Acórdão do Tribunal de Justiça da União Europeia
Processo C-674/23

Edição provisória

ACÓRDÃO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA (Terceira Secção)

27 de fevereiro de 2025 (*)

« Reenvio prejudicial — Liberdade de estabelecimento — Serviços no mercado interno — Diretiva 2006/123/CE — Artigo 15.°, n.os 2 e 3 — Tarifas obrigatórias máximas — Prestador de serviços de mediação imobiliária — Legislação nacional que prevê um limite máximo à comissão aplicada pelos serviços de mediação de venda ou de arrendamento de um bem imóvel por uma pessoa singular — Proporcionalidade — Artigos 16.° e 38.° da Carta dos Direitos Fundamentais da União Europeia — Liberdade de empresa — Defesa dos consumidores »

No processo C‑674/23,

que tem por objeto um pedido de decisão prejudicial apresentado, nos termos do artigo 267.° TFUE, pelo Ustavno sodišče (Tribunal Constitucional, Eslovénia), por Decisão de 26 de outubro de 2023, que deu entrada no Tribunal de Justiça em 13 de novembro de 2023, nos processos

AEON NEPREMIČNINE, d.o.o. e o.,

STAN nepremičnine d.o.o.,

Državni svet Republike Slovenije,

sendo interveniente:

Državni zbor Republike Slovenije,

O TRIBUNAL DE JUSTIÇA (Terceira Secção),

composto por: C. Lycourgos (relator), presidente de secção, S. Rodin, N. Piçarra, O. Spineanu‑Matei e N. Fenger, juízes,

advogado‑geral: A. Rantos,

secretário: A. Calot Escobar,

vistos os autos,

vistas as observações apresentadas:

– em representação da AEON NEPREMIČNINE, d.o.o. e o., por B. Sedmak, odvetnik,

– em representação da STAN nepremičnine d.o.o., por B. Mrva, odvetnik,

– em representação do Governo Neerlandês, por M. K. Bulterman e J. M. Hoogveld, na qualidade de agentes,

– em representação da Comissão Europeia, por M. Mataija, G. Meessen e B. Rous Demiri, na qualidade de agentes,

vista a decisão tomada, ouvido o advogado‑geral, de julgar a causa sem apresentação de conclusões,

profere o presente

Acórdão

1 O pedido de decisão prejudicial tem por objeto a interpretação do artigo 15.° da Diretiva 2006/123/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro de 2006, relativa aos serviços no mercado interno (JO 2006, L 376, p. 36), bem como dos artigos 7.°, 16.° e 38.° da Carta dos Direitos Fundamentais da União Europeia (a seguir «Carta»).

2 Este pedido foi apresentado no âmbito de dois processos de fiscalização da constitucionalidade instaurados por sociedades imobiliárias, entre as quais a AEON NEPREMIČNINE d.o.o. e o. e a STAN nepremičnine d.o.o., bem como pelo Državni svet Republike Slovenije (Conselho Nacional da República da Eslovénia), a respeito de uma legislação nacional relativa aos serviços de mediação imobiliária que prevê a imposição de um limite máximo à comissão aplicada por esses serviços aquando da compra, da venda ou do arrendamento de bens imóveis.

Quadro jurídico

Direito da União

3 Os considerandos 5 a 7, 33, 40 e 64 da Diretiva 2006/123 enunciam:

«(5) Assim, é necessário eliminar os entraves à liberdade de estabelecimento dos prestadores nos Estados‑Membros e à livre circulação de serviços entre Estados‑Membros e garantir aos destinatários e aos prestadores a segurança jurídica necessária para o exercício efetivo destas duas liberdades fundamentais do Tratado [FUE]. [...]

(6) A supressão [dos] entraves [à liberdade de estabelecimento dos prestadores nos Estados‑Membros e à livre circulação de serviços entre Estados‑Membros] não se pode fazer apenas através da aplicação direta dos artigos [49.°] e [56.° TFUE], já que, por um lado, o tratamento numa base casuística através de processos por infração contra os Estados‑Membros em causa seria, designadamente na sequência dos alargamentos, extremamente complicado para as instituições nacionais e [da União] e, por outro, a supressão de muitos dos entraves requer a coordenação prévia das legislações nacionais, nomeadamente para instaurