certamente globalmente mais duras do

que as propostas da DO No final, as Demandadas escolheram a opção mais
segura em detrimento da mais barata”.

Comunicara, telefonicamente essa decisão à Demandante e aos Investidores, também
confirmada a decisão por e-mail de 14 de junho, e enviado a carta final em 18 de junho
de 2019.

As Demandadas haviam assinado a escritura de compra e venda em 25 de setembro de
2019, depois de terem demorado mais de dois meses, em cooperação com a

| a finalizar a minuta do Contrato de Subscrição entre a Demandada 1 e a
a obter toda a documentação necessária para essa Operação.

Tinham tido de reforçar o sinal, depois em mais € 3.015.000, excluindo impostos, de
forma a adiar o Closing para aquela data.

84.

Por último, as Demandadas abordam os aspetos jurídicos do litígio, sustentado que não
devem qualquer quantia à Demandante.

Afitmam que a Demandante não havia cumprido o Contrato, razão pot que não tinha
direito a quaisquer honorários ou ao reembolso de despesas.

Mas aínda que não tivesse havido incumprimento contratual por parte da Demandante,
de acordo com uma interpretação adequada daa cláusulas contratuais, faltava uma

pretensão válida, quer relativa à receção dos honorários, quer quando ao reembolso das
despesas. As Demandadas não haviam praticado qualquer ilícito contratual.

“4

SA

TRIBUNAL ARDITRAL
PROCESSO 22/20 19/INS/ASB

85, A Demandante havia incumprido as suas obrigações por ter negligenciado os custos

da transação relevantes, o que levara a uma reformulação da estrutura financeira
da Operação em 10-11 de junho de 2019.

Para além disso, mesmo admitindo que os investidores potenciais tinham obtido a

aprovação dos respetivos investments conmitties pata os termos do financiamento
estabelecido na sua Term Sheet de 12 de junho, a Demandante não havia comunicado
esse facto atempadamente às Demandadas.

Acentuam que, além de mediador entre os investidores potenciais e as Demandadas, à
Demandante tinha assumido a obrigação de assistir e aconselhar as Demandadas na
Operação (arts. 2.1 e 2.2 do Contrato).

Rebatem o argumento de que a Demandante só assumira uma obrigação de meios, a

qua! vale para o segmento da mediação (a Demandante só tem direito se o contrato
mediado for concluído). Mas tal não se aplica aos deveres acessórios, como o dever de
prestar informações completas e rigorosas, aí trata-se de uma obrigação de resultado.

Sustentam que a Demandante não pode escudar-se na alegação de que ihe não cabia
qualquer consultadoria de natureza fiscal, invocando o segundo parágrafo do art. 2.1 do
Contrato, sob pena de esvaziar as obrigações de “assist and advice” às Demandadas.

Acresce que a Demandante se obrigara a trabalhar em estreita colaboração com os

consultores jurídicos e fiscais da Demandada. “Seria incompreensível que «O
se empenhasse na referida «optimização fiscal» mais de quatro meses após ter

concebido a estrutura inicial da Operação, e apenas um mês antes da data marcada
como data de Closing da Operação” (último período do 8 203).

Afirmam também que a Demandante não informara em tempo útil que os investidores
haviam tentado a aprovação interna para concluit a Operação, sendo certo que só em 15

de junho de 2019 — após a cessação do Contrato — é que tenha sido veiculada essa

informação. Apenas a |

RBS comunicado a aprovação porquanto a mesma

pressupunha a prestação de uma garantia first demand pelas sociedades das famílias
francesas detentoras da 2o Demandada.

45

sa

TRIBUNAL ARBITRAL

Procrsso 22/20 19/INS/ASB.

Por isso, com base nos incumprimentos referidos, as Demandadas sustentam que tinham
o direito de resolver com justa causa o Contrato, na medida em que, nos contratos “em

que a confiança entre as partes constitua uma condição essencial do mesmo, o limiar
para um incumprimento contratual que justifique a resolução é alcançado sempre que

o incumprimento em questão — mesmo que menor, de um ponto de vista objetivo — tenha
destruído a relação de confiança entre as partes (...)o (8 211).

Segundo as Demandadas, “/4] cessação lícita do Contrato, por parte das Demandadas,
elimina os fundamentos com base nos quais a Demandante poderia reclamar o
pagamento dos Honorários e das Despesas”.

Por outro lado, as Demandadas confessam que mudaram várias soluções em relação aos

pressupostos financeiros previstos no Contrato, mas sustentam que tal é usual neste tipo
de transação, tal ocorrendo sobretudo “quando existe um prazo tão eurto entre a data
da promessa de compra de um imóvel e a data na qual o comprador tem de cumprir a

sua promessa”. Esta realidade justifica o teor do último parágrafo do art. 3.1 do
Contrato.

Desvalorizam a inexistência de um PIP aprovado, pondo em relevo que tal circunstância.

os emputrara para a solução do empréstimo obrigacionista em vez de um financiamento
bancário que para elas seria mais vantajoso. Tal explica que “a alta rentabilidade das
obrigações emitidas pela Destakalicerce para financiar o Projeto — aproximadamente

entre 12,5% e 10,5% por ano, Por outras palavras, do prever a aprovação do PIP
como um event of default na sua minuta de term sheet vinculativo de 12 de junho de

2019, os Investidores Potenciais recusaram assumir o risco pelo qual estavam a ser
remunerados. Não é de admirar, assim, que as Demandadas não chegaram a acordo

com eles”. Outra solução tinha sido acolhida nesta matéria pelo HS
As Demandadas refutam que a não disponibilização de certos elementos documentais a
inserir no Data Room tivesse qualquer relevo, pelo facto de os elementos em falta
(minuta do acordo parassocial entre os acionistas da 1o Demandada; formulários a ser

preenchidos no âmbito dos procedimentos do controlo do branqueamento de capitais)
não serem essenciais à conclusão da Operação.

46

SA

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/20 19/INS/ASB
YS

86. Para a eventualidade de o Tribunal Arbitral entender que não houve incumprimentos
contratuais por parte da Demandante, ainda assim, de harmonia com o Contrato, esta
não tem direito aos Honorários.

As Demandadas invocam o disposto no art, 9.1 do Contrato e sustentam que não só as

Demandadas não tinham recebido quaisquer fundos dos investidores, como também se
estava longe de estarem reunidos os elementos relativos à Operação.

Invocam o regime legal do contrato de mediação para sustentar que os fundos só
estariam reunidos após a conclusão da transação que se tenha concluído em resultado

dos serviços do mediador. Acentuam o carácter aleatório deste Contrato. Por outro lado,
é reconhecido pela doutrina que o direito do cliente do mediador de rejeitar os termos €

condições oferecidos pela captação, através de mediador, não tem limitações.

Por isso, não existindo uma Term Sheet definitiva, assinada pelos investidores e as
Demandadas, não estando estas de acordo com os termos e condições aí enunciados,
tem de concluir-se que, em 14 de junho de 2019, estava longe de ser implementada a
Operação.

As Demandadas recorrem à doutrina e jurisprudência sobre o contrato de mediação para

sustentar que a Demandante não tem direito aos honorários que reclama, nomeadamente
porque a estrutura de financiamento tinha acabado de ser remodelada como

conseguência da omissão, por parte dela, na contabilização de custos de transação

relevantes. As Demandadas tinham acordado avançar com uma segunda emissão
obrigacionista cujos termos e condições não tinham tido tempo para ponderar, estando à

documentação jurídica necessária para implementar o financiamento numa fase muito
embrionária.

87. As Demandadas negam que o art. 9.3 do Contrato confira à Demandante o direito a
receber os honorários estipulados.

As Demandadas opõem-se à tese alternativa sustentada pela Demandante de que se
estava no âmbito de financiamentos comparáveis, tendo em vista o que constava da

minuta de term sheet por si avançada e o term sheet vinculativo preparado o

47

|

SA

“TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/20 19/INS/ASB

EH chamando a atenção para que faltava um dos pressupostos, por não estar
concluída a Operação por ela projetada,

Subsidiariamente para o caso de o Tribunal Arbitral entender que a Demandante tinha

direito aos honorários, os mesmo devem ser reduzidos a 3%, atendendo à redução
proposta pela Demandadas e aceite pela Demandante.

88. Tão pouco tem a Demandante direito ao reembolso das despesas feitas, segundo as
Demandadas.

Segundo as Demandadas, o Contrato é omisso (o art. 9.1 dispõe apenas sobre

Honorários) e art 9.5 do Contrato não estabelece nenhuma regra quanto à atribuição de
despesas, no caso de o Contrato cessar antes da captação dos fundos.

Tão pouco a lei atribui esse direito à Demandante, por não ser aplicável in casu o
regime do contrato de mandato, mas antes o regime do contrato de mediação, por se
tratar de uma mediação sui generis. Defendem que os contratos de mediação são

contratos aleatórios. Por isso, quando a transação não é concluída, o mediador não pode
reclamar nem os seus honorários, nem o reembolso das despesas. Cita jurisprudência e
doutrina sobre o regime do contrato de mediação.

89, Concluem as Demandadas assim que não há qualquer indemnização a que a

Demandante tenha direito, porquanto as Demandadas não praticaram qualquer

ilícito contratual, nem são aplicáveis in casu as regras legais reguladoras do mandato

oneroso, tendo a cessação do contrato sido lícita, na medida em que as Demandadas
podiam fazer cessar o Contrato, com ou sem justa causa, até 30 de junho de 2019, termo

do “Período Inicial” ( cfr. art. 8.11 do Contrato). Tratava-se de uma “denúncia” livre
ou, mais rigorosamente, de uma oposição à renovação, transmitida por carta registada a

expedir com antecedência de 10 dias, isto é, até 20 de junho. Após a renovação tácita,
isto é, decorrido o Período Inicial sem denúncia, a Operação prosseguiria, mas podia
haver denúncia com pré-aviso de 5 dias antes do termo da renovação de um mês. Se

estivessem “a decorrer negociações relativas à Operação na data cessação do
contrato, estas prossegui(riam) com a assistência do Consultor até ao respetivo termo

nas condições definidas no presente documento” (citado art. 8.1, in fine do Contrato).

48

SA

“FRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/2019/INS/ASB
YS

A melhor interpretação que salvaguarda o equilíbrio dos interesses das Partes do

Contrato é a que considera que a limitação só se aplica aos períodos de renovação,
sendo a única compatível com a regra do art. 237o do Código Civil.

Por isso, as Demandadas não tinham de invocar justa causa, embora a cessação tivesse
sido feita com invocação de justa causa.

90. As Demandadas sustentam, de novo, que as normas relativas aos mandatos onerosos

não são aplicáveis, nomeadamente a norma do art. 1172o, alínea c), do Código Civil,
por serem aplicáveis as normas sobre o contrato de mediação, contrato aleatório.

Afirmam que este preceito não é aplicável, face ao disposto no art. 9.1 do Contrato,
visto este último ter uma previsão muito ampla, incluindo a existência de um

“comportamento desfavorável” das Demandadas, como foi o caso da revogação do
Contrato.

O art 2.2. do Contrato proíbe a Demandante de atuar em nome e por conta das
Demandadas,

Mas ainda que se tratasse de um contrato de mandato, o mesmo havia sido revogado
com justa causa, sem direito à qualquer remuneração.

91. As

Demandadas afirmam que não tinham incumprido o art.

6.1 do Contrato,

rejeitando a alegação da Demandante de que aquelas não tinham dado prioridade a esta
nas negociações, tendo celebrado contratos análogos com a Gaia e Incus Capital e não
tendo informado a Demandante da existência desses contratos.

Afirmam que deram prioridade à Demandante, até se convencerem de que ela não seria
capaz de montar a Operação em termos de cumprimento do calendário estabelecido e
que, portanto, ia incumprir o Contrato.

Chamam a atenção para que a primitiva versão do art. 6.1 no projeto de contrato

preparada pela Demandante conferia exclusividade a esta, solução que fora repudiada
pelas Demandadas. A solução acordada tinha sido a de conferir a “prioridade” à
Demandante. Esta noção deve ser definida pela negativa (não é uma obrigação de dar
exclusividade): “/ilgualmente, como referido acima [...], quando lida conjuntamente

com o artigo 9.3, esta cláusula lê-se no sentido de que as Demandantes eram livres de
4

SA

“TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/2019/INS/ASB
Ys

celebrar acordo com terceiros, com an «identical or similar object» ao Contrato,

Porém, se a A

a primeira a ter sucesso na captação de fundos, as

Demandadas estavam obrigadas a concluir a Operação com esta entidade” ($ 308). A

melhor interpretação aponta para a obrigação de as Demandadas se empenharem, de

boa fé, para concluir a Operação com a |
92. Sustentam

que tudo tinham feito para concluir a Operação com a Demandante,

remetendo para a matéria de facto alegada. Tinham mesmo ponderado “fazer cessar a

309).

As Demandadas sustentam igualmente a licitude da celebração de contratos com à |
EH: com a|| afirmando não terem pretendido prejudicar ou enganar a
Demandante. Tinham apenas procurado manter todas as opções em cima da mesa, o que

lhes parece o comportamento mais razoável do ponto de vista comercial, sendo sua

convicção a de que a Demandante não conseguiria implementar o complexo de dois
empréstimos obrigacionistas até 25 de setembro de 2019.

93, As

Demandadas sustentam ainda que não tinham violado a cláusula de

confidencialidade do Contrato, ao partilhar com “vários investidores” (3 136 da pi.) o

esquema remuneratório e o projeto da operação contratual com a Demandante, não
existindo qualquer violação do art. 314o, n.o 2, alínea b), do Código da Propriedade
Industrial. Analisam o disposto nas estipulações dos arts. 5.1 e 5,3 do Contrato.

Afirmam que tinham partilhado o Documento 27 junto com a Petição Inicial junto dos
acionistas existentes ou potenciais da 1o Demandada, junto dos quais as Demandadas

tinham procurado captar capitais próprios. Tal comunicação fora justificada pelas
necessidades da Operação.

Sustentam, por isso, que não houve violação do acordo de confidencialidade e que, por

isso, não é aplicável a invocada norma do Código da Propriedade Industrial.
94. Negam que a Demandante haja consubstanciado o seu pedido da indemnização por

danos morais e reputacionais.

so

SA

“TRIBUNAL ARBITRAL

1 9/INS/ASB
PROCESSO 22/20

Citando António Pinto Monteiro, sustentam que as pessoas coletivas só têm direito a

indemnização por danos morais no caso de o bom nome e a reputação se traduzirem em
prejuízo pecuniário (os chamados “danos pecuniários indiretos”),

Impende sobre a Demandante o ónus de prova da existência desses prejuízos (art. 483o,
n.o 1, do Código Civil). Ora a Demandante só havia invocado “golpes hipotéticos à sua
reputação e à sua capacidade para desenvolver a sua atividade”.

Chamam a atenção para a percentagem relativamente modesta do valor do investimento

para compra dos imóveis de EH num total de investimentos imobiliários em
2019 estimado em € 3 mil milhões, com 53% deste montante (cerca de € 1,45 mil
milhões) a ser constituído por 17 transações da “maior dimensão”, com um valor médio

de € 85 milhões (mais do dobro da aquisição dos imóveis de E. Por curto taco,
a Demandante parece ter aumentado a sua atividade em Portugal a partir de 2019.
95. As Demandadas terminam este articulado, pedindo a declaração de improcedência de

todos os pedidos, nos termos atrás indicados. Juntam 67 documentos e 22 extratos de
fontes jurídicas. Pedem a apresentação de documentos na posse da Demandante,
preenchendo um Redfern Schedule e arrolam 5 testemunhas.

(iii) A Resposta À Contestação Da Demandante

96, Em

2 de julho de 2020, a Demandante apresentou o seu segundo articulado,

respondendo à contestação das Demandadas.

Começa a Demandante por afirmar na Introdução que as Demandadas sempre haviam
reconhecido que deviam à Demandante o pagamento da remuneração contratual e

das despesas feitas, insurgindo-se com a falta ao dever de verdade, contestando o que
já reconhecera.

Chamam a atenção para o conteúdo do Doc. R-7, que contém a transcrição da

correspondência trocada entre os representantes e colaboradores das Demandadas no dia
14 de junho de 2019, data em que fora enviado o e-mail a pôr termo ao Contrato, em

que manifestam receio sobre a possível litigância a partir de tal cessação, considerando

5

SA

TRIBUNAL ARBITRAL
Processo 22/2019/INS/ASB
vs

que o problema não reside na Term Sheet — por não estar assinada — mas no Contrato de
Mandato para Captação de Fundos. Afirma a Demandante que, nessa troca de

correspondência, E econec ser seguro que a Demandante tinha estado
a trabalhar há tempo na obtenção de financiamento e que as Demandadas teriam de
pagar parte dos seus honorários.

Por isso, afirma que “fajs Demandadas sabiam, desde sempre, que teriam de pagar à

Demandanie a remuneração acordada no Contrato, bem como as despesas em que

aquela incorrefra], porque tendo a Demandante reunido os fundos que ihe incumbia
captar, a transação ficafra] sem efeito por iniciativa das Demandadas”.

Põe em destaque a falta de fundamento da recusa das Demandadas em pagar o devido,
notando que elas têm usado argumentos espúrios e contraditórios em si mesmos,

evoluindo para novas teses de que são exemplos os diferentes fundamentos factuais

(interpretação contratual ou resolução por incumprimento ou, mesmo, denúncia) que
vêm usando.

97. A Demandante aponta a circunstância de, na longa Contestação apresentada com junção

de 67 documentos, a maioria destes documentos ser irrelevante por corresponder à

relação das Demandadas com terceiros que não são partes, nem sequer acessórias, na

presente arbitragem. Visam apenas intuitos de dilação e a esperança de conseguirem
uma redução, por decisão do Tribunal Arbitral, no montante que é devido.

Nota igualmente que as Demandadas haviam aceite na Contestação a descrição dos
factos essenciais feita pela Demandante no primeiro articulado. Observam que as
Demandadas tinham vindo juntar ao processo documentos desconhecidos para a
Demandante que completam a descrição dos factos feitos na Petição Inicial.

Acusa as Demandadas de faltarem à verdade e de se contradizerem pois que iniciam a

sua Contestação “referindo «o prazo como condição essencial, para depois se

insurgirem que a Demandante e os fundos de investimento que esta captafra) se
mostrarem disponíveis para concluir o financiamento da Operação em data que, agora,
dizem, era anterior à que as Demandadas pretendiam, porque, também contrariamente
ao que haviam admitido como pressuposto no Contrato, não conseguiam reunir os seus
fundos próprios atempadamente”.

s2

SA

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB
vs

Sustenta que a apresentação da resposta à contestação é um exercício de mera cautela,
“porque o que as Demandadas aceitaram e reconheceram, na sua Contestação e nos
documentos que a ela juntaram, junto com o alegado na Petição Inicial e os respetivos

documentos anexos (incluindo os documentos juntos com o RA. nomeadamente, o

Contrato) sendo mais de que suficiente para que o Tribunal Arbitral pudesse proferir
uma decisão favorável às pretensões da Demandante”.

98. A

Demandante reafirma que o objeto da arbitragem é dominado pelo previsto

Contrato, negociado entre as Partes para regular as suas relações: o que se discute
“é, em face do cumprimento do Contrato pela Demandante, coneretamente das
obrigações de meios que lhe cabiam, o seu direito a ser remunerado nos termos
contratuais e, subsidiariamente, o incumprimento pelas Demandadas desse mesmo

Contrato e o consequente direito da Demandante a ser indemnizada”.

Acusa as Demandadas de quererem tornar complexo o que é simples, orientando “a
discussão para « «comparação», como se de uma «beauty parade» se tratasse, do
trabalho desenvolvido pela Demandante com o desenvolvido por outras entidades que

as Demandadas contrataram, nas «costas» daquela, violando, aliás, o seu dever de
informação contratual (bem como o dever geral de boafé.

A Demandante afirma que a qualificação do Contrato é secundária, se não irrelevante,

porquanto, no exercício da liberdade contratual, haviam aí sido estabelecidos os direitos
e obrigações recíprocos, devendo o mesmo ser pontualmente cumprido. Insurge-se

quanto à qualificação “abusiva, apriorística e infundamentada como «contrato de

mediação», assente numa forçada redução do seu objeto no que concerne às atividades
assumidas pela Demandante, a uma pequena parcela do complexo feixe de obrigações

da Demandante”. Afigura-se, aliás, contraditória a qualificação do Contrato como
contrato de mediação quando, ao mesmo tempo, as Demandadas pretendem imputar à

Demandante “o incumprimento da obrigação de assistência, apoio e consultadoria, que
foram determinantes para uma alegada «quebra de confiança» (8 17).

99. Em face da contestação,

a Demandante estrutura a sua resposta distinguindo factos

relevantes não controvertidos, factos (na maioria acessórios) que são impugnados por
não serem verdadeiros e, por fim, uma breve conclusão legal.

s3

SM

“TRIDUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/1NS/ASB

Orr

100.

Passam a enunciar os factos relevantes não contestados, abrangendo as Partes

R antecedentes do contrato;

e Terceiros oo

o teor do Contrato; os atos praticados pela Demandante na execução do Contrato; o

comportamento das Demandadas ao longo da duração do Contrato e a pretensa cessação
do Contrato.

A Demandante analisa o teor do Contrato para demonstrar que era irrelevante para as

Demandadas, entidades experientes no setor imobiliário, que o Grupo da Demandante —

que não tenha qualquer sucursal em Portugal — tivesse ou não já atuado em Portugal, ou
que conhecesse a fundo o mercado português. Chama igualmente a atenção para que as

Demandadas haviam aceite a estrutura de financiamento que ficou espelhada nos
arts.1.2, 1.3 e 1.4 do Contrato. São irrelevantes ainda as considerações feitas pelas

Demandadas sobre a complexidade ou não dessa estrutura (cr. art. 1.9 do Contrato).

Diz a Demandante que as negociações para redução da remuneração do Consultor não
chegaram a ser concluídas, visto que esta teria de ser objeto de alteração do Contrato
através de aditamento assinado pelas Partes (cfr. art. 11.3 do Contrato).
As Demandadas violaram a obrigação de informação à Demandante sobre os coníratos

assinados com a E

art. 6.1 do Contrato).

Chama a atenção para as modificações ao projeto, as indefinições, o atraso na

estabilização do número de unidades do empreendimento, as dificuldades de reunir
fundos próprios, o arrependimento pela aceitação da minuta de Term Sheet em 31 de
maio de 2019, o atraso na apresentação do PIP, a continua comparação das Terins

Sheets Eq da Demandante, a preocupação com a existência no Contrato
com aquela de uma break-up fee. Refere ainda que a intervenção de uma sociedade no

Luxemburgo foi um esquema também partilhado RO

| e que a solução de

criar um segundo empréstimo obrigacionista fora feita para evitar uma solução

fiscalmente desfavorável (concessão de um suprimento pela E 1o Demandada),
pondo em destaque que ambas as Demandadas estavam assessoradas por advogados
experientes que, todavia, não as tinham alertado para tais riscos.

54

“TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/20 19/INS/ASB
YS

A Demandante Compara ainda a break-up fee constante do contrato com a EH
6 200.090) com à inchuído na 74 shoes apresentada pes Demanasnee
BR
1.000.000,00) para a eventualidade de não conclusão da operação, e conclui que as
situações não eram isoladamente comparáveis.

A Demandante crítica a tese do recurso à regulamentação do contrato de mediação
mobiliária, chamando a atenção para a contradição argumentativa decorrente da

afirmação de que o Contrato continha a integralidade da regulamentação dos direitos e

obrigações das Partes. Considera que, nos termos do art. 9.1, $ 4, tem direito à
totalidade da remuneração ajustada, As Demandadas “nunca poderiam eximir-se ao

pagamento da remuneração devida invocando a suscetibilidade de poderem proceder à
denúncia do Contrato para o seu termo, pois que, se a remuneração fosse devida, como
era, a mesma sempre teria, como tem, de ser paga”.

A não se entender assim, as Demandadas tinham confessado expressamente os factos
geradores do seu incumprimento contratual, o que, conjugado com a circunstância de
terem cessado o Contrato infundadamente, constitui fonte de indemnizar.

104.

A Demandante

elenca

“os

factos

não verdadeiros (para

além

de

contraditórios e irrelevantes) alegados pelas Demandadas”:

- (i) alegação de que o prazo para a realização da Operação fora “condição essencial e

que fora a suposta morosidade da Demandante que forçara as Demandadas a negociar o
adiamento com o Santander;

= (ii) recondução factual da atividade da HH: da Demandante à atividade de
mediação;

= (iii) alegação de uma progressão, lenta e insatisfatória da Demandante na Operação e
de uma “duc diligence interminável”;

- (iv) alegada falta de experiência, nomeadamente no mercado português, dos
investidores captados pela Demandante como razão para a constituição da Sociedade
com sede no Luxemburgo;

- (v) as razões que as Demandadas comunicaram à Demandante para justificar não
ptetenderem uma cláusula de exclusividade do Contrato;

- (vi) alegada preocupação das Demandadas com uma suposta complexidade da
estrutura sugerida pela Demandante;

5s

sam

TRIBUNAL ARBITRAL
Processo 22/20 19/INS/ASB

am
vs

- (vii) a alegada data “provisória” da apresentação do PIP constante do Contrato e as
referências à sua desnecessidade;

= (viii) as inverdades expressas pelas Demandadas sobre a visita ao local do imóvel
organizada pela Demandante;

- (ix) as alegadas faltas de informação da Demandante às Demandadas (falta de

informação sobre a aprovação de financiamento pelos investidores; falta de informação

sobre os custos da Operação; falta de informação sobre os honorários da sociedade
fiduciária no Luxemburgo);

- (x) a falta de capitais próprios das Demandadas e a data do Closing do financiamento;
= (xi) alegada não captação de fundos pela Demaudante:

- (xii) a qualificação como “mera minuta” da Term! Sheet vinculativa que a Demandante
fez circular em 12 de junho de 2019 e a respetiva aprovação pelos investidores;
- (xiii) a suposta essencial e substantiva alteração da estrutura de financiamento
sugerida pela Demandante;

= (xiv) o tempo necessário para a preparação da documentação legal;
= (xv) a alegação pelas Demandadas de factos que em nada relevam pata o objeto da
arbitragem,

102,

De seguida, a Demandante aborda os aspetos jurídicos do litígio.

A Demandante começa por elaborar uma “nota prévia” sobre Term Sheets (fichas

técnicas) vinculativas e não vinculativas, sustentando que estas eram propostas
contratuais (a enviada em 31 de maio de 2019 fora aceite em 4 de junho) que, uma vez
aceites, permitiriam a preparação da documentação jurídica.

Afirma que as Demandadas queriam ganhar tempo, tendo pedido uma proposta mais

detalhada para ser assinada por todo os intervenientes. Em 12 de junho, a proposta
detalhada passava a prever a segunda emissão obrigacionista a ser emitida pela
Demandante 1 e a ser subscrita pela sociedade luxemburguesa. Tal proposta fora
validada pelos investidores “e, no essencial, não beliscava a Missão da Demandante,

pois a captação do investimento estava assegurada, no montante acordado”,

Após a “nota prévia”, a Demandante aborda o tema do Contrato como elemento

regulador das relações entre as Partes. Reafirma ter cumprido todas as obrigações que
sobre ela recaiam.

s6

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB

To

Em 14 de junho, as Demandadas não tinham apontado qualquer falha à Demandante na
execução do Conirato. Em 18 de junho, a falha apontada fora a de a estrutura do

já
financiamento se ter “desviado” da obrigação contratual, sem a especificarem, vindo,
na arbitragem, invocar que se tratava da alteração do modo como os fundos objeto do
financiamento chegariam à 1o Demandada,

Num outro ponto, aborda a questão da ilicitude da cessação do Contrato,

independentemente da configuração que se lhe atribui. Alega que a carta de 18 de junho
só chegara à Demandante em 21 de junho, fora do prazo previsto no art. 8.] do

Contrato, pois se trata de uma declaração recetícia (art. 224o, n.o 1, do Código Civil).

Em qualquer caso, a cessação sempre seria subsumível a um “comportamento
desfavoráveP” das Demandadas (art. 9.1 do Contrato), sustentando o direito da
Demandante aos seus honorários.

A Demandante sustenta que é insuscetível de aplicação ao Contrato o regime da

mediação imobiliária: “/dJefender-se a aplicação, forçada e abusivamente, de fonte
«legal» distinta do Contrato para interpretar a palavra «reunidos», em sentido
contrário ao que resulta do próprio Contrato; que distingue expressamente «reunidos»
de «recebidos»,

evidencia a desfuçate: com que as demandadas teimam em

desconsiderar o Contrato e deformá-lo ao sabor das suas conveniências” (8 244).

O mesmo se deve dizer do reembolso das despesas que estavam fora do escopo da
Missão do Consultor (art, 9.5 do Contrato).

Em qualquer caso, ter-se-ia de recorrer, na falta de estipulação contratual, ao regime do
contrato de mandato, visto o “Contrato de Captação de Fundos” ser um contrato de
prestação de serviços (cfr. art. 1156o do Código Civil)

Nunca seria aplicável o regime do contrato de mediação imobiliária, em que a obrigação
do mediador é uma obrigação de resultado. Passa a analisar as obrigações do Consultor

previstas no art, 2.1 do Contrato para concluir que o mesmo não tem qualquer

semelhança com o contrato de mediação (só a identificação e a seleção de investidores

financeiros potenciais para a realização da Operação é uma tarefa que tem alguma
analogia com a do mediador).

s7

TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/20 19/INS/ASR

Ore
vs

A Demandante conclui como na petição inicial, reiterando que as

103.

Demandadas haviam incumprido várias obrigações decorrentes do Contrato.

Na parte conclusiva, a Demandants afirma que os documentos R-8 e R-67, juntos pelas
Demandadas, são os mesmos que os docs. 21 e 18 juntos pela Demandante, à

contestação o que justifica o pedido de que sejam desconsiderados e retirados, para
assegurar maior eficiência. A propósito da junção dos docs. R-65 e R-66, a Demandante
afirma que as notícias em causa confirmam o alegado por si quanto aos danos
reputacionais,

Junta 5 documentos e inclui o Redfern Schedule de todos os documentos requeridos por
ambas as Partes, Adita uma testemunha para a eventualidade de se realizar audiência de
julgamento.

iv) A Resposta À Resposta Da Contestação
Em 17 de agosto de 2020, as Demandadas apresentaram o seu segundo

104.

articulado.

105.

O articulado inicia-se por um “Resumo da Causa das Demandadas”,

descrevendo o contrato promessa de compra e venda do imóvel de Alcântara, as
necessidades de financiamento para poder outorgar a escritura do contrato definitivo no

prazo de seis meses, isto é, até 26 de junho de 2019, a celebração de contratos com a

Demandante e Do

As Demandadas acusam a Demandante de, no prazo de mês e meio contado da
assinatura do Contrato em 10 de abril de 2019 — no qual está assumido o compromisso
de ajudar as Demandadas “a estruturar e captar este financiamento através de dívida,

sem qualquer exclusividade na Operação” — ter lidado de forma ineficiente com os
potenciais investidores, o que tinha obrigado as Demandadas a negociar com o

promitente vendedor um adiamento da escritura para 26 de agosto de 2019.

s8

TRIBUNAL ARBITRAL
ProcESsO 22/20 [9/INS/ASB

Só em 31 de maio desse ano, a Demandante tinha providenciado entregar às
Demandadas “um sumário dos termos e condições de financiamento para a Operação,

alegadamente em nome dos Potenciais Investidores (a «Term Sheet Indicativa»)” (82).

«est cssenvonviio uma os inciso
No mesmo intervalo, a JE
financiamento, que enviara em 23 de maio do mesmo ano. Esta sociedade provata ser
tais conhecedora e experiente neste tipo de transação que a Demandante,

Por força da comparação entre as duas propostas e porque a às

mais

exigente, as Demandadas haviam optado pela apresentada pela Demandante, tendo dado
a sua aquiescência a esta proposta em 4 de junho de 2019. No entanto, o desempenho da
Demandante nos oito dias seguintes havia levado as Demandadas a reconsiderar a sua
decisão,

A Demandante “tinha ignorado elementos-chave da Operação — as suas implicações
fiscais, assim como alguns custos — que resultaram numa alteração de última hora da
estrutura de financiamento; que os Potenciais Investidores iriam sujeitar a sua oferta

vinculativa de financiamento a um conjunto de termos e condições restritivas; e, por
último, mas não menos importante, que os Potenciais Investidores não iriam
JP (8 4).
disponibilizar quaisquer fundos depois de 12 de julho de 2019 [..

Sustentam que cra completamente impossível concluir a Operação até essa data, dado
que a estrutura legal não estava minimamente implementada. Por essa razão tinham

feito cessar o Contrato com a Demandante em 14 de junho de 2014. A cessação tinha
sido feita nos termos do art. 8.1 do Contrato, o qual permitia que as Demandadas
pudessem pôr termo, através do aviso expedido com certa antecedência, ao Contrato,

com ou sem justa causa. Havia justa causa porquanto a Demandante havia violado o
dever de as informar sobre a estrutura da Operação.

Negam que a Demandante tenha direito aos Honorários e ao resultado das despesas,

pois não estavam “reunidos” os fandos ou “concluídos” ou “quase concluídos” todos os
elementos da Operação. A pretensão da Demandante “pressupõe que o Contrato é um
Contrato de prestação de serviços nos termos do qual a remuneração do prestador do
serviço é devida aquando da prestação de serviços. Esta premissa está errada. O
Contrato é um contrato aleatório nos termos do qual o intermediário é remunerado
59

TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/2019/INS/ASB
E

aquando da conclusão da transação que intermediou, em resultado de um trabalho de
intermediação” (8 6).

Rejeitam as acusações de que tinham agido de má fé; porque não haviam informado a

Demandante da celebração de contratos com a - a DO
Consideram que os factos resumidos antes “dissipam quaisquer destas alegações de má
JEL...]” (8 7), pois pretendiam, genuinamente, concluir a operação com a Demandante é

tê-la-iam concluído se não fossem as falhas desta. As Demandadas não tinham
“informado a Demandante destes contratos paralelos simplesmente para manterem

todas as operações em aberto”, Sustentam que tal falta de informação não tinha

causado prejuízos à Demandante porque esta não teria na mesma conseguido reunir os
fundos em tempo útil e em condições aceitáveis.

106.

Este articulado está sistematizado em quatro capítulos: introdução; os factos; a

tese de que “as Demandadas não devem qualquer quantia à = e os pedidos.
107.

Na Introdução, sustentam que a resposta da Demandante à contestação “não é

bem uma resposta” porque esta optara por abordar de forma significativa uma grande

parte da matéria de facto e de Direito constante da Contestação. Afirmam que a
ambiguidade da Demandante se manifesta de duas maneiras: em primeiro lugar esta

alega que a matéria de facto ou de direito deduzida pelas Demandadas é tão irrelevante

que não merece resposta (é o caso, nomeadamente, da comparação dos desempenhos a

Demandante e ca

E

ainda da imputação às Demandadas da sua obrigação

de estudarem as implicações fiscais das soluções propostas, esquecendo a obrigação

contratual de a Demandante trabalhar em estreita colaboração com os advogados da
Demandante); em segundo lugar, observam que aparentemente a Demandante pretende

refutar os argumentos não aduzidos pelas Demandadas. Concluem que a o
optafra] propositadamente por não entender as questões do que responder aos
argumentos para os quais não tinha uma resposta cabal, sendo exemplo disso a

interpretação do disposto no quarto parágrafo do artigo 9-1 do Contrato. No presente

litígio, muito depende do significado atribuído à expressão «os fundos relativos à
Operação terem sido reunidos» [...J.

60

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/20 19/INS/ASB
E

Acusam ainda as alegações da Demandante de serem contraditórias, nomeadamente
quando defendem a autossuficiência do art. 9.1 do Contrato, dispensando qualquer

recurso à lei para a sua interpretação, ao passo que, em relação à expressão “enviado”

usada no art. 8.1, recorre prontamente ao n.o 1 do art. 224o do Código Civil.

Repudiam o retrato feito pela Demandante de que as Demandadas são “un parceiro
contratual desleal, o qual [fizera] cessar abusivamente o Contrato com o propósito
exclusivo de se escusar a pagar os Honorários e a reembolsar as Despesas”. Tal está

longe da verdade, porque se tinham empenhado genuinamente para a conclusão da

Operação com à[| não alterando tal facto a circunstância de terem celebrado contratos
paralelos com a E

E nO estando proibidos tais contraios

paralelos. S6 por ter havido múltiplas falhas da Demandante é que a Operação não tinha
sido concluída com esta,

108.

Quanto aos factos, as Demandadas enunciam aqueles que elas entendem que

sustentam a sua posição de que os pedidos da Demandante têm de improceder
integralmente, a saber:

(i) - A Demandante não evidenciou o compromisso dos Potenciais Investidores em
financiar a Operação (não apresentando os documentos comprovativos de que o
investiments committees dos Potenciais Investidores haviam aprovado o financiamento
da Operação);

(ii) — É relevante para esta ação o desempenho relativo co

O da q

angariação de fundos para o projeto;

(iii) — A resposta da Demandante deturpa factos essenciais (nomeadamente afirma que

as Demandadas confessaram certos factos, quando se trata da contestação objetiva de
factos, tais como datas de reunião ou discussões documentadas em correspondência;

exemplificam com a afirmação da Demandante de que as Demandadas nunca tinham
querido concluir a Operação com aquela ou que a Demandante havia procurado
minimizar as suas falhas durante o processo negocial; esta deturpa ainda as razões por

trás da cessação do Contrato; fazem, por isso, uma análise detalhada das trocas das

comunicações entre 3 e 12 de junho de 2019 e sustentam que a substituição de uma
nova emissão obrigacionista, a ser subscrita pela 1o Demandada, por um suprimento
que estava previsto, 30 dias antes do Closing não era irrelevante que as Demandadas,
como a Demandante quer fazer crer;

[a]

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB
Ss,

(iv) — Nenhum empreendimento imobiliário é tão linear como a Demandante pretende
fazer acreditar (as Demandadas repudiam as acusações da Demandante de que aquelas

haviam modificado o Projeto e a Operação até maio-junho de 2019, nomeadamente
revendo em baixa o capital próprio);

(v) — A situação do projeto à data de agosto de 2020 (data da peça processual).

(Informam que tinham prescindido de apresentar um PIP, tendo requerido logo a licença

de edificação em 27 de julho de 2020, e que tinham logrado completar os capitais
próprios).

109.

Nos aspetos de Direito, as Demandadas reafirmam que nada devem à

Demandante, abordando os seguintes aspetos:

(i) — As Demandadas nunca tinham admitido que estavam legalmente obrigadas a
compensar a Demandante (queixam-se de que a Demandante não havia transcrito a
totalidade da comunicação interna entre quadros das Demandadas, nomeadamente uma

conversa com o investidor 4 que aconselhava uma partilha da operação pela

E: a Demandante, c à opinião de um advogado francês de que não havia
risco de condenação em futura ação arbitral; em qualquer caso tinha sido admitido um
pagamento de € 50.000 a € 90.000, a título da compensação comercial, mas a
Demandante havia reagido de forma ameaçadora);

(ii) — A Demandante incumprira o Contrato, perdendo assim o direito aos Honorários
e ao reembolso das Despesas (as Demandadas explicam o seu atraso na aceitação da
minuta do Contrato, afirmando estarem à espera ainda de negociar um empréstimo

bancário; confirmam que só tinham aceite o esquema da emissão do empréstimo
obrigacionista pela sociedade a constituir no Luxemburgo em 3-4 de junho de 2020, por
não ser sensato incorrer nas despesas associadas antes de receberem um compromisso,

tão só indicativo, de investimento pelas sociedades contactadas, o que só sucedera em
31 de maio de 2019. Sustentam que houve cessação legítima do Contrato com justa

causa, que elimina o direito da Demandante de pedir o pagamento de honorários e
despesas. Afirmam que, “subsidiariamente, as Demandadas teriam direito a uma

indemnização no exato montante atribuído à || reduzindo a zero qualquer
montante devido am ($121); em qualquer caso, sustentam que a cessação legítima do
Contrato pelas Demandadas destrói o fundamento com base no qual a Demandante
poderia pedir o pagamento dos honorários e das Despesas.

(iii) — Alternativamente, a Demandante não tem direito aos Honorários nos termos dos
arts, 9.1 ou 9.3 do Contrato (chamam a atenção para que a Demandante não tem direito
2

TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/20 19/INS/ASB
VE

de pedir o montante original dos Honorários - € 700.00, na medida em que acordara em
baixá-lo para € 600.000; para além disso, repetem que os fundos não estavam

“reunidos” e todos os elementos da Operação não eram “quase concluídos” em 14 de
junho de 2019);

(iv) = Alternativamente, a Demandante não tem direito ao reembolso das Despesas (por
força da aplicação das regras do contrato de mediação);

(v) — Em qualquer caso, a Demandante não tem direito a quaisquer indemnizações

(porque as Demandadas não tinham praticado qualquer ilícito contratual gerador do
direito de indemnização. Repetem que não são aplicáveis as normas que regulam
mandatos onerosos e que a cessação do Contrato fora lícita, tendo sido observado o
disposto no art. 8.1 desse Contrato. Afirmam igualmente que não tinham violado a sua
obrigação, nos termos do art. 6.1 de dar prioridade à Demandante, nem tinham agido de
má-fé. Confessam que não tinham dado conhecimento à Demandante dos contratos

celebrados com a o) a Do mas afirmam que nunca tinham tido a
intenção de prejudicar ou enganar a Demandante; afirmam ainda que a Demandante não

tinha explicado por que razão as Demandadas haviam violado o dever de
confidencialidade previsto no art. 5,3 do Contrato; negam ainda que a Demandante
tenha sofrido qualquer dano reputacional e notam que esta começou por pedir uma
indemnização líquida na petição inicial, ao passo que na resposta à contestação passara

a falar de uma indemnização provisória e de um pedido de condenação genérico; sem
pedir ao Tribunal Arbitral que procedesse à liquidação desse pedido genérico).

Terminam com a reiteração do pedido de improcedência dos pedidos

Ho.

formulados pela Demandante, pedindo também que o Tribunal declare que esta

incumprira o art. 2.1 do Contrato. Em alternativa ao julgamento eventual da
procedência, pedem que o Tribunal Arbitral atribua às Demandadas “uma indemnização
no exato montante que pudesse atribuir” à Demandante (8 200).

v) Vicissitudes processuais subsequentes

Mt.

Conforme já referido, em 31.01.2020, teve lugar, nas instalações do CAC, a

audiência preliminar, prevista no artigo n.o 30 do Regulamento de Arbitragem (2014),
tendo sido adotado o seguinte calendário processual:

a) À Demandante apresentará a sua Petição Inicial até ao dia 9 de março de
2020;

e

TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/2019/INS/ASB
Ys

b) A Contestação será submetida pelas Demandadas até ao dia 16 de abril de
2020;

o) A Resposta à Contestação deverá ser apresentada pela Demandante até ao dia
MH de maio,

d) A Resposta à Resposta à Contestação deverá ser submetida pelas Demandadas
até ao dia
5 de junho;

e) As Partes poderão juntar documentos e relatórios periciais (“expert reports”)

com o articulado no qual o facto (ou factos) correspondentes) seja(m)
alegado(s), tendo a contraparte o direito ao contraditório — no articulado
seguinte ou em prazo a determinar pelo Tribunal Arbitral em momento

oportuno. No que diz respeito aos relatórios periciais, a parte contra a qual o
relatório tenha sido produzido terá o direito de chamar o perito da parte

contrária para ser contrainterrogado em audiência de produção de prova,
devendo a Parte apresentante do relatório pericial assegurar a presença do
perito em tal audiência;

)

Sendo alegados, ou prendendo-se alegar, factos cujos documentos que os

suportem se encontrem em poder da parte contrária, a Parte que pretenda fazer

uso desse documento poderá requerer a sua apresentação pela Parte contrária.

Para esse efeito, as Partes trocarão entre si, e sem intervenção inicial do
Tribunal Arbitral, um “Redfern Schedule”, ou seja, no decurso da fase dos

articulados, a Parte interessada poderá requerer à Parte contrária a produção
de algum documento, através do preenchimento do “Redfern Schedule”, onde
identificará especificamente o(s) documento(s) ou classefs) de documento(s)
pretendido(s), com a indicação dos motivos pelos quais não possui o

documento e pelo qual entende que a sua junção ao processo se justifica, que
enviará à contraparte, podendo esta apresentar voluntariamente o documento

(ou documentos) solicitado(s) antes ou com o articulado subsequente; ou
recusar tal junção, justificando o motivo da recusa no local apropriado do
“Redfern Schedule”. Findo o período designado para os articulados, e até ao

dia 10 de junho de 2020, havendo algum documento cuja junção tenha sido
recusada, poderá a Parte interessada reguerer ao Tribunal Arbitral que decida
pela sua apresentação. A menos que entenda solicitar esclarecimentos
adicionais, o Tribunal Arbitral decidirá a questão com base nos argumentos

aduzidos pelas Partes no “Redfern Schedule”;

64

LM

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB
E

g) Após o final da fase de articulados só será admissível a apresentação de novos

documentos em casos excecionais de superveniência,

mediante prévia

autorização do Tribunal Arbitral, requerida sem exibição do documento em
causa;

h) 4 audiência de produção de prova decorrerá nos dias 7, 8 9, 10 e Id de

setembro de 2020. Os primeiros dois dias serão destinados à audição das

testemunhas da Demandante, os segundos dois dias serão utilizados para a

inquirição das testemunhas das Demandadas, sendo o último dia destinado à
eventual prestação de esclarecimentos pelos peritos das Partes e audição de

testemunhas que, com justificação válida e previamente aceite pelo Tribunal
Arbitral, não tenha sido possível ouvir nos dias consignados para esse efeito;

ij

Os documentos que não estejam redigidos em português poderão ser
apresentados na sua língua original (inglês ou francês) sem necessidade de
tradução, salvo se o Tribunal Arbitral entender que o documento em questão
(ou parte dele) necessita de ser traduzido;

)

As testemunhas poderão depor em português ou inglês. Caso as testemunhas
pretendam depor noutra língua, as Partes deverão providenciar pela respetiva
tradução simultânea;

k) As alegações finais serão simultâneas, versando sobre matéria de facto e de
direito e deverão ser apresentadas por escrito, no prazo de 30 dias — o qual, de
acordo com o calendário supra, terminará em 14 de outubro de 2020 - após o
encerramento da audiência de produção de prova;

|

Até 15 dias antes do termo do prazo para produção das alegações finais (ou
seja, até 29 de setembro de 2020) as Partes poderão juntar pareceres
Jurídicos;

m) Cumprindo-se a calendarização supra, o Tribunal Arbitral proferirá a Sentença
Arbitral até ao dia 15 de dezembro de 2020.

112.

Em 7 de abril de 2020, as Demandadas, apresentaram requerimento nos autos,

salientando que a Lei n.o 1-4/2020, de 19 de março, conforme alterada pela Lei n.o 4-

A/2020, de 6 de abril, havia determinado, inter alia, a suspensão dos prazos para a

prática de atos em processos arbitrais em curso até à cessação da situação excecional
devido à pandemia de COVID-19 em que Portugal se encontrava, mas que tal norma cra

supletiva, pedendo as partes chegar a outro entendimento. Porque mantinham o

interesse na resolução definitiva deste litígio, as Partes acordaram, em alternativa à
os

SA

“TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB

Ore
vs

suspensão do presente processo arbitral, a prorrogação de alguns dos prazos em curso a
saber:

a) A Contestação será submetida pelas Demandadas até ao dia 18 de maio de
2020;

b) A Resposta à Contestação deverá ser apresentada pela Demandante até ao dia
2 de julho de 2020,

o) A Resposta à Resposta à Contestação deverá ser submetida pelas Demandadas
até ao dia 17 de agosto de 2020;

d) Requerimento sobre a produção de documentos em poder da parte contrária,
até ao dia 24 de agosto de 2020.

As Demandadas indicaram ainda que os prazos posteriores ao Requerimento

13.

sobre a produção de documentos em poder da parte contrária permaneciam, assim,
inalterados, e que a prorrogação solicitada visava acautelar as crescentes dificuldades
com as quais se depararam as Demandadas na preparação da Contestação, causadas

pelas atuais circunstâncias excecionais, sem, no entanto, prejudicar as datas marcadas
para a audiência de produção de prova. Terminavam dizendo que se reservam o direito
de reavaliar estes prazos, caso as circunstâncias o justifiquem e pediam que a
Demandante manifestasse o seu consentimento a esta alteração.

Na mesma data, a Demandante confirmou nos autos que aceitava que a

Ha.

arbitragem prosseguisse, dando o seu acordo à extensão dos prazos conforme sugerida

pelas Demandadas, apenas manifestando a sua oposição a que ficasse na disponibilidade
daquelas Demandadas “reavaliar” os prazos abaixo indicados, uma vez que tal apenas

se aplicava ao último prazo que competia às próprias Demandadas, pelo que, em
alternativa, sugeriu que coubesse ao tribunal arbitral “reavaliar” quaisquer prorrogações

de prazos que se mostrassem necessárias, a pedido de qualquer das partes e sujeito a

decisão do tribunal arbitral, se circunstâncias ponderosas, devidamente justificadas, o
impusessem.

15.

Em 16 de abril de 2020, o Tribunal Arbitral decidiu aceder ao pedido das Partes

de prosseguimento da arbitragem de acordo com a nova calendarização proposta pelas
Partes, esclarecendo que qualquer pedido de prorrogação dos prazos do calendário
processual acordado teria de ser previamente solicitado ao Tribunal Arbitral pela parte
66

soA

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/20 19/INS/ASB
Ys

que dele pretenda beneficiar, com invocação das circunstâncias ponderosas que o

justifica, e depois de ouvida a outra parte, o Tribunal Arbitral decidirá. Atendendo a que
as datas da audiência de julgamento, agendadas para os dias 7, 8, 9, 10 e 14 de setembro
de 2020 se mantinham

inalteradas, pediu às partes especial atenção quanto ao

cumprimento da data-limite para requerimento sobre a produção de documentos em

poder da parte contrária, que, em caso algum, deveria impedir o início da audiência de
julgamento, por força de vicissitudes que possam surgir a este respeito,

De modo a acautelar tal situação, o Tribunal convidou as Partes a ponderar a

antecipação dessa data-limite para o dia 22 de agosto, o que permitiria ao Tribunal
decidir sobre pedidos que lhe sejam formulados a esse propósito e, se fosse o caso,

conceder 10 dias à parte para apresentação desse documento, ou em alternativa manter a
data-limite de 26 de agosto mas reduzir para 5 dias o prazo que será concedido à parte
para apresentação do documento.

Na mesma data, Demandante e Demandadas anuíram na antecipação do prazo

16.

para requerer a produção de documentos em poder da parte contrária, para O dia 22 de
agosto de 2020.

7.

Em 24 de abri! de 2020, as Demandadas vieram solicitar ao Tribunal Arbitral

que emitisse “uma ordem dirigida às Demandadas para (j) produção no presente

processo dos contratos celebrados entre as Demandadas e a Incus Capital entre abril e

setembro de 2019, e (ii) divulgação, no âmbito do presente processo, de qualquer
informação trocada entre as Demandadas e a Incus Capital no âmbito dessa relação
contratual e que releve para o presente processo”,

Para tanto, alegaram que ao abrigo do disposto na Ata no 1, a Demandante havia
solicitado a produção por parte das Demandadas do “Contrato celebrado com a

sociedad

O. - 29 de abril de 2019”, junção aos autos que era

igualmente do interesse das Demandadas, mas como esse contrato continha uma

cláusula de confidencialidade muito estrita, só poderiam proceder à sua junção se a

mesma fosse ordenada por qualquer entidade judicial ou autoridade pública com
poderes conferidos por lei para o efeito.

[A

SA

TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/20 9/INS/ASB
vs

Em 29 de abril de 2020, o Tribunal Arbitral deu à Demandante 5 dias para se

18.

pronunciar sobre o pedido das Demandadas.

Na mesma data, a Demandante referiu nada ter a opor ao pedido das

UA

Demandadas.

Em 30 de abril de 2020, o Tribunal Arbitral emitiu despacho, notificando as

120.

Demandadas para, juntamente com a Contestação, juntarem aos autos os contratos

celebrados entre as Demandadas e a MR
entre abri! é scembro sc 2015
incluindo o contrato solicitado pela Demandante (Contrato celebrado com a sociedade

O

29 de abril de 2019,) bem como de procederem à

divulgação e/ou junção, no âmbito do presente processo, de qualquer informação

trocada entre as Demandadas e BB âmbito dessa relação contratual e com
relevância para a arbitragem, por tal ter interesse para o apuramento da verdade
material.

Em 29 de maio de 2020, o mandatário das Demandadas deu nota nos autos da

na.

sua mudança de escritório, esclarecendo que continuaria a representar as sociedades

Demandadas no processo a partir do seu próprio escritório, a Delaloa, para a qual todas

as futuras correspondências deveriam ser enviadas, deixando o escritório PLMJ de
intervir neste processo,

Nessa mesma data, a Demandante requereu ao Tribunal Arbitral que se

122.

pronunciasse sobre a necessidade de as Demandadas virem juntar ao processo

instrumento de representação a favor do respetivo mandatário, ratificando o
anteriormente processado, pois havia constatado que não tinha sido junto pelas
Demandadas qualquer instrumento de representação na presente arbitragem.

123.

Em resposta ao requerimento da Demandante, o mandatário das Demandadas

enviou e-mail em inglês ao Tribunal Arbitral, ao Secretariado do Centro e aos

mandatários da Demandante, colocando em cópia os representantes das Demandadas,
solicitando-hes que confirmassem o mandato.

68

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB

124.

O legal representante das Demandadas A -sponc- ao e-mail
supra, confirmando a atribuição de mandato ao mandatário das Demandadas para as

representar na presente arbitragem, o que se afigurou suficiente ao Tribunal Arbitral,

não sendo exigida a junção de qualquer instrumento de representação adicional,

125.

Através de requerimento de 24 de Agosto de 2020, a Demandante veio chamar a
atenção do Tribunal Arbitral para o facto de as Demandadas terem formulado na
conclusão da resposta à resposta à contestação um pedido reconvencional de simples

apreciação, a título principal (pedido de declaração de que a Demandante incumprira o
art, 2. 1 do Contrato), e um pedido condenatório alternativo ou, em rigor, subsidiário
(de que o Tribunal Arbitral lhe atribua uma indemnização no exato montante que
pudesse atribuir à Demandante).

Sustenta que, nos termos dos arts. 19o, n.o 2, alínea e), 21o, n.o 1, do Regulamento da

Arbitragem do CACICCIP, os pedidos reconvencionais deveriam ter sido deduzidos na
Resposta ao Requerimento de Arbitragem. Por outro lado, não podem as Demandadas
socorrer-se do disposto no art. 24o do Regulamento de Arbitragem porquanto não vêm
“modificar nem completar os respetivos pedidos, mas sim formular novos pedidos — de

natureza reconvencional — ao Tribunal Arbitral, um principal e outro subsidiário, que
até então não tinham sido enunciados e, por essa razão, não podem ser admitidos nesta
fase processual”, Conclui que deve ser declarada a inadmissibilidade dos pedidos

reconvencionais deduzidos, sob pena de violação do disposto nos arts. 19o, n.o 2, alinea
co), 21o, n.o 1, e 24o do Regulamento de Arbitragem,

126.

Em 28 de agosto de 2020, a Demandante requereu ao Tribunal Arbitral que

determinasse os procedimentos relativos ao modo como se realizará a audiência de
julgamento, designadamente, quanto à audição dos representantes das Partes, ao tempo
destinado à audição de cada um dos representantes das Partes e de cada uma das
testemunhas indicadas, qual o âmbito das instâncias e tipo de meios de comunicação à

distância que seriam disponibilizados pelo CAC para realização do julgamento.

127.

Em 2 de setembro de 2020, o Tribunal Arbitral proferiu despacho relativo aos

procedimentos para julgamento, abordando as temáticas do modo como se iria realizar a

(5)

“TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/20 1/ENS/ASB
YS

audiência de julgamento agendada para 7, 8, 9 e 10 de setembro, determinando ser a

audiência de julgamento presencial para os Árbitros, Secretariado do Centro e
Mandatários das Partes e que o número máximo de pessoas presentes na sala seria de 12

pessoas; que as testemunhas podiam depor presencialmente ou através de meios
telemáticos. Quanto às regras para inquirição de representantes legais das Partes e

testemunhas, o Tribunal entendeu não ser efetuar qualquer distinção entre depoimentos,
e efetuou um escalonamento das testemunhas para os primeiros dois dias dejulgamento.

Mais afirmou que as questões processuais pendentes seriam objeto de Decisão
processual separada.

Em 4 de setembro de 2020, o Tribunal Arbitral notificou as Partes de uma

128.

decisão processual relativa a vários requerimentos apresentados, nomeadamente no
âmbito da produção documental, em que, nos termos do Redfern Schedule, as Partes não

haviam chegado a acordo quanto à produção de documento solicitado que se encontra
em poder da parte contrária, e ainda sobre a questão da inadmissibilidade dos pedidos

reconvencionais das Demandadas suscitada pela Demandante. Quanto a esta última
questão, o Tribunal Arbitral decidiu pela sua inadmissibilidade, com a fundamentação

de que as Demandadas nunca efetuaram, nem sequer subsidariamente, qualquer pedido
reconvencional à Demandante, limitando-se a pugnar pela improcedência total dos
pedidos destas, sendo que em qualquer dos articulados anteriormente apresentados pela

Demandadas estas nunca vieram indicar qualquer valor, ainda que estimado, de uma
putativa indemnização que entendessem ter direito pelo alegado incumprimento da
Demandante, o que atento ao princípio do dispositivo, era quanto basta pata o Tribunal

indeferir liminarmente o vago pedido reconvenciona! subsidiário deduzido pelas
Demandadas.

129.

No dia 7 de setembro de 2020, teve início a audiência de julgamento, e antes de

se proceder à audição dos depoimentos de parte e à inquirição das testemunhas
axroladas, o Tribunal Arbitral deu a palavra aos mandatários das Partes para dizerem o

que tivessem por conveniente. A Mandatária da Demandante deu nota das horas
indicativas em que seriam inquiridas, no dia seguinte, as testemunhas por si arroladas e
solicitou a junção aos autos do aditamento ao “Mandato para Captação de Fundos”,
relativo à alteração da sede da arbitragem, apresentando cópia assinada pela
Demandante e outra pelas Demandadas.

%

“FRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/20 19/INS/ASB
VS

O Mandatário das Demandadas também usou também da palavra, para relativamente às

testemunhas que foram prescindidas pela Demandante, requerer o seguinte: “/njeste

caso, a inquirição das testemunhas ficou facilitada pela admissibilidade de inguirições

remotas. Com efeito, basta que uma testemunha tenha acesso a um computador com
internet para que possa ser inquirida. Esta circunstância e a indisponibilidade

manifestada pelo Senhor EH para usar os termos da Demandante, suscitam
-- es++er ciispori»=!
sérias dividas. Se, por razões válidas, o Senhor [E
para ser inquirido nos dias 7, 8 e 14 de setembro, tal como previsto, as Demandadas
não têm nada contra remarcar para outro dia, sujeito às disponibilidades do Tribunal e

dos meus |. Colegas. Porém, se o senhor [E

comi»: indisponível, as

Demandadas irão solicitar ao Tribunal que tire as inferências negativas de rigor,

nomeadamente, que as afirmações contidas no documento 37 da Demendante sejam
tidas porfalsas”.

Dada a palavra à mandatária da Demandante, esta remeteu para o que havia dito
anteriormente sobre o tema, tendo acrescentado que o documento junto como

documento 37 é verdadeiro, em virtude de não ter sido oportunamente invocada a sua

falsidade, parecendo-lhe, por isso, que a inferência negativa solicitada pelas
Demandadas da não audição da referida testemunha carecia de fundamento.

Após deliberar, o Tribunal decidiu que, sem prejuízo de considerar que o testemunho do

senhor [E

ser pertinente para o que se discute nos presentes autos,

dado ser mencionado várias vezes, não tendo havido depoimentos escritos, cada Parte

era soberana de apresentar as testemunhas que entender, cabendo ao Tribunal, no uso
dos seus poderes de livre apreciação da prova, apreciar a prova que será feita sobre os

factos alegados e tirar as inferências que entender. Nesse sentido, tendo as Demandantes
prescindido da apresentação da testemunha e não tendo essa testemunha sido indicada
pelas Demandadas, o Tribunal entendeu não fazer sentido, nesta fase, notificar
diretamente a testemunha para prestar depoimento.

Não havendo outras questões prévias a tratar, foi chamado a depor o Senhor Pascal
Pieters, representante legal da Demandante, que, após comprometer-se a dizer a
verdade, respondeu a instâncias dos Senhores Mandatários da Demandante e das
Demandadas, respetivamente.

a

TRIBUNAL ARBITRAL

ProçEsso 22/20 19/INS/ASB
ys.

No dia 8 de setembro de 2020, reiniciada a audiência, e não havendo questões

130.

prévias a tratar, prestaram depoimento à distância, as testemunhas Senhor

BA ficando conctuída a produção dc prova pela Demanaante.
BL

Retomada a audiência no dia 9 de setembro de 2020, foram ouvidos os

depoimentos da testemunha Senhor E e do legal representante das
Demandadas Sento: [NS
No dia 10 de setembro de 2020, reiniciada a audiência, a Mandatária da

132.

Demandante requereu a junção de um documento que consiste numa folha com

assinaturas, para integrar o Documento n.o! da Demandante. Não havendo mais
questões prévias a tratar, teve lugar o depoimento das testemunhas das Demandas

Senhor
Concluída a prova testemunhal, os Senhores Mandatários da Demandante e das

Demandadas comunicaram

que

tinham

acordado

em mandar transcrever os

depoimentos e partilhar os custos, c que fariam chegar ao Tribunal essas transcrições. O
Tribunal recordou as datas de 29 setembro e 14 de outubro, como datas limite para

junção de pareceres e alegações finais escritas, simultâneas. Por último, a Senhora

Presidente do Tribunal perguntou às Partes se haveria alguma questão relativa à forma
como decorreu o julgamento, ou alguma questão processual ou outra que as Partes

quisessem mencionar, tendo os mandatários das partes respondido negativamente.

No dia 29 de setembro de 2020, a Demandante apresentou requerimento com

133,

junção de parecer jurídico, da autoria do Prof. Rui Pinto Duarte.

134,

Na mesma data, as Demandadas juntaram aos autos parecer jurídico da Doutora

Armel Waisse.

135.

No dia 14 de outubro de 2020, Demandantes e Demandadas apresentaram

alegações de facto e de direito.

n

TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/2019/INS/ASB
YS

VI

136.

DO MÉRITO DA CAUSA

De acordo com o Regulamento, não há lugar a uma decisão autónoma sobre a

matéria de facto controvertida, devendo a decisão arbitral resolver todas as questões —
de facto e de direito — que haja que resolver.

Começar-se-á, no entanto, por decidir as questões litigiosas no plano essencialmente
fáctico, para só depois avançar para os problemas jurídicos de fundo.

Antes de tratar as questões litigiosas, parece, porém, possível e conveniente, a partir da

conjugação das áreas de convergência entre as posições das Partes com o resultante dos
documentos juntos ao processo, enunciar os factos que não são controvertidos e que são

potencialmente relevantes para a decisão da causa.

Salienta-se que o Tribunal optou por efetuar uma descrição exaustiva das posições das

Partes constantes dos respetivos articulados por entender ser essa a melhor forma de
evidenciar que não existe uma verdadeira divergência entre as Partes acerca dos factos
dos autos, mas sim das consequências jurídicas a retirar desses factos.

De facto, não só as Demandadas aceitaram na Contestação a descrição dos factos
essenciais feita pela Demandante na Petição Inicial, como ainda completaram a
descrição dos factos inicialmente feita, juntando espontaneamente ao processo

documentos internos seus (como foi o caso das suas conversas de Whatsupp relativas à
Operação, Doc. R7) ou documentos celebrados com terceiros conexos com o que se
discute na presente arbitragem (como foi o caso do Aditamento ao CPCV celebrado

com à Tottaurbe, Docs. R37 a R39, Contratos com a q cortespondência
trocada com esta entidade, Docs. R45 a R54, R60), o que facilitou a tarefa do Tribunal
no elenco dos factos relevantes para a decisão da causa, a saber:

A. O grupo em que se insere a Demandante (E em vinco a
prestar serviços de assistência e consultoria financeira em negócios imobiliários
num valor global de €102,4 milhões, desde a sua criação em França (2017) e
em Portugal (fevereiro de 2019), no mercado imobiliário nacional e

internacional. A Demandante e a E

cre também um grupo

de profissionais com mais de dez anos de experiência, sendo os gerentes

E

RR Demandante, mestres em direito e gestão e

na

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/[NS/ASB
vs

em finanças, respetivamente, (Docs. 8 e 9, depoimento de

RO e

ed
) A Demandante obriga-se pela intervenção de (a) dois gerentes ou (2) um
gerente-delegado, no âmbito da correspondente delegação de poderes e se esta
lhe atribuir expressamente o poder para vincular a sociedade, tendo por objeto a
prestação de serviços de consultoria e gestão, assim como a administração de

bens próprios, incluindo a aquisição e gestão de investimentos de natureza
financeira, em ativos mobiliários e imobiliários (Certidão permanente, Doc. 8)

A 1o Demandada foi constituída em maio de 2018 como sociedade unipessoal

por quotas, tendo como único sócio DO que, poucos meses
depois, divídin a sua quota em duas e cedeu uma delas Ro
eram gerentes HS- ERRO +25 c6sis=:6cs
administradores após a transformação desta em sociedade anónima (Certidões
permanentes, Doc. 10 e 1H)

A 2o Demandada foi constituída como sociedade por quotas em dezembro de

2018, sendo seus sócios e gerentes os mesmos [NS E

| que ainda se mantêm.

As Demandadas pertencem ao mesmo grupo económico, designado vo
S OWoint venture entre uma promotora imobiliária turca « HR. constituído em 2016, tendo a 1* Demandada sido
utilizada como “veículo” desse Grupo na operação imobiliária referida nos

autos (depoimento de NS
O grupo a que pertencem as Demandadas tem uma vasta experiência em

projetos

de

desenvolvimento

imobiliário,

financiamento

e

gestão

de

investimentos e de ativos imobiliários e no exercício da sua atividade já

investiu, promoveu e desenvolveu vários projetos imobiliários em Portugal

(Dos. 27 e cv de NS 1--. 12.

. Do diretor/consultor das Demandadas foi o principal interlocutor
da Demandante (depoimento de ES R-7 e a circunstância de toda
a troca de informação e documentação relativa a este projeto o ter como
remetente e/ou destinatário).

E

SM)

TRIBUNAL ARBITRAL.

vs

H A O: uma entidade mediadora especializada na emissão de
obrigações, sediada em Paris (afirmação das Demandadas, aceite pela
Demandante).

I

uma entidade equivalente a uma sociedade gestora de fundos

+

de investimento, bascada em Madrid, que assessora e gere vários fundos, assim
providenciando financiamento para projetos (afirmação das Demandadas, aceite
pela Demandante).

uma sociedade com sede no Luxemburgo, com

J. À E

quem as Demandadas celebraram o Contrato de Subscrição com vista a obter

financiamento para o “HM. gerida o detida, incirciamente, pelo
Incus Capital (Docs. 53 e 56 e R-61).

K. No dia 26.12.2018, a 1o Demandada celebrou, na qualidade de promitente-

E na qualidade de promitente vendedora, um contrato-promessa de compra e
venda de vários imóveis (adiante “CPCV”), a maioria com construções já

demolidas, todos eles localizados no baitro de EE em Lisbor, senso c
preço

da

prometida

aquisição

de

€30.155.000,00.

As

Demandadas

comprometeram-se a celebrar a escritura de compra e venda, pagando o

respetivo preço, até 26 de junho de 2019 (cópia do CPCV, Doc. R-4).

L. As Demandadas pretendiam desenvolver a construção de um empreendimento

urbanístico (designado em diversas apresentações por “TR,
com uma área total de construção de cerca de 24.600 m2, que seria
essencialmente

composto

de

unidades

residenciais

e

comerciais,

e,

posteriormente, comercializar as mesmas (Dec.l e depoimento de Vincent
Escalas)

M. As Demandadas previam que, até se iniciarem as primeiras pré-vendas de
frações do edifício a construir, a aquisição e as respetivas despesas, bem como

outros encargos com o projeto, custariam no máximo 40 milhões de euros,

ponderando as Demandadas injetar um total de €20.000.000 em capital, através

ou dos acionistas da 1o Demandada ou de um fundo que o Grupo E
estava prestes a criar e assessorar (fundo 0! (Doc. R-5 e R-6 e depoimento

7

“FRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/20 19/INS/ASB

. Com vista a viabilizar financeiramente esta aquisição, A eee
das Demandadas) reuniu em Lisboa, pela primeira vez, com [NS
representante da[E em 30 ce janeiro ds 2019, para apresentaro
rojeto “
Proj

às Demandadas na
e discutir Pp possível apoio
ps

captação de fundos e na preparação e estruturação financeira da transação

(afirmação das Demandadas corroborada pelo depoimento dc [ES
. As Demandadas enviaram em 21.02.2019 aos representantes da Demandante
uma primeira apresentação sobre o projeto, para além do modelo financeiro

relativo ao mesmo (“sources and uses”), tendo recebido informação de Vincent

Escalas que o Pedido de Informação Prévia (PIP) seria apresentado em
março/abril de 2019 e que as primeiras pré-vendas seriam efetuadas em
dezembro de junho de 2020 (Doc. 16).
. Com base nesses dados e após uma primeira fase de discussão sobre a estrutura,

a Demandante preparou um teaser da operação para enviar à possíveis

investidores que, entretanto, havia contactado sem indicação da entidade (“no
name basis”), para averiguar potencial interesse no financiamento da operação)

(depoimento de HE: Doc. 15.
. Paralelamente, em fevereiro de 2019, e sem que fosse do conhecimento da

Demandante, as Demandadas contactaram

NE da |O o

qual solicitou informações sobre os aspetos comerciais do projeto, o seu

calendário, e as previsões de fluxos de caixa associadas (depoimento de||
E.
A estrutura de financiamento sugerida pela Demandante na apresentação de 14
de março de 2019 consistia na constituição de uma sociedade-veículo no

Luxemburgo, de cujo capital social seriam titulares os acionistas da Demandada
1, que emitiria uma obrigação no Luxemburgo no valor de 20 milhões de euros,
subscrita pelos investidores; a sociedade luxemburguesa, por sua vez, passaria a
ser acionista da 1o Demandada e com o montante financiado pelos investidores

realizaria um empréstimo de 20 milhões de euros à Demandada (Doc. 18).

. É comum este tipo de operações de financiamento ter estruturas baseadas ou

sedeadas no Luxemburgo (depoimentos conjugados de [NES

7%

SM

TRIBUNAL ARBITRAL

Procrssa 22/20 19/INS/ASB

T. Em 18.3.2019, foi enviada pela Demandante às Demandadas a minuta do

Contrato , que incluía que que a Operação seria constituída pela emissão de
uma dívida obrigacionista de €20 milhões de euros, destinada a financiar 50%

da aquisição, por uma sociedade luxemburguesa que poderia ser criada para se
substituir à 1o Demandada (Doc. 16, Docs. R-6, R-10, R-11 e depoimento de

U. As Demandadas enviaram os primeiros comentários a esta minuta de Contrato
a 1 de abril de 2019, aceitando a estrutura básica da operação proposta pela

Demandante, mas propondo alterações quanto às cláusulas 1.1. (retificação da
área do imóvel), 1.7. (percentagem de ações a constituir penhor), 1.9. (TV
máxima e aos estudos de mercado e de avaliação do imóvel, que seriam

necessários para efeitos de início de captação de fundos), 6.1, (passando o
direito de exclusividade da Demandante a um direito de prioridade — em relação
com a cl. 9.3. — e de informação da assinatura de qualquer contrato com objeto
idêntico ou similar ao Contrato), 6.2, (substituição do “Code de Commerce”

pelo art. 21o do Código dos Valores Mobiliários), 9.1. (com alteração apenas do
valor da remuneração da Demandante, de 4% para 3,5% sobre o montante

«o»
captado) e 9.2, 9.3, (aditada) e 94. (Email de [E
comentários, Doc. R-12).

V. As alterações sugeridas pelas Demandadas foram aceites pela Demandante e
refletidas na versão final do Contrato que esta enviou em 4 de abril de 2019
(Docs. R-13 e R-16).

W. O Contrato na sua formulação final foi assinado em 10 de abri! de 2019 (Doc. 1
e Doc. R-17).

X. Em 1 de abril de 2019, a 1o Demandada assinou um contrato com a Gaia

Capital, representada por DO denominado “contra d'apporiew
d'affaire”, que tinha por objeto a obrigação, a cargo da Gaia Capital, de
apresentar a HE 2 um fundo do investimento potenciammente

interessado em financiar a Operação, « E
fixado pois cpreseniasão
O

seo a remuneração da
E eso

montante total do financiamento acordado com os investidores, a qual foi
posteriormente reduzida para 1,75%. (Doc. R-41A).

n

SA

“TRIBUNAL ARBITRAL

oididi aa

YA referida E

+=»:7>» a primeira reunião entre as Demandadas c a

em 3 e atri e oro, sua iniciou cesso rogo pesso é
E

informação sobre a Operação às Demandadas (depoimento deES.
Z. As Demandadas omitiram da Demandante a assinatura desse contrato com a

EM: as tespesivas consições, bem como reuniões havicos com E
ca assinana cc uma seres imensa ess edite 2015,

BA

para efeitos de financiamento para a mesma transação, quer das negociações
paralelas que as Demandadas mantiveram posteriormente (confissão das

Demandadas retirada dos articulados apresentados e do Docs, R-7 e R-45 e

depoimentos conjugados
AA.

ES- ES

A Demandante praticou vários atos em execução do Contrato celebrado

com as

Demandantes e tendo

em vista o

cumprimento da Missão,

nomeadamente os que elencou no quadro que juntou aos autos e que encontra

respaldo na variada documentação apresentada pelas Partes no processo (Docs

1, 20, 26, 29 a 31, R-61, depoimentos conjugados EN EH
=
BB.As Demandadas solicitaram no início de abril de 2019 ao Santander o

adiamento da escritura pública de compra e venda do imóvel, tendo o Santander
aprovado o adiamento da escritura pública de compra e venda dos imóveis e em
14 de maio de 2019 (Does R-7, R-37 e R38).

CC.Em 29 de maio de 2019, o Sr EE:
15:

E «= «>: --- MM. A

aceitação do pedido deste de redução da taxa de Honorários q

=: - EM
| Suite à

ta demande, [MM cecerte cio ramener ses foes de 3,5% à 3% HT sur te
mandat signé le 10/04/2019) (Doc. R-40).

DD,

Em 31 de maio de 2019, o Sr. mio uma mensagem

de Whatsapp aos representantes das Demandadas, contendo uma proposta

alternativa de pagamento completo da nova taxa de 3% ou cindir a taxa de 3,5%

em dois momentos 1 EH nous avons refait le point avec |
sur les fees. Scinder les fees entre le compte séguestre et le deed présente pow
nous un risque sur le solde de nos fees. En ejjet, si vous n'arrivez pas à 15,5m
€, nous ne toucherons pas le solde qui nous est du. Nous vous proposons donc

dei solutions : - soit le paiement de 3% au séquestre- soit le paiement de 1,

7%

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB
vs

75% au séguestre puis 1,75% au deed ce qui rémunêre notre risque et nous

permet de revenir au tas contractuel. Nous vous laissons choisir "option qui
vous convient). (Doc. 42)

EF.Esta última proposta permanecia em aberto no momento da cessação do

Contrato pelas Demandadas (depoimentos conjugados [NS - EN

A. Em 31 de maio de 2019, a Demandante enviou, por e-mail, às Demandadas,
com

cópia

para

os

investidores,

uma

Term

Sheet

(ficha

técnica)

consubstanciando uma proposta de financiamento com todos os elementos

essenciais da operação de financiamento que havia estruturado, assinada por si

B. Os representantes dos investidores destinatários em cópia do e-mail enviado
pela Demandante ocupam posições hierárquicas clevadas nas empresas que

representavam (depoimentos conjugados de Do
C. Vincent Escalas e os representantes da Demandante discutiram os termos

daquela Term Sheet entre os dias 31 de maio e 4 de junho de 2019, tendo

o

Em um e-mail em 4 de junho à Demandante, com cópia

pata os investidores, confirmando a aceitação de princípio das Demandadas em
relação aos termos e condições propostas (“we confirm we are OK to proceed
on principle with the proposed terms and conditions" (Doc. 34).
D. Essa aceitação era reconhecida pelas Demandadas, as quais nas suas conversas

internas agiram em conformidade a essa aceitação prévia o The
major mistake was to confirm by email that we were in principle OK few days
earlier” (Doc. R-7).

E. No mesmo e-mail de 4 de junho, e como próximos passos,
solicitou à Demandante, com cópia para os investidres, o envio de “a legal

binding Term Sheet to be signed by all lenders and the representative of

A eme cer ses mens eres cmo
of defult as well as all other obligations of the Borrower. This is very

important since we cannot get the sharcholders' final approval on the TS before
seeing the detailed ES including all obligations ete” (Doc. 34).

7

Ss

“TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/2019/INS/ASB
YS

E»MME esponses ||

F, Também nesse dia 4 de junho

E demonstrando satisfação com a Operação e com o ponto em que a
mesma se encontrava, salientando que “next few weeks will be quite intense”
(Doc. 34).

G. Entre 7 e 10 de junho de 2019, a Demandante discutiu os impactos fiscais da
transação com as Demandadas, tendo proposto uma alteração à estrutura inicial,

no sentido de a sociedade-veículo luxemburguesa entregar o montante que seria

recebido dos investidores (20 milhões de euros) à 1o Demandada por via de um
empréstimo obrigacionista, a ser subscrito pela sua futura acionista, a

sociedade-veículo no Luxemburgo, e não por via de um empréstimo acionista

desta (Doc. 36, 43, 44, 45 e 48 e Doc. R-7, depoimento dE.
H. A Demandante e os representantes dos investidores e o advogado luxemburguês

A ese» que a preparação de uma nova Term Sheet
era desnecessária, podendo avançar-se de imediato para a preparação da

documentação legal e técnica, mas ainda assim aceitaram proceder à preparação
desse documento depoimentos conjugados ce

1 As Demandadas encontravam-se simultaneamente a negociar uma ficha técnica
para o mesmo financiamento com -

em 10 de junho de 2019

solicitaram ER reconsiderasse alguns dos termos do seu último
term-sheet e, paralelamente, continuaram a ponderar o mérito de ambas as
propostas financeiras (Docs. R-1 e R-7).

1 Em 12 de junho de 2019, a Demandante enviou, por e-mail, para [HH

EH: E de ficha técnica desenvolvida da que havia
sido circulada em 31.5.2019, que definia os termos mais detalhados do
financiamento, para aprovação pelas Demandadas (Doc. 2).

K. Com data de 13 de junho de 2019, as Demandadas receberam à:
uma minuta de “Engagement letter”, com uma ficha técnica anexa (Doc, R-60).

L. Em 14 de junho de 2019, da parte da manhã, os representantes das Demandadas

e da Demandante, bem como alguns representantes dos investidores
selecionados pela Demandante tiveram uma conferência telefónica para discutir

os termos da Term-Sheet de 12. de junho, tendo sido veiculado pelos últimos a

possibilidade de acomodar alterações, mantendo à data do Closing para 12 de
so

SA,

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/20 19/(NS/ASB
vS

julho de 2019 (depoimentos conjugados de [ES ENS
R7.

. Após essa conversa, as Demandadas discutiram internamente o que haveriam de
referir à Demandante como fundamento para cessação do Contrato, tendo

ER .: era aceite pelos investidores turcos (Doc. R-7).

Mais tarde nesse mesmo dia de 14 de junho de 2019, os representantes das
Demandadas enviaram um e-mail à Demandante dizendo “A la suite d'un

entretien avec nous investisseurs, nous sommes au regret de vous informer que

les conditions de financement présentées par [Bom rop aigsrentes as
mandat initial pour nous permettre de contimuer de travailler avec vous sur ce
projet.” (Doc. 3)

Os investidores od confirmaram junto da
Demandante, em 15 de junho de 2019, que os fundos se encontravam reunidos
e disponíveis para o financiamento na data pretendida (Docs. 37 a 40 e

depoimentos conjugados de NNE.
A Demandante recebeu, em 21 de junho de 2019, uma carta registada das

Demandadas, que vinha datada de 18 de junho, invocando resolução com justa

causa, perda de confiança na Demandante, e simultaneamente invocando o art.
8 do Contrato quanto à denúncia (Doc. 4).

A Demandante enviou, com data de 20.06.2019, uma carta às Demandadas, sem
que ainda tivesse recebido a carta destas de 18.6.2019, insurgindo-se com a

cessação do Contrato e solicitando o pagamento da sua remuneração e das

despesas com os honorários dos advogados que havia suportado por conta das
Demandadas (Doe. 5).

A Demandante enviou uma carta às Demandadas, datada de 28.06.2019, na qual
manifestou total desacordo com os fundamentos genericamente invocados para

uma suposta resolução com justa causa do Contrato e em que solicitou

informação sobre quais os mandatos que haviam sido conferidos a outras
entidades para a obtenção de financiamento (Doc. 6).

Em resposta a essa carta, a Demandante recebeu uma carta dos mandatários das

Demandadas = na qual, era referido que os honorários da Demandante
não lhe eram devidos já que, à data de 14 de junho, “a operação em relação à
E

“TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/2019/INS/ASB

O
vs

qual os nossos clientes contrataram os vossos serviços de estruturação e

financiamento estava longe de se encontrar fully set-up” e, além disso, as
Demandadas ainda não tinham “recebido uma term sheet vinculativa, assinada

pelos vossos investidores”, nessa data e que, no que respeitava aos pedidos de
informação, apenas foi referido, como pretenso “sinal de boa fé”, que as
Demandadas se encontravam em discussão com “uma sociedade financeira

especializada, que não é um dos investidores contactados por V. Exas, no
âmbito do Contrato”. (Doe. 7).

Decisão das Questões Litigiosas

Como se anunciou, começat-se-á por decidir as questões litigiosas no plano

137.

essencialmente fáctico, para só depois retirar as consequências jurídicas de fundo. Em
relação a cada questão, apresentar-se-ão, muito resumidamente, as posições das Partes,

seguindo-se a decisão do Tribunal c a sua fundamentação, sendo que dos factos
essenciais relevantes para a decisão da causa já se indicou de onde resultava a
convioção do Tribunal.

Conforme resulta do requerimento inicial, e dos pedidos aí formulados, são duas

138.

as questões centrais que importa apreciar nestes autos, de forma distinta e autónoma:

-—

a reunião pela Demandante dos fundos que lhe competia captar, para efeitos de
lhe ser devida a remuneração nos termos previstos no artigo 9.1. do Contrato,

bem como o cumprimento pela Demandante de todas as obrigações para si
decorrentes do Contrato; concluindo pela positiva, qual o valor da remuneração
devida, nomeadamente se a redução da taxa dos Honorários para 3% deve ser

considerada válida e eficaz, não obstante não cumprir a exigência formal
prevista no artigo 11,3 do Contrato;

-

O incumprimento do Contrato, por parte das Demandadas, bem como os
prejuizos daí resultantes para a Demandante e concomitante obrigação das
Demandadas em ressarcir a Demandante, nomeadamente a título de danos
morais.

E

TRIBUNAL ARBITRAL
Processo 22/20 19/INS/ASB
vs

Antes de entrar na sua apreciação e resolução, importa proceder brevemente à anátise
do Contrato dos autos.

139.

Como decorre do Relatório desta Decisão, o litígio submetido ao Tribunal

Arbitral decorre da execução do Contrato designado “Mandato para Captação de
Fundos” (Doc.1).

O Contrato em causa está redigido em francês (“Mandar de Recherche de Fonds”),
existindo uma tradução portuguesa que irá ser utilizada para a análise do seu conteúdo.

De harmonia com o art. 11.4, L.o parte, deste Contrato (“Convenção”), o mesmo

140.

é regido pelo direito português. Os outorgantes são as Demandadas Do
e Do designadas em conjunto como a “A Sociedade", e a
Demandante DO designada como “Consultor”. Todas estas sociedades
são sociedades de direito português.

141.

Do Preâmbulo do Contrato consta que “[n]o âmbito do seu desenvolvimento, a

Sociedade entendeu mandater o Consultor, na qualidade de consultor financeiro, para

a apoiar no âmbito da captação de fundos próprios (doravante a “Operação ”)”.

O art.

142.

1 está subordinado à epígrafe “Características e condições da

Operação”,

De harmonia com o art 1.1, “/aJ Sociedade assinou em 26.12.2018 uma promessa de

compra de um terreno localizado em Lisboa, Portugal, no bairro «O J por
um valor de 30.155.000€ (doravante, o “Ativo”). Nesse terreno será promovido um

projeto de construção de um imóvel de 24.600 mo, incluindo 3.200 no de espaços
comerciais e 18.900 mo de alojamentos residenciais (ou seja, 150 habitações). A este

custo de aquisição acrescem as despesas da transação, assim como despesas
complementares, englobando, nomeadamente, os honorários de arquiteto necessários
para a obtenção da licença de consirução. A necessidade global inicial é de 40.000.000
e.

O art. 1.2 explicita que o objetivo da “Operação” é a emissão de uma dívida
obrigacionista de 20.000.000€, destinada a financiar 50% dos fundos necessários para a

aquisição, entrando a Sociedade, por sua vez em capital, com os restantes 20.000.000 €.

a

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB
ys

O montante da Operação “assumirá a forma de quase fundos próprios enquanto

obrigações que permitam respeitar as condições financeiras que se seguem” (1.3). As
referidas condições financeiras englobam os seguintes aspetos: duração 36 meses + 12

meses; cupão capitalizado: 12%/ano; cupão cash: de 10%/ano (passando para 12%/ano
a partir do vencimento do 36.o mês); pagamento semestral; reembolso antecipado: “non
cal?" de 18 meses, sem penalização, por reembolso após esse prazo (art. 1.4).

São disponibilizados pela Sociedade os principais elementos do planeamento e os

financeiros. Com relevo para a resolução do presente litígio, os principais elementos do
planeamento abrangem: o depósito do PIP (pedido de informação prévia): março de
2019; obtenção prevista da licença de construção: dezembro de 2020; arranque
estitnado das obras: dezembro de 2020 (art. 1.5).

Entre as garantias a prestar pela “Sociedade”, avulta a garantia hipotecária a favor das
obrigacionistas, sobre a totalidade do ativo existente e a construir e o penhor sobre

100% dos titulos da Sociedade luxemburguesa a constituir E “que poderá ser
criada para se substituir a ela para emitir a divida obrigacioniste”. Por seu turno, a

eme: um penhor sobre 71,5% dos títulos do HO a
qual deterá diretamente o Ativo. Por outro lado, a Sociedade obriga-se a que o sócio

maioritário da Demandada 1 constitua um penhor sobre a totalidade dos seus títulos na

[| ou seja, 28,5%.
Por último, a

existente entre à

“constituirá um penhor sobre o Crédito de 20.000K€

le «TR a.

As principais obrigações assumidas pela Sociedade acham-se enumeradas no art. 1,8 e 0

art. 1.9 prevê os elementos necessários para iniciar a captação de fundos (uma avaliação
do terceiro que garanta um LTV máximo do empréstimo de 75,9% disponibilizado pelo
gabinete “Value Thinking”, podendo ser solicitada pelos potenciais investidores uma

contra-avaliação; estudo do mercado a ser solicitado àquela avaliadora, podendo ser

solicitado um estudo de mercado complementar a realizar para um broker
internacional).

143,

O art. 2, subordinado à epígrafe “Missão” explicita a intervenção do Consultor

na prestação dos serviços previstos no Contrato.

No art, 2.1 pode ler-se o seguinte:

E

SM.

“TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/2019/INS/ASB
Y5

“A Sociedade confirma, pelo presente, a contratação do Consultor enquanto consultor

financeiro para a Operação, o que o Consultor aceita, nas condições fixadas no
presente instrumento e nomeadamente no Ártigo 6.

A missão do Consultor consistirá em apoiar a Sociedade no âmbito da preparação, do
lançemento e da realização da Operação (a “Missão ").

A Sociedade reconhece expressamente que a Missão do Consultor envolve uma
obrigação de meios.

O Consultor intervirá, nomeadamente, nos seguintes domínios:

- a assistência e a consultoria na estruturação e na definição das modalidades,
termos e condições previstos para a realização da Operação (calendário,
documentação, estrutura, duração, comunicação, etc);
a identificação e a seleção dos investidores financeiros potenciais para «a
realização da Operação;

a coordenação e a assistência na preparação de toda a documentação on

processos que forem necessários no âmbito da abordagem dos investidores
financeiros potenciais (nomeadamente o balanço da operação de formação e
os documentos de apresentação destinados ao marketing da Operação,

implementação de um processo de data room, sendo o caso);
a assistência e a consultadoria na negociação e na definição dos termos e

condições do calendário da Operação e da documentação relativa à
Operação;

mais genericamente, o acompanhamento e a coordenação dos diversos
trabalhos e negociações necessárias à realização da Operação;
O Consultor realizará a Missão em estreita colaboração com os representantes

da Sociedade envolvida na Operação e os restantes consultores da Sociedade
(consultores jurídicos, fiscais,

auditores,

etc).

O Consultor reportará

periodicamente à Sociedade a evolução da Missão”.

Por outro lado, o art. 2.2, 1o, estabelece o modo como o Consultor deverá executar as
tarefas de execução da Operação:

“O Consultor empregará todos os cuidados exigidos pela diligência profissional e
pelas práticas locais na execução da Missão, especificando-se que o presente
acordo lhe atribui uma obrigação de meios e não de resultados. O Consultor não

poderá ser responsabilizado por qualquer atraso ou interrupção da Missão que
sejam devidos a facto da Sociedade ou de quaisquer terceiros”,

8

SO

TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/20 19/INS/ASB

Ainda no att, 2.1 82 explicita-se que a Missão do Consultor “não incluirá as tarefas e
responsabilidades que normalmente são atribuídas a um consultor jurídico, fiscal ou
estratégico, a um auditor ou a um revisor oficial de contas da Sociedade no âmbito de

uma operação dessas, O Consultor não será responsável por opiniões ou conselhos no

plano legal, fiscal, regulamentar, imobiliário ou contabilístico que a Sociedade tiver
obtido junto de profissionais externos tendo em vista a preparação ou a realização da
Operação”.

No último parágrafo do art. 2.2 especifica-se “gue a Missão não autoriza o Consultor a

aceitar ou a celebrar qualquer acordo em nome e por conta da Sociedade”, O art, 2.3

prevê o condicionamento da Missão do Consultor decorrente de autorizações internas
da Sociedade ou autorizações externas de natureza regulamentar, à conformidade da

documentação relativa à Operação com as leis e regulamentos aplicáveis e à não
ocorrência superveniente de uma circunstância excecional.

Os arts. 3 e 4 do Contrato tegulam a comunicação de informações e o respeito

44.

pela regulamentação.

O att. 5 prevê a matéria de confidencialidade, estabelecendo que, por acordo das

tas.

Partes, e para

efeitos deste Contrato serão considerados como informações

confidenciais relativas à Operação não só os termos do presente Contrato mas também

“todas

as análises, estudos, propostas e outros documentos que os serviços, os

trabalhadores ou assessores do Conselho tenham preparado e que integrem ou

resultem essencialmente dos documentos e informações a que se refere a alinea (i)
supra”.

146.

O art. 6 tem como epígrafe “Cláusula de Prioridade e Cláusula de Não Contorno

(“Non contournement”).

O art 6.1 estipula: “/djurante a vigência do presente acordo, a Sociedade obriga-se a (|)
conferir ao Consultor uma prioridade sobre a Operação em articulação com o artigo 9.3 e
(ii) a informar o Consultor da assinatura de qualquer contrato que tenha um objeto
idêntico ou simular ao presente acordo”

86

SMA.

“FRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/2019/INS/ASB
vs

Por cutro lado, o art 6.2 estabelece a obrigação assumida pela Sociedade e pelas sociedades

por ela controladas nos termos do art 21o do Código dos Valores Mobiliários, “por todo o
período em que [se prolongue] a duração da Missão e por um período de 5 (cinco) anos a

contar da cessação da referida Missão, a não realizar operações de financiamento ou de

investimento, qualquer que seja a respetiva forma, com um dos Investidores apresentados
no âmbito da Missão”.

7.

O art. 7 regula a matéria de “Conílitos de Interesses”.

148.

Oart. 8 trata das matérias de “Duração do Acordo e Direito de Sequência”.

A vigência do Contrato prolonga-se “até à mais próxima das duas datas seguintes: (1) o dia
30/06/2019 (o “Período Inicial") e (ii) a data da realização definitiva da Operação” (art.
8.1, 81).

No att. 8.1., 6 2 prevê-se a denúncia da Operação pela Sociedade, Tal denúncia pode fazer-

se “mediante correio registado enviado «o Consultor, o mais tardar 10 dias antes do termo

do período inicial. Se tal não for feito, a Operação prosseguirá por renovação tácita por
períodos sucessivos de um mês. Durante este período, a Sociedade pode denunciar a
Operação mediante correio registado enviado ao Consultor, o mais tardar 5 dias antes do

termo do período em curso. Se estiverem a decorrer negociações relativas à Operação na

data da cessação do presente acordo, estas prosseguirão com a assistência do Consultor
até ao respetivo termo nas condições definidas no presente documento”. Está igualmente
previsto o direito de denúncia do Contrato pelo Consultor (art. 8.1, 8 3).
O art, 8.2 prevê a situação de virem a ser retomadas discussões estabelecidas com os
investidores apresentados pelo Consultor num período de 24 meses, estabelecendo que a
condução das negociações deverá ser feita com a assistência do Consultor.

149.

Oart. 9o regula a matéria de “Honorários e Despesas”.

o seguinte:
O art. 9.1 estipula
“Como remuneração da Missão, a Sociedade pagará ao Consultor um montante,
antes de Impostos, igual a 3,50% do montante captado para a Sociedade.

É acordado que o Consultor assumirá a seu cargo as despesas de colocação à
disposição dos fundos que possam ser reclamados por determinados Investidores,
até ao limite, antes de impostos, de 0,5%.

E

SPA

TRIBUNAL ARBITRAL

ProcESso 22/20 19/(NS/ASB

Este honorários será pago na data da receção dos fundos pela Sociedade.

Não obstante o que antecede e qualquer disposição em sentido contrário é
expressamente aceite pela Sociedade que o honorário acima mencionado será,
ainda, assim, devido ao Consultor na hipótese de os fundos relativos à Operação

terem sido reunidos mas a referida Operação não se realizar devido a um

comportamento desfirvorável da Sociedade ou a uma decisão tomada por esta última
de não a realizar in fine apesar de o conjunto dos elementos relativos à Operação

estarem concluídos ou quase concluídos. O mesmo acontecerá na hipótese de o
Consultor ser obrigado a interromper as suas diligências relativas à concretização

da Operação prevista devido a um comportamento desfavorável ou faltoso da
Sociedade, na condição, todavia, de essa concretização estar concluída ou quase

O art. 9.2 prevê a situação de as Demandadas virem a encontrar um financiamento bancário
no lugar c em substituição da presente Operação, apesar de o Consultor ter realizado a

referida Operação (sem que a Sociedade decida contratar in fine o financiamento obtido
desse modo) e, em tal caso, estabelece a redução dos honorários devidos nos termos do
múmero anterior deste artigo na proporção de 50%.

O art. 9.3 regula uma situação decorrente de não existência de exclusividade do Consultor.

“Na hipótese de (i) a Sociedade vir a encontrar, de outro modo, um financiamento

comparável áquele para o qual o Consultor é [mandatado] pelo presente acordo, e

(ii) apesar de o Consultor ter realizado a referida Operação (sem que a Sociedade
decida contratar in fine o financiamento obtido desse modo) os honorários a que se
refere o Artigo 9.1 serão devidos ao Consultor na sua integralidade”

O Art. 9.4 regula a situação de o financiamento bancário obtido pelas Demandadas ser

parcial, implicando uma alteração substancial das condições da Operação; em tal caso as

mesmas comprometem-se a mandatar o Consultor em relação ao novo perímetro da
Operação.

O Art. 9.5 esclarece que:

“A Missão do Consultor não abrange os serviços jurídicos e bancários estimados
em:

ss

SAO,

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB
ys

- Honorários jurídicos:

50.000

E

(antes

de

impostos)

(sem

despesas

complementares relacionadas com uma negociação específica ou uma
alteração da estruturação);

- Honorários do agente pagador: 10.000€ (antes de impostos) no arranque mais
1.000€/ano”.

Os arts. 9.6 e 9.8 regulam ainda aspetos sobre a matéria de honorários e despesas. Esta
última estipulação dispõe que, se o Contrato terminar por aplicação do art. 8 supra, e a

Sociedade cu qualquer outra entidade do seu grupo vier a realizar posteriormente a

Operação “com uma das pessoas com quem a Sociedade tenha estado em contacto durante
a vigência do presente acordo, num prazo de 12 meses a contar da cessação do presente
acordo, à Sociedade deverá pagar ao Consultor os montantes acima mencionados na sua
totalidade”.

Há depois o art. 10o artigo dedicado à “Indemnização” e o art. 11o regula

150.

“Diversos” e aí se encontram, entre cutras estipulações, a cláusula de escolha do direito
aplicável e a convenção de arbitragem.

Descrito o conteúdo do Contrato de “Mandato para Captação de Fundos”;

151.

importa verificar como deverá ser qualificado o mesmo e qual o regime legal.

As Demandadas sustentam que se trata de um contrato de mediação “sui

152.

generis” a que devem ser aplicadas as regras reguladoras do contrato de mediação

imobiliária, ao passo que a Demandante considera que ao Contrato deve ser aplicado, na
ausência de estipulação específica, o regime do contrato de mandato, nomeadamente os
arts. 1167o, alínea c), e 1172o, alínea c), ambos do Código Civil.

Todavia, mesmo as Demandadas reconhecem que o referido este Contrato “sui generis” não
se limita a promover a aproximação das duas ou mais pessoas, com vista à conclusão de um
negócio determinado entre elas, porquanto o Consultor estava obrigado a prestar assistência
às Demandadas e assessoria relativamente à Operação acordada.

153.

Afigura-se que o Contrato é um contrato de prestação de serviço que se não

confunde com um contrato de mediação imobiliária.

E

sa

“TRIBUNAL ARBITRAL
PROCESSO 22/20 19/1NS/ASB

Encontra-se junto aos autos um Parecer da autoria do Prof. Doutor Rui Pinto Duarte que

trata desta matéria e no qual o Tribunal encontrou respaldo quanto ao afastamento do
regime da mediação imobiliária", Como se refere no citado Parecer:

“— O Contrato é um contrato de prestação de serviços, nos termos e para os

efeitos do art. 1154 do Código Civil — interpretando a noção «resultado do

trabalho» constante deste preceito logo em termos não literais, de modo a

abranger todos os contratos de trabalho (lato sensu) não subordinado como se crê
ser interpretação corrente ou mesmos unânime (...).

- Ainda que se aproxime nalguns aspetos da letra legal do mandato, no sentido que

a expressão tem no Código Civil (art. 1157), pois a atividade da

não

consistia em praticar atos jurídicos por conta da q dal
(sendo a denominação dada ao Contrato e a terminologia do mesmo facilmente
explicáveis por na prática negocial o termo «mandato» ter um sentido mais amplo
do Iquej no CC),

- No entanto as disposições legais sobre o mandaio serão aplicáveis ao contrato,

«com as necessárias adaptações», nos termos do art. 1156 do CC.

- Nos segmentos do Contrato mais próximo do mandato, as normas que a lei dita
para tal tipo contratual serão mesmo «diretamente» aplicáveis: é o caso do direito
ao reembolso de despesas estabelecido no art. 1167, alínea c) do CC” (págs. IL e
12).

Deve aliás dizer-se que no Código Comercial português a noção do contrato de

154.

mandato é mais ampla do que a do Código Civil, dando-se o mandato “quando alguma
pessoa se encarregue de praticar um ou mais atos de comércio por mandato de

“outrem” (corpo do art, 231o), podendo estar abrangido no seu objeto um conjunto de
atos materiais, comos os constantes do Contrato que nos ocupa.

155.

Ainda, entende o Tribunal que o Contrato analisado nos presentes autos deve

ser qualificado como um contrato de prestação de serviços, na modalidade de contrato

de intermediação de crédito, não se vislumbrando motivos para se recorrer ao regime
! A atividade de mediação imobiliária,

definida no art. 2o, n.o 1, da Lei no 15/2013, de 8 de fevereiro, consiste “na procura por parte

das empresas, em none dos seus clientes, de destiratários para à realização de negócios que visem à constituição ou aquisição de

direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em

coneições que tenham por objeto bens imóveis”, o que não se afigura compatável, mesmos com as devidas adaptações, ao teor do
Contrato dos autos.

so

TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/2019/INS/ASB
vs

legal da mediação imobiliária para preencher qualquer lacuna do Contrato com a qual o

Tribunal eventualmente se depare. Não faz igualmente sentido interpretar o Contrato,
nomeadamente as cláusulas que regulam a remuneração da Demandante, face ao que se

encontra estabelecido para os mediadores imobiliários na Lei 15/2013, de 8 de
fevereiro.

De facto, entende o Tribunal que a regulamentação do Contrato é bastante

156.

exaustiva, regulando todas as matérias de índole contratual, não se afigurando, à partida,
necessária ir buscar regulamentação a outro tipo de contrato. Além disso, não se está

perante uma obrigação de resultado da Demandante, que poderia eventualmente
justificar esse paralelismo, valendo a pena focar ainda neste contexto, o cuidado que
houve no Contrato em deixar estabelecido que “[aJSociedade reconhece expressamente

que a Missão do Consultor envolve uma obrigação de meios” (att. 2.1), o que se repete

no art.2.2:o(...), especificando-se que o presente acordo lhe atribui uma obrigação de
meios e não de resultado”.

Trata-se de uma diferença apreciável com o contrato de mediação imobiliária

157.

em que é patente que o mediador, ao exercer a sua atividade, está vinculado a uma
obrigação de resultado (cfr. Art. 19o, n.os 1 é 2, da Lei n.o 15/2013, de 8 de fevereiro).

Coneluí assim o Tribunal que se está perante um contrato de prestação de

158.

serviço, nos termos e para os efeitos do artigo [154o do Código Civil, o qual se rege

essencialmente pelos termos e condições que as partes fivremente estipularam. Havendo
uma lacuna que se mostre necessário cventualmente integrar, recorrer-se-á às

disposições sobre o mandato, aplicáveis nos termos do disposto no art. 1156.o do CC.

Da reunião dos Fundos pela Demandante para aplicação
do disposto no art. 9.1 34

159.

A Demandante alega que provou nos autos ter captado fundos no montante de

20.000.000,00 de euros, através da reunião de uma pool de investidores internacionais
disponíveis para entregar os fundos às Demandadas em 12 de julho de 2019, tendo

inclusivamente obtido a aprovação por parte desses investidores dos termos e condições

Eu

A.

TRIBUNAL ARBITRAL
Processo 22/2019/INS/ASB

do financiamento, constantes das Term Sheeis de 31 de maio e 12 de junho de 2019, em
conformidade com os pressupostos estabelecidos para o efeito no Contrato.

160.

A Demandante alega igualmente que cumpriu escrupulosamente as obrigações
que correspondiam à sua Missão e que se encontravam elencadas no Contrato, tendo

montado a estrutura da Operação, com recurso a consultores legais em Portugal e no
Luxemburgo, pelo que, tendo cumprido as obrigações de meios que lhe cabiam, tem seu
direito a ser remunerada nos termos contratuais.

161.

Por sua vez, as Demandadas alegam que, em 14 de junho de 2019, data da

cessação do Contrato pelas Demandadas, não existia qualquer oferta de financiamento,
e muito menos um acordo das Partes sobre todos os termos e condições desse
financiamento, desde logo porque os investidores selecionados pela Demandante não
chegaram a apresentar uma oferta (vinculativa) de financiamento, uma vez que a Term

Sheet que a consubstanciava estava apenas assinada pela Demandante em nome desses
investidores, sem procuração formal que a autorizasse, e, por outro lado, não tendo
havido aceitação dessa Term Sheet indicativa por parte das Demandadas, os termos e
condições da mesma não estavam fixados nem eram vinculativos.

162.

Acrescentam ainda as Demandadas que, tendo a estrutura do financiamento

mudado, acarretando novos custos e dúvidas adicionais sobre a possibilidade da
Operação poder ser concluída até ao dia 12 de julho de 2019, dúvidas não pode haver de
que os fundos não se encontravam “reunidos”, nem todos os elementos da Operação
estavam “concluídos” ou “quase concluídos” na data da cessação do Contrato a I4 de

junho de 2019, concluindo que a Demandante não tem direito ao pagamento dos
Honorários previstos no Contrato ou ao reembolso das Despesas.

163.

É pacífico que as Demandadas não receberam os fundos para concretização do

negócio dos autos dos investidores selecionados pela Demandante. Assim, não está em
discussão nestes autos a aplicação do artigo 9.1 $ 3 do Contrato, o qual dispõe que os

Honorários serão “pago[/s] na data de receção dos fundos pela Sociedade”.

”

TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/2019/INS/ASB.

Assim sendo, a questão que se coloca é a de saber se, apesar de os fundos não

164,

terem sido recebidos pelas Demandadas, a Demandante tem ainda assim direito aos
Honorários e ao reembolso das Despesas, cm conformidade com o disposto no artigo

9.1 $4 do Contrato, sendo necessário proceder à interpretação dessa cláusula.

Interpretar um negócio jurídico (ou uma declaração negocial) consiste em fixar

165.

o seu sentido e alcance juridicamente relevantes e decisivos, tarefa que se encontra

sujeita a regras específicas que, no fundo, mais não são do que critérios interpretativos

divigidos ao Tribunal e às partes contratantes. Sendo o Contrato regido pelo Direito
Português, vale o disposto no art. 236o do CC que consagra a doutrina da impressão do

destinatário: "a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal,
colocado na posição do real declaatário, possa deduzir do comportamento do
declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele" (no. 1); porém,

"sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela
que vale a declaração emitido" (no. 2).

Resulta deste normativo que, tendo em vista os princípios da proteção da confiança e da
segurança do tráfico jurídico, dá-se prioridade, em tese geral, ao ponto de vista do

declaratário (receptor), não se bastando, no entanto, a lei com o sentido compreendido

realmente pelo declaratário (entendimento subjetivo deste) e, por isso, concede primazia
àquele que um declaratário normal colocado na posição do real declaratário
depreenderia (sentido objetivo para o declaratário).

166.

Já de acordo com Paulo Mota Pinto?, "há que imaginar uma pessoa com

razoabilidade, sagacidade, conhecimento e diligência medianos, considerando as
circunstâncias que ela teria conhecido e o modo como teria raciocinado a partir delas,
mas figurando-a na posição do real declaratário,

isto é,

acrescentando as

circunstâncias que este efectivamente conheceu (mesmo que um declaratário normal
delas não tivesse sabido — por exemplo, devido ao facto de o real declaratário ser

portador de uma cultura invulgarmente vasta e superior à média) e o modo como
aquele concreto declaratário poderia a partir delas ter depreendido um sentido
declarativo”.

2 Cfr“Declaração Tácita e Comportamento Concludente no Negócio Jurídico”, Almedina, 1995, pág. 208.
93

|

sto

“TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB
YS,

Acresce que, como bem salienta Ferreira de Almeida”, “(...) vontade não
equivale a desejo, propósito ou aspiração. Tem o valor de intenção significativa de ser

167.

relevante e de intenção de ser compreendido”, Adianta ainda este autor que “se forem
vários os declarantes e/ou declaratários, a aplicação da regra do n.2 do art. 236o

exige a convergência da intenção de cada um dos declarantes e a convergência do seu
conhecimento por cada um dos declaratários. Se tal não suceder, aplica-se a regra
interpretativa do n.o1 do mesmo artigo”

Como se viu supra, a propósito da análise do Contrato, está em causa apurar,

168.

por um lado se “os fundos relativos a Operação foram reunidos” e, pot outro lado, se à
referida Operação “não se realizou devido a um comportamento desfavorável da

Sociedade ou a uma decisão tomada por esta última de não a realizar in fine, apesar de

|

o conjunto dos elementos relativos à Operação estarem concluídos ou quase

concluídos”,

|

No que respeita à questão de saber se, em 14 de junho de 2019, data da cessação

169.

do Contrato pelas Demandadas, os fundos tinham sido efetivamente reunidos pela
Demandante, o Tribunal não tem qualquer dúvida em responder afirmativamente a tal
questão.

Aliás, o Tribunal considera que os fundos estavam reunidos, pelo menos, desde 31 de

maio de 2019, tendo esse compromisso de financiamento dos investidores selecionados
pela Demandante sido formalmente transmitido às Demandadas através da Term Sheet
assinada pela Demandante “on hehalf of the lenders” nessa data. Ou seja, os fundos

estavam reunidos e disponíveis para serem utilizados pelas Demandadas, e se não o
foram, tal deveu-se à circunstância de as Demandadas terem optado por outra solução
de financiamento, que foram negociando paralelamente a esta, sem o conhecimento da
Demandante ou dos investidores angariados por esta, remetendo-se para os factos
provados elencados supra.

170.

O Tribunal interpretou o termo “reunidos” constante do art. 9.1 $4 no sentido de

“captados”,

de

obtenção de “um compromisso de

3 Cfr, Contratos IV - Funções, Circunstâncias. interpretação, Atmedina, 2014, págs. 259-260.
Eu

financiamento”, já que

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB
ys

contratualmente cabia à Demandante angariar investidores interessados em financiar a

Operação pelo montante e na data pretendidos pelas Demandadas, dentro dos

parâmetros de mercado! para o tipo de negócio em causa, o que efetivamente aconteceu,
como a Demandante conseguiu, com sucesso, demonstrar nos autos. Ressalta-se que no

Contrato que celebraram as Partes estruturaram o negócio de modo a que a Missão da

Demandante consistisse em apoiar as Demandadas na preparação, lançamento e
realização da Operação, condicionando a remuneração ser ou não devida pela “reunião”
ou “captação” dos fundos, e não a sua efetiva disponibilização pelos investidores ou
recebimento efetivo pelas Demandada.

171.

Para esta questão em particular, a convicção do Tribunal resultou da análise
crítica da seguinte prova:

a representantes legais das Demandadas

Doc. 29: E-mail de

datado de 17 de maio de 2019, do qual constam os

e para

termos

essenciais

Operação e

identificação da pool de potenciais

investidores, que no seu conjunto, demonstra uma intenção de investimento

superior a 20 milhões de euros «E tome sme HE

Sm, E em étude”, com a menção de que Ii
Jusqu'ã

KR prêt à investir

15mE
si necessaire”);

W representantes legais das Demandadas e

Doc. 31: E-mail de o

para BRO datado de 24 de maio de 2019, do qual consta que o

comité de investimento da 0

ovo um investimento até 15m€ nas

condições mencionadas nesse e-mail;

ara representantes legais das Demandadas

com cópia para os representantes dos investidores,

datado de 31 de maio de 2019, que procede ao envio da Term Sheet assinada

pela Je svatics par jcs tonas qui vous ont ess presen": E
Do , da qual resulta uma intenção de
investimento de 20 milhões de curos, nas condições aí mencionadas;

4 De facto, enso as condições de financiamento oferecidos pelos investidores angariados pela Demandante fossem excessivamente

onerosas ou fera da prática habitual de mercado, não seria possível considerar que os fundos tinham sido reunidos. Da prova:
documental carreada para os autos, nomeadamente Docs. R-7, R-44 e R-45 resulta que 05 termos negociados através da Demandante
eram mais favoráveis às Demandadas do que 03 negociados com a Incus.
95

“TRIBUNAL ARBITRAL
Processo 22/2019/INS/ASB
ys

para os representantes dos investidores

Doc 34: B-mail de

com cópia para os

representantes legais da Demandante e Demandada, dando o seu acordo de

princípio às condições constantes da Term Sheet, enviada a 31 de maio de 2019

O

E --

e resposta e

4 de junho de 2019, que demonstra

satisfação com a Operação e com o ponto em que a mesma se encontrava,

salientando que “next few weeks will be quite intense”, o que reitera não só a
intenção de investimento mas o compromisso destes investidores em concluir
no prazo acordado a Operação projetada;

de 15 de junho, solicitando aos

Doc. 37: E-mail de
representantes

dos

investidores

|O que confitmassem o seu compromisso de investimento em
relação à Operação e que só aguardavam a aprovação do O: fechar a
Operação até meados de julho de 2019;

+ E corsrmanco assess
Doc. 37: E-mail de [E
investimento até EISm, sujeita à aprovação da Term Sheet enviada e cópia da

BR-» 5 ds 1ma:50 cc 2070. secam css:
carta enviada por E:
mesma intenção;

aprovação de investimento até ESm, baseada nos termos e condições constantes
da Term Sheet acordada;

Doc. 39: E-mail ce

A

EE confirmando aprovação de

investimento até €3m, a ser efetuado (“drawr!”) no dia 15 de julho de 2019;
Dos. 40: E-mail “

confirmando aprovação de

investimento até €5m, sujeita à aprovação da Term Sheet partilhada com a

Dos. 59: E-mail de E - representantes legais dos investidores
a obter aprovação da Term Sheet detalhada de 12 de junho e respostas

afirmativas de [E
TR

E - OO

|

Doc. R7: Conversas intemas dos representantes das Demandadas, das quais não
resultam terem estes tido quaisquer dúvidas acerca da captação dos fundos pela

96

“TRIBUNAL ARBITRAL

Demandante ou do compromisso assumido pelos investidores de entrar na

Operação, sendo inclusivamente discutido se a Demandante e/ou os
investidores ficarão “aborrecidos” por não concretizarem o negócio, do erro ou
precipitação em terem aceite por e-mail os termos e condições da Term Sheet

de 31 de maio, da eventualidade de serem sujeitos a “Jrigation” pelas

í

contrapartes, da possibilidade de “repartir o negócio” entre os investidores

angariados pela Demandante com E conversas que certamente não teriam
tido lugar se as Demandadas estivessem convencidas de que os fundos não
tinham sido reunidos pela Demandante ou que o compromisso dos investidores
selecionados por esta não era vinculativo;

os quais, de forma convicta e isenta, confirmaram o compromisso das entidades

que representam em investir na Operação os montantes acima indicados,
relatando ainda a surpresa que tiveram pelo facto de a Operação não ter sido
concretizada, bem como pela forma como as Demandadas cessaram o Contrato

|

com a Demandante.
-

O Tribunal salienta ainda que, muito embora, não tenha chegado a prestar

depoimento a testemunha inicialmente avrolade
existe abundante correspondência nos autos desta testemunha, inclusivamente

dirigida às Demandadas, que confirma o compromisso desta entidade em
investir na Operação até ao montante de € 15 milhões de euros.

172.

Não infirma a conclusão a que chegou o Tribunal de os “fundos estarem

reunidos” a circunstância de a Term Sheet de 31 de maio de 2019 não estar assinada
pelos investidores, nem de a Demandante não se encontrar legalmente habilitada com
uma procuração dos investidores para esse fim.

Em primeiro lugar, do Contrato não resulta a necessidade de qualquer formalismo a esse
propósito, não se exigindo em parte alguma do texto que a manifestação do

compromisso assumido pelos investidores de disponibilizar os fundos às Demandadas
assumisse alguma forma em particular, Nem tão-pouco as Demandadas o exigiram à
Demandante quando receberam a Term Sheet de 31 de maio de 2019.

Segundo, é comum na área dos negócios financeiros as fichas técnicas de financiamento

serem simplesmente enviadas por e-mail sem se mostrarem assinadas pelas entidades
”

so

TRIBUNAL ARBITRAL
Processo 22/2019/INS/ASB

financiadoras que as enviam e, mesmo quando o são, apenas delas constam assinaturas
simples, como é o caso da Term Sheet da Incus (Doc. R-60).

Acresce que o Direito Português acolhe a figura da gestão de negócios, pelo que aínda
que fosse exigida pelo Contrato alguma formalidade para assegurar a vinculatividade do
documento dos investidores perante as Demandadas, sempre seria de entender que a

Demandante tinha agido em gestão de negócios (ou, se fosse aplicável o Direito

Luxemburguês, através de um mandato tácito!), atribuindo o Tribunal particular
relevância à circunstância de os investidores estarem copiados no e-mail de envio às
Demandadas dessa Term Sheet pela Demandante, sendo certo que não só os

investidores não manifestaram a sua oposição — havendo uma concordância tácita dos

mesmos — como aliás o maior potencial investidor, O confitmou, por escrito
perante as Demandadas, o seu compromisso de investimento. Aliás, já em 24 de maio
de 2019 (Doc. 31), a Demandante havia informado as Demandantes da aprovação pelo

comité de investimento «E um investimento até 15 milhões de euros.

Da mesma forma, não impressiona o Tribunal a circunstância de a Term Sheet

173.

de 31 de maio não discriminar as contribuições indi iduais dos investidores angariados

pela Demandante — que podiam não estar, nesta fase, sequer acordadas entre eles — pois
tal não contraria a conclusão a que o Tribunal chegou de que, nesta data, os fundos já se
encontravam reunidos pela Demandante.

Ficou claro da análise conjugada da prova documental é testemunhal apresentada nos

autos quais os montantes até aos quais cada investidor selecionado pela Demandante

estava autorizado, pelo respetivo comité de investimento, a investir na Operação, sendo
que todos somados, o respetivo valor ultrapassa os € 20 milhões de euros que a
Demandante se comprometeu angariar para as Demandadas. A distribuição entre os

potenciais investidores do montante que cada um investiria na Operação é uma questão

puramente interna do consórcio dos investidores, que não releva para as Demandadas e
que, no limite, estas podiam nem sequer chegar a ter conhecimento, dependendo da
forma como os investidores se decidissem organizar entre eles para efeitos de
concretização da Operação. De facto, estando acordados os termos do financiamento,

3 Cf Parecer de Armel Waisse, junto pelas Demandadas, pág 9.

& CE Parecer de Acmel Waisse, na qual se refere, a própisito da conclusão a que chegaria um Tiibunal luxemburguês se confrontado

com a questão: “Yikehair Eni) combined with lhe absence of opposition to the content querer Sheer by the]

siray leada cowt to conolude chat theagi

ratified tacitlya mandate that would

sign ane provide the

E

have been given to

SM

“FRIBUNAL ARBITRAL
Processo 22/2019/INS/ASB

era irrelevante para as Demandadas se a ne € 10 ou 15 milhões de euros e
se o restante montante era dividido por um ou mais investidores.

Importa realçar que sempre houve transparência nas comunicações da

174,

Demandante para com as Demandadas relativamente às intenções de investimento dos

investidores angariados o os quais estavam copiados nos
e-mails que diziam respeito ao compromisso de investimento assumido, sendo do mais

elementar senso comum que os mesmos certamente teriam reagido, caso a Demandante
avançasse com algum compromisso que não tivesse merecido o seu acordo prévio ou

que estes entendessem não os vincular, pelo que o Tribunal não tem dúvidas em

concluir que os fundos se encontravam reunidos na data da cessação do Contrato pelas
Demandadas,

175.

Antes de se avançar para a apreciação do outro requisito constante do art. 9.1 8

4, uma palavra relativamente à data do Closing, a qual foi sendo sucessivamente
alterada, de 26 de junho de 2019 para 15 de julho de 2019, fixando-se na fase final de
vigência do Contrato, no dia 12 de julho de 2019.

A data inicial para o Closing da Operação que as partes tinham inicialmente em
perspetiva era o dia 15 de junho de 2019 (Doc. 25), para ser compatível com a data-

limite de 26 de junho de 2019, constante do contrato-promessa de compra e venda dos

terrenos de -- a celebração da respetiva escritura pública.
As dificuldades enfrentadas pelas Demandadas em obter financiamento próprio, bem
como a ponderação do recurso a um “bridge loan” para esse efeito e a nepociação junto

do Santander para adiamento da escritura de aquisição dos terrenos em EH que
acabou por ser bem sucedida, levou a que as Demandadas propusessem a alteração da
data do Closing para o dia 15 de julho de 2019, a qual
já ficou a constar da Term Sheet
de 31 de maio de 2019.

Não resultou claro da prova produzida em audiência de quem terá sido a iniciativa de

fixar como data do Closing o dia 15 de julho de 2019, se das Demandadas se da

Demandante, sendo certo que o Tribunal não tem dúvida de que o adiamento face à data
inicialmente proposta (15 ou 26 de junho de 2019) terá partido necessariamente das

Demandadas, em virtude dos constrangimentos financeiros suprarreferidos.

so

“TRIBUNAL ARBITRAL

a
Com efeito, ficou provado nos autos, que pouco tempo depois da assinatura do

Contrato, as Demandadas tiveram dificuldades em reunir os fundos que lhes competia
aportar como capitais próprios quer na data inicialmente prevista para a aquisição

através do TT quer posteriormente para adiamento da escritura
de aquisição dos imóveis com o Santander.

É verdade que, em 9 de maio de 2019, as Demandadas informaram a Demandante das

negociações com o Santander para adiar a escritura para o dia 31 de agosto”. Tanto
assim foi que, no dia 14 de maio de 2019, o Santander enviou às Demandadas uma
minuta do aditamento ao CPCV, a confirmar o seu acordo em adiar a escritura para 26
de agosto de 2019, pelo que será de admitir que, na data do envio da Term Sheet em 31

de maio de 2019, tal informação já fosse do conhecimento da Demandante e dos
potenciais investidores, mas daqui não resulta cabalmente que tenham sido estes últimos
a avançar com a data de 15 de julho de 2019, até porque, nesta altura, já era óbvio que

teria de haver uma “separação” entre a data da entrega dos fundos pelos investidores e a
data efetiva de aquisição dos imóveis

A minuta de Term Sheet detalhada que as Demandadas solicitaram que lhes fosse
enviada, para ser assinada pelos investidores e pelas Demandadas e que ocorreu em 12

de junho de 2019, já incluía, como data prevista para o Closing, o dia 12 de julho de
2019

Ora, a antecipação da data de 15 para 12 de julho de 2019 de uma Term Sheet para a
outra poderá ter resultado efetivamente de exigência do investidor]
resultou dos depoimentos conjugados de

referiram vagamente que a |

que

É um fundo a fechar e quereria utilizar

montantes dali provenientes.

No entanto, tal alteração não só não era de monta (menos um dia útil que a data prevista
na ficha técnica de 31 de maio de 2019), como não causou, nem na data, nem

posteriormente

qualquer

verdadeiro

constrangimento

7 Doc, 42 da Demandante, “nous allons probablement réussir
à décaler le closing au 31 aoht en

às

Demandadas,

tendo

, RS7 eee
do Santander para DI MJ de |á de maio de 2019, R-38, Miauta de Aditamento ao CPCV ersr « JE

[e rp
100

SA

“TRIBUNAL ARBITRAL

ProcEssO 22/20 19/INS/ASB

inclusivamente o legal representante das Demandadas [E ...1:.n20 no seu
depoimento, que pretendiam fechar a transação a 12 de julho de 2019o.

Acresce que da abundante documentação aportada aos autos, contemporânea destes
acontecimentos, não resulta que tenha sido por causa desta data de 12 de julho que as

Demandadas tenham decidido não prosseguir a Operação com os investidores
selecionados pela Demadante, pelo que o Tribunal não atribuiu relevância à alteração da
data do Closing para o dia 12 de julho de 2019.

176.

No que respeita à questão de saber se a Operação não se realizou devido a um

comportamento desfavorável das Demandadas ou de uma decisão tomada por esta

última de não a realizar, apesar de o conjunto dos elementos relativos à Operação
estarem concluídos ou quase concluídos, a resposta do Tribunal também não pode
deixar de ser afirmativa.

Desde logo, as conversas internas das Demandadas (Doc. R-7) não deixam quaisquer
dúvidas a esse respeito,

De facto, resulta claro do teor dessas conversas que as Demandadas estas tomaram uma

decisão comercial consciente de não prosseguir com a Operação com os investidores

angariados pela Demandante, optando antes por um outro investidor, com o qual
vinham a negociar paralelamente a mesma Operação e cuja existência tinham omitido à
Demandante, em. violação do disposto no Contrato,

Foi produzida prova bastante nos autos acerca das dificuldades que as Demandadas
enfrentaram para reunir os capitais próprios necessários à concretização do negócio, ao

investimento que já tinham efetuado no mesmo e aos prejuízos que incorreriam, caso
não conseguissem o financiamento necessário à concretização da Operação.

patente para o Tribunal a pressão a que as Demandadas estavam sujeitas para encontrar
o financiamento necessário e para esse efeito decidiram não limitar as suas opções do

ponto de vista comercial, que foram analisando a par e passo até optarem por aquela que
mais lhes conviria,

2 00:37:04,9 Lower: But did you want to close the transaction on the 124h of July or not? 00:37:00. Do Yes, we
awemied.

sor

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/2019/INS/ASB.

E se de um ponto de vista comercial tal será perfeitamente compreensível e até

aceitável, o mesmo já não se poderá dizer do ponto de vista legal, face aos
compromissos que as Demandadas livremente assumiram quer perante a Demandante,

Até porque as Demandadas não revelaram à Demandante — e talvez não o tenham

igualmente revelado O

a celebração do contrato com esta última e a

negociação paralela que mantinham com uma e outra, não convencendo o Tribunal a

Ec +21 sc cover simprssmens

justificação dada pela testemunha

porque queriam a Demandante motivada, estando apostadas em concretizar a Operação
com esta última.

De facto, tendo celebrado simultaneamente dois contratos incompatíveis entre si, as

Demandadas sabiam que existia o risco de se verem na situação de ter de incumprir um
deles,

tendo-se

informado

das

consequências jurídicas

desse

incumprimento,

nomeadamente dos montantes a que teriam de pagar a uma ou outra. Tal resulta desde
logo das conversas internas que mantiveram antes da cessação do Contrato (Doc. R-7) e

dos depoimentos conjugados o
Nestes termos, é de considerar que o requisito a Operação não ter realizado devido a um
comportamento desfavorável das Demandadas ou de uma decisão tomada por esta
última de não a realizar se deve dar por verificado.

177.

O Tribunal também não tem dúvidas em considerar verificado o requisito que,

no momento da cessação do Contrato, a Operação estaria “quase concluída”.
Parece resultar das conversas internas das Demandadas (Doc. R-7) que, algures entre o

envio das duas Term Sheets as Demandadas começaram a recear que a Demandante não

tivesse capacidade para executar a Operação nos timings necessários ou pelo menos que

tivesse menos experiência que a 4 que esta se revelasse uma opção mais
segura, ainda que mais dispendiosa para as Demandadas.

No entanto, não ficou provado nos autos que a Demandante não tenha realizado os actos

que lhe cabia nos termos do Contrato, ou que da sua atuação neste processo resultasse
algum incumprimento que lhe possa ser imputado e que fosse ele mesmo impeditivo da
concretização da Operação.

102

SAre

“TRIBUNAL ARBITRAL

INS/ASB

Prox

Desde logo no que respeita a acusação das Demandadas de que à Demandante não

verificou um aspeto fiscal da Operação que lhe cabia e, quando o fez, viu-se obrigada a
efetuar tardiamente uma alteração essencial da estrutura do financiamento, ao substituir

um empréstimo acionista pela subscrição de uma obrigação pelo acionista que punha
em perigo os timings da Operação, o Tribunal não ficou convencido que tal

circunstância seja efetivamente imputável à Demandante, por um lado, e par outro lado,
que tendo a Demandante ultrapassado a questão, não fosse possível concluir a Operação
em tempo.

Em primeiro lugar, é de referir que, como se transcreveu supra, a Missão excluía

expressamente a prestação de assessoria fiscal pela Demandante, mas ainda assim
solicitou à Garrigues que a fizesse e suportou os respetivos custos.

Além disso, as Demandadas estavam devidamente assessoradas por Advogados, que
poderiam ter procedido à revisão da estrutura da Operação.

Mas o argumento mais ponderoso é que a questão foi efetivamente ultrapassada, não se
podendo afirmar que implicou um atraso significativo na concretização da Operação ou

que terá sido uma questão decisiva na cessação do Contrato pelas Demandadas.

Acresce que resultou das conversas mantidas entre as Demandadas que vários

178,

dos atrasos que poderão ter eventualmente ocorrido dizem respeito a factos imputáveis

às próprias Demandadas ou no seu controlo, que encontram justificação no facto de
estarem paralelamente a negociar com outro investidor, sem o conhecimento da
Demandante a mesma Operação, o que fez que, em momentos chave, retiveram ou

atrasaram informação ou decisões de negócio, de modo a poderem “ganhar tempo” e
assim escolher qual a opção de investimento que mais lhe convihha para concretização
da Operação.

Mais uma vez, o Doc. R7!o é crucial para essa conclusão, como o são os Docs. 21, 24 e

26, e o depoimento datestemunha [O

179.

É verdade que, em 14 de junho de 2019, não existia um acordo das Partes sobre

todos os termos e condições do financiamento pelos investidores potenciais.

ve neo ans ces don't undersiasa ye seua he Tegel process.
co 9r19, 3:44:26 pm BO
103

“TRIBUNAL ARBITRAL

ProcEsso 22/20 19/ENS/ASB
Ys

Nomeadamente estavam ainda em aberto várias questões, de natureza comercial e/ou
jurídica, como seja os “events of default? contidos na Term Sheet de 12 de junho, a

condição precedente (suspensiva) relativa à submissão do PIP, o “break-up fee” de 1
milhão de euros, caso a Operação não estivesse concluída até ao dia 12 de julho ou o
calendário das vendas. Mas, no entender do Tribunal, tais pontos não são suficientes

para se considerar que a Operação não estava quase concluída. De facto, dos pontos em
aberto não resulta que se tratasse de condições impossíveis ou muito dificeis de chegar a
consenso até essa data, não se vislumbrando que constituíssem um verdadeiro
impedimento à conclusão da Operação,

Recorde-se que tanto a Demandante, como os investidores, estavam na disposição de

começar a discutir com as Demandadas os documentos finais após a aceitação de
princípio da Term Sheet de 31 de maio, aceite pelas Demandadas em 4 de junho,
parecendo assim que a Zerm Sheet detalhada de 12 de junho não seria necessária, pelo

que as Partes poderiam ter “perdido” aqui algum tempo. Ainda assim, o Tribunal não
ficou convencido que não fosse possível concretizar a Operação no mês que faltava, ou

que as Partes não pudessem ter adiado essa data se necessário for, sem comprometer a
disponibilização dos fundos pelos investidores em 12 de julho.

Não impressionou o Tribunal o argumento das Demandadas de que sendo os fundos
disponibilizados a 12 dejulho e a escritura de aquisição a 26 de agosto, os juros que as
Demandadas teriam de pagar pela imobilização do capital justificariam a cessação do
Contrato pelas Demandadas ou a conclusão de que a Operação não estava quase
concluído.

Para a formação da convicção do Tribunal, foi ainda relevante o depoimento prestado
advogado luxemburguês com muitos anos de
vor
experiência neste tipo de transações, que era o responsável pela elaboração e preparação

da documentação jurídica no Luxemburgo e confirmou que o prazo de um mês seria

suficiente para se concluir a Operação, o que não € infirmado pelo Parecer junto aos
autos da Advogada luxemburguesa Armel Waisse",

180.

Nestes termos, as Demandadas não podem eximir-se ao pagamento da

remuneração devida, invocando a suscetibilidade de poderem proceder livremente à

“CE Pág. 12 “although a period of one month is not necessarily unrealistic in order to achieve the creation of a commercial
company in Luxembourg, it may not be sufficicnt in practice,
104

sm

“TRIBUNAL ARBITRAL
Processo 22/20 19/INS/ASB

denúncia do Contrato para o seu termo, pois, quando o fizeram, a remuneração à
Demandante já era devida,

Fica, assim, prejudicada toda a análise referente à cessação do contrato, não cabendo
apreciar se tal cessação configurou denúncia ou resolução.

Do valor dos Honorários devido à Demandante

Cumpre agora analisar qual o valor dos Honorários devidos à Demandante,

181,

nomeadamente se existiu um acordo das Partes no sentido de reduzir essa taxa de 3,5%

para 3% dos fundos a angariar e, tendo existido esse acordo, se o mesmo deve ser
considerado eficaz.

Alegam as Demandadas que tal acordo existiu e que o mesmo deve ser tido por

182.

eficaz, porquanto:

— Em 29.05.2019, as Demandadas pediram ao Sr, E .-- os
Honorários serem reduzidos para 3% dos fundos a angariar, em vez de 3,5%.

No mesmo dia, o sr ER encon: com essa solicitação,
—

Em 31.05.2019, as Demandadas solicitaram à Demandante que cindisse o
pagamento dos Honorários em dois: 50% a serem pagos aquando do Closing da
Operação, e os restantes 50% aquando da realização da Escritura;

-

Tal pedido levou a Demandante a apresentar uma contraproposta parcial em

forma de alternativa: ou o pagamento da totalidade dos Honorários à taxa de
3% dos fundos a angariar no dia do Closing da Operação, ou um primeiro
pagamento no dia do Closing da Operação, correspondente a 1,75% dos fundos

a angariar, e outro no mesmo montante no dia da escritura.";

GERA,

Emi à

13 CE Doc. 42, Comunicações de grupo

2
de WiaisApp

Pieters, p. 39 do documento PDF

composto por]

[nous avons

refail fe poim avec

des fees entre le comple séquestre et le decu

présente ponr nous un risque sur fe soldo de nos fees. En ejfet, si

15,5m E, nous ne toucherons pas le solde qui

nous est du. Nous vous proposons done deux solutions : - soi

ur des fes.

Sei

vous miarrivez pas à

séguestre- soit le paiement de À, 75% au séguestre puís 1,75% au deed ce qui rémemêre notre risque es nous permer de revenir au
faux contractuel. Nous vous laissons choisir Voption qui vous convem",
105

Ss PA

“TRIBUNAL ARBITRAL

PROCESSO 22/2019/INS/ASB

-— Essa alternativa, adiantada eta HE continuava em discussão a
14.0620194,

Por sua vez, a Demandante alega que o Contrato não foi objeto de qualquer

183.

alteração quanto a essa remuneração, pois qualquer alteração ao Contrato, formalizada
em aditamento ou não, teria de ser efetuada pelos dois gerentes ou pelo gerente que

tinha poderes delegados, a saber, HS ao passo que o suposto acordo nesse
sentido terá sido efetuado apenas con

184.

O argumento da Demandante para obstar à existência deste acordo de redução

da taxa pata 3% não convenceu o Tribunal, até porque resultou da prova produzida nos
autos que Alexandre Darsa tem uma posição preponderante no Grupo da Demandante,

não parecendo, por isso, provável qu

O se opusesse frontalmente a um

acordo efetuado pelo primeiro, tanto mais quanto este gerente estava copiado na

resposta dada por O aos representantes das Demandadas quanto à
proposta de redução da taxa e nada disse na altura.

De facto, tendo havido uma aceitação expressa pelo gerente mais sénior da

Demandante, não pode vir esta escudar-se num elemento formal de delegação de

poderes a um dos gerentes — delegação essa que o Tribunal presume ser de mera

conveniêneia, por Ri em vor: E ns:
para se opor a um acordo celebrado.

185.

Ora, da prova produzida nos autos resulta que (i) houve uma declaração

negocial das Demandadas no sentido de os Honorários serem reduzidos para 3% do
montante a angariar, e (ii) houve uma declaração negocial da Demandante em
31.05.2019, a aceitar a declaração negocial das Demandadas, que foi subsequentemente

reiterada em vários documentos elaborados pet ou sob o seu controlo.
H No seu depoimento, ma: propósito dos pontos que referiu estatem em aberto na Term Sheet de 12 de junho,
mencionou expressamente à que

remuneração da Demandante, mas o mesmo não se referia ao valor de 3% mas sim à

contraproposta da Demandante de cindir os valores, daqui não se retirando a ausência de acordo da Demandante à redução
solicitada,

!S CE Dos. 36 da Demandante, Emails de 7, 10 e 11 de junho de 2010, enviados

Demandadas; Doc. 2 ci de 12.06.2019, co (NNE
com conhecimento paral

por

cepresentantes ca BBB, representantes das

respetivo anexa (“Memtorandum ot Terms— Binding financing offer”).
106

SN

TRIBUNAL ARBITRAL

ProcEsso 22/20 19/INS/ASB

186.

Dispõe o artigo 224o, no 1 do Código Civil que “/a] declaração negocial que tem um
destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou é dele conhecida”

É assim de admitir que o acordo sobre o montante revisto dos Honorários — € 600.000 —
formou-se, o mais tardar, a 31.05.2019, aquando da receção pelas Demandadas da

aceitação da Demandante, via e-mail remetido pelo GerenteDO com o
conhecimento do gerente

187.

E- sem a sua expressa oposição,

Sucede que o artigo 11.3 do Contrato estipula que qualquer alteração ao Contrato terá
de ser efetuada por aditamento assinado pelas Partes, o que manifestamente não
sucedeu,

O at. 223o n.o | do Código Civil dispõe que “/pJodem as partes estipular uma forma
especial para a declaração; presume-se, neste caso, que as paries se não querem
vincular senão pela forma convencionada”.

Trata-se de uma presunção ilidível, sendo assim de admitir que as partes de um
contrato que contenha uma cláusula como o artigo 11.3 do Contrato serão tidas por

terem alterado validamente o seu contrato, ainda que não tenham respeitado a forma
contratual para tal, se as circunstâncias assim o justificarem.

As circunstâncias que tornam eficaz a revisão do contrato, apesar de não cumprir a
exigência

formal

inicialmente

convencionada,

estão

reunidas

quando

“o

comportamento das partes, devidamente interpretado à luz do eritério da impressão do
destinatário e das exigências da boa fé contratual, deveria significar razoavelmente

que as partes. em consequência do seu comportamento factual, prescindiram da

exigência formal que haviam inicialmente estabelecido”"!s. São os chamados
*comportamentos concludentes”.

188.

O Tribunal concorda com as Demandadas quando estas alegam que o comportamento

das Partes demonstra que estas quiseram prescindir da exigência formal que haviam
inicialmente estabelecido, tendo havido um acordo explícito da Demandante nessa
redução, o qual foi refletido em seguida em vários documentos elaborados por esta ou
sob o seu controlo.

16 CE RL-23, Supremo “Tribunal de Justiça, processo no 130250/13.7YIPRTLLSI, acórdão de 14 de julho de 2016; Resposta à
Resposta, $ 141

107

]

SMA

“TRIBUNAL ARBITRAL

oa

Acresce que, por uma questão de coerência, não faz sentido a Demandante alegar
nestes autos que a Term Sheet de 31 de maio de 2019, apenas por si só assinada, sem
mandato dos investidores para esse efeito, é válida e eficaz, vinculando os investidores

aos termos e condições alí apresentados e que as Demandadas não podem exigir maior
formalidade por ser essa a prática de mercado e no caso da existência de acordo com

as Demandadas acerca da redução da taxa de Honorários não aplicar o mesmo
raciocínio.

É que tanto numa situação como noutra os co-vinculados (os investidores na primeira
situação, o outro gerente na segunda) estavam copiados na comunicação que veiculava
o acordo e não manifestaram qualquer oposição aos seus termos.

Nestes termos, considera o Tribunal que a circunstância de a aceitação da proposta de
redução da taxa para 3% ter sido acordada por um só gerente, por escrito, com o

conhecimento do outro gerente, que estava copiado no e-mail e não se opôs a essa
aceitação, deve ser considerado suficiente para provar a existência de acordo nesse
sentido. Assim o impõe a boa-fé,

189.

Assim sendo, tem-se por eficaz o acordo das Partes no sentido de reduzir os

Honorários para 3% do montante a angariado — ou €600,000 — sendo esse o montante
que é devido pelas Demandadas à Demandante a este título.

Do reembolso das Despesas à Demandante

190.

Cumpre agora apreciar se a Demandante tem direito a ser reembolsada das

despesas em que incorreu no âmbito da sua Missão, conforme previsto pelo art, 9.5. do
Contrato.

A Demandante alega que incorreu cm despesas com consultores jurídicos num
montante total de € 25.616,54, acrescidas de IVA, as quais foram oportunamente

comunicadas às Demandadas, mas nunca foram pagas (Documento n.o 55).

108

SMA

TRIBUNAL ARBITRAL

Processo 22/20 19/INS/ASB
YS

igt.

As demandadas negam tal obrigatoriedade de pagamento, alegando que o

Contrato não estabelece nenhuma regra quanto à atribuição de Despesas no caso de o
Contrato cessar antes da captação dos fundos, pelo que, havendo uma lacuna, entendem
estas que a mesma deve ser preenchida através das normas previstas para os contratos
de mediação imobiliária, dada a natureza aleatória do Contrato.

192,

Não nos parece que assim seja.

É verdade que o artigo 9.5 do Contrato não estabelece nenhuma regra quanto à
atribuição de Despesas no caso de o Contrato cessar antes da captação dos fundos,
nem o artigo 9.7 estabelece qualquer regra quanto à atribuição das Despesas no caso
de o Contrato cessar antes da captação dos fundos.

Mas não se vislumbra nenhum motivo para que assim não seja, não devendo a
Demandante suportar despesas em que incorreu no âmbito do Contrato, se esta captou
efetivamente os fundos e a Operação não se concretizou por motivo que não lhe é
imputável. Assim, será de interpretar extensivamente as cláusulas do Contrato
suprareferidas para atribuir o direito ao reembolso à Demandante, também nos casos
em que os fundos não foram disponibilizados, mas as despesas por conta desses
fundos foram efetuadas e a Operação estava concluída ou quase concluída.
A igual solução se chegaria, caso se coneluísse que existe uma lacuna que terá de ser

preenchida, pois conforme já avançado supra, o regime a aplicar será o de o mandato
oneroso e não o da mediação imobiliária.

O art. 1167.o, alínea c) do CC estipula que “/o] mandante é obrigado a reembolsar o
mandatário

das

despesas feitas

que

este fundadamente

tenha

considerado

indispensáveis, com juros legais desde que foram efectuadas”,
No caso em apreço, todas as Despesas incorridas pela Demandante são justificadas e
razoáveis — tanto assim é que as Demandadas não questionam o seu montante ou a

utilidade das mesmas no âmbito do projeto — pelo que tem a Demandante direito a ser
reembolsada pelo valor das mesmas pelas Demandadas.

109

PA

TRIBUNAL ARBITRAL

ProcEsso 22/2019/INS/ASB
ys

193.

Assim sendo, devem as Demandadas reembolsar a Demandada das despesas

efetuadas no âmbito do Contrato no valor de € 27,801.54 (vinte c sete mil, oitocentos e
um euro e cinquenta e quatro cêntimos).

Do ressarcimento pelas Demandadas dos danos morais sofridos pela Demandante
pela violação do Contrato

A Demandante veio ainda alegar ter direito a ser indenizada pela violação do

194.

Contrato pelas Demandadas enquanto este esteve em vigor, nomeadamente pela

violação do dever de prioridade e confidencialidade previsto nos artigos arts. 3., 5.3. e

6.1.do Contrato, que causou à Demandante danos morais, incluindo de natureza
reputacional, pela forma como as Demandadas puseram termo ao Contrato

A Demandante consubstancia os danos sofridos no facto de não ter realizado quaisquer
negócios no mercado português durante todo o ano de lançamento da sua atividade em

Portugal, facto imputável às Demandadas, não adquirindo igualmente o track record o
necessário para prosperar no mercado imobiliário, motivo pelo qual peticiona
indemnização pelos danos morais sofridos, em consequência da violação do Contrato

pelas Demandadas, os quais não quantifica ainda mas que estima não serem inferiores a
€300.000,00.

Por seu turno, as Demandadas alegam que tal pedido é absurdo, negando a

195.

inexistência de danos sofridos pela Demandanie com a conduta das Demandadas,
porquanto resultou da prova produzida nos autos que, após cessação do Contrato com as

Demandadas, a Demandante terá estado a trabalhar em transações significativas, e
maiores do que aquelas em que costumava intervir antes do litígio; os representantes

dos investidores que prestaram depoimento em audiência afirmaram estarem dispostos a
continuar a trabalhar com Demandante assim como foi referido pela testemunha Pedro

Silveira, reputado player nesta área, não ter ouvido qualquer comentário negativo sobre
a Demandante no mercado nacional.

196.

O art. 798o do CC diz que devedor que faltar culposamente ao cumprimento da

obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor. Já o art. 496o do CC

so

NA

TRIBUNAL ARBITRAL
PROCESSO 22/2019/1NS/ASB
vs

dispõe que na fixação da indemnização deve atender-se aos danos não patrimoniais que,
pela sua gravidade, mereçam a tutela do direito.

197.

As

Demandadas

confessaram

expressamente

nos

autos

ter

violado

conscientemente as obrigações de prioridade e de confidencialidade previstas no
Contrato, o que dispensa o Tribunal de apreciações ulteriores acerca da falta culposa das

Demandadas, restando apreciar se a sua conduta causou danos à Demandante, e em caso
afirmativo, se os mesmos devem ser ressarcidos pelas Demandadas.

198.

No que respeita 20s danos patrimoniais que a Demandante pudesse ter sofrido

com a violação do Contrato pelas Demandadas, ressaita-se que o Tribunal concluiu que

a Demandante reuniu os fundos a que se havia comprometido contratualmente e como a
Operação não se concretizou por facto imputável às Demandadas deveria ter direito a
receber os Honorários previstos no Contrato.
Assim sendo, neste aspeto o incumprimento das Demandadas nenhum dano causou à
Demandante.

Resta então averiguar se a conduta das Demandadas causou prejuizos não patrimoniais
à Demandante que, pela sua gravidade, mereçam a tutela do Direito.

199.

Ora, nos articulados, a Demandante limitou-se a alegar vagamente que a

conduta das Demandadas lhe causou danos reputacionais, mas não indicou qualquer

situação em concreto em que tal tenha sucedido, não explicando de que forma é que viu
afetada a sua possibilidade de penetração mais aprofundada no mercado português.
Da mesma forma, a Demandante não alegou — muito menos provou — que a não
realização de quaisquer negócios no mercado português durante todo o ano de
lançamento da sua atividade em Portugal fosse imputável às Demandadas, muito menos

de que forma tal causou a perda da possibilidade de se envolver em quaisquer outros
negócios ou explorar novas oportunidades. Também não alega de que modo a conduta
das Demandadas a impediu de beneficiar das condições (que diz excecionais)
verificadas no mercado imobiliário português durante o ano de 2019.

ut

SPA

“TRIBUNAL ARBITRAL

MNE
O Tribunal salienta igualmente que não se vislumbra quais os cálculos que a
Demandante terá efetuado para peticionar uma indemnização em valor não inferior a €
300.000, não se mostrando alegada factualidade que o consubstancie.

200.

Pelo

contrário,

resultou

da

prova

produzida

nos

autos,

nomeadamente

testemunhal, que os investidores potenciais apreciaram a forma como a Demandante
conduziu este processo, declarando expressamente que voltariam a trabalhar com esta.

O próprio representante legal da Demandante

E -oo-=c-. a instâncias do

mandatário das Demandadas, que a Demandante estava numa trajetória ascendente na

Península Ibérica. A testemunha q promotor estabelecido no mercado
imobiliário português — confirmou igualmente no seu depoimento que não tinha ouvido

nada negativo sobre a Demandante no mercado português, pelo que o Tribunal ficou
convencido que, não obstante o

incumprimento confesso das Demandadas, não

resultaram para a Demandante danos reputacionais suscetíveis de serem ressarcidos.

201.

Face ao exposto, terá necessariamente de improceder o pedido de indemnização

da Demandante,

va.

CUSTAS

202.

Tanto a Demandante como as Demandadas pediram que o Tribunal condene a

outra Parte

a suportar todos

os encargos com a presente arbitragem, incluindo

honorários de árbitros, advogados e outras despesas.
A Demandante apresentou nos autos informação de que despendeu com a presente
arbitragem um total de € 205,510.68, valor que já inclui a provisão paga ao Centro de
€37,310.46.
As Demandadas apresentaram nos autos informação de que despenderam com a

presente arbitragem um total de €109,956,33, valor que já inclui a provisão paga ao

Centro de € 37,310,46.
O Tribunal considera as despesas apresentadas justificadas e razoáveis, entendendo não
ser de excluir qualquer valor.

12

TRIBUNAL ARBITRAL
PROCESSO 22/20 19/INS/ASB

203.

O art. 48o do Regulamento de Arbitragem dispõe que os encargos da arbitragem

compreendem os honorários e as despesas dos árbitros, os encargos administrativos do

processa e as despesas com a produção de prova, competindo ao tribunal arbitral, salvo

disposição em contrário das partes, decidir o modo de repartição dos encargos de
arbitragem, atendendo a todas as circunstâncias do caso, incluindo o decaimento e o
comportamento processual das partes.

204,

Por seu turno, diz ainda a 2.o parte do n.o 5 do art. 42.o da LAV que “os árbitros

podem ainda decidir na sentença, se o entenderem justo e adequado, que uma ou

algumas das partes compense a outra ou outras pela totalidade ou parte dos custos e

despesas razoáveis que demonsirem ter suportado por causa da sua intervenção na
arbitragem”.

Do cotejo da 1o e 2o partes deste n.o 5 do art. 42.o da LAY resulta existirem duas
categorias a considerar:

—

Os “encargos diretamente resultantes do processo arbitral”, ou seja, os honorários
dos árbitros, despesas administrativas e de secretariado;

—

Os “custos e despesas razoáveis” suportados “por causa da sua intervenção na
arbitragem”, incluindo outras despesas, com particular destaque para os honorários
de advogados.

205.

No presente processo, apenas a Demandante deduziu pedidos

contra a

Demandadas, tendo decaído, em parte, nos mesmos, entendendo o Tribunal que deverá

fixar as custas com base apenas na proporção dos respetivos decaimentos. O
comportamento processual

de ambas

as Partes foi absolutamente

correto, não

justificando qualquer ponderação na distribuição das custas.

A Demandante formulou um pedido total de condenação das Demandadas no montante
de € 1,027.801,54, tendo obtido a condenação das Demandadas a pagar a quantia de €
627,801.54, acrescida de juros de mora à taxa legal aplicável desde a data de

intexpelação para pagamento (21.06.2019).

na

SM

“TRIBUNAL ÁRBITRAL,

206.

Assim, pela regra do decaimento considera o Tribunal que a Demandante

deverá suportar 38,92% dos encargos decorrentes da arbitragem, suportando as
Demandadas os restantes 61,08%. Os valores finais a suportar por cada uma das Partes
constará da Conta de Custas oportunamente a elaborar pelo Centro.

Aplicando a mesma regra às despesas incorridas pelas Parte acima referidas e

considerando que as Partes despenderam com esta arbitragem, com exclusão do valor

pago por cada uma delas ao Centro a título de provisão por encargos com a arbitragem,
um total de € 243.921,04, incluído IVA, resulta que a Demandante deverá suportar
38,92% das despesas decorrentes da arbitragem, a saber € 94.934.07, suportando as

Demandadas os restantes 61,08% no valor de € 94.937,07.

Considerando o que acima se decidiu, atento os valores suportados por cada uma das
Partes, para além do valor a pagar a titulo de encargos com a arbitragem, nos termos da
conta

oportunamente

elaborada

pelo

Centro,

as

Demandadas

deverão

pagar

à

Demandante o valor de € 73.266,15, a título de despesas suportados por causa da

arbitragem,

207.

Assim, nos termos do art. 42, n.o 5, da Lei da Arbitragem Voluntária, aprovada

pela Lei 63/2011, de 14 de dezembro, e do art. 39, alínea f), do Regulamento de
Arbitragem do Centro de Arbitragem Comercial, a Demandante suportará 38,92% e as
Demandadas os restantes 61,08% dos honorários e as despesas dos árbitros, encargos
administrativos e despesas razoáveis incorridas com a arbitragem.

DECISÃO

208.

Nos termos e com os fundamentos expostos, decide o Tribunal Arbitral julgar a

ação parcialmente procedente por provada e em consequência

a)

Condenar as Demandadas a pagar à Demandante o valor de €600.000,00 (seiscentos
mil euros), acrescido de IVA à taxa que estiver em vigor, a título de remuneração
devida ao abrigo do art. 9.1, 84 do Contrato, bem como do previsto na alínea c) do

art. 1172.o do CC, acrescido de juros moratórios contados sobre aquela quantia, à
taxa legal, desde 21.06.2019 até integral pagamento;
Há

TRIBUNAL ARBITRAL
Processo 22/20 [9/INS/ASB
vs

b) Condenar as Demandadas a pagar à Demandante o valor de € 27,801.54 (vinte e
sete mil, oitocentos e um euro e cinquenta e quatro cêntimos), com IVA incluído,
correspondente às despesas incorridas com os consultores jurídicos, nos termos do

Art. 9.5. do Contrato e da alínea c) do at. 1167.o do CC, acrescido de juros
moratórios contados sobre aquela quantia, à taxa legal, desde 21.06.2019 até
integral pagamento;

e)

Condenar as Demandadas a pagar à Demandante, para além do valor, com encargos
com a arbitragem, que resultar da conta oportunamente elaborada pelo Centro, o

valor de € 73.266,15, a título de despesas e custos suportados por causa da
arbitragem.

d) Julgar improcedentes os restantes pedidos.

A presente decisão ficará arquivada na Secretaria do CAC, nos termos do art. 47, n.o 1,
do Regulamento de Arbitragem do Centro de Arbitragem Comercial

Lisboa, 15 de dezembro de 2020

O Tribunal Arbitral,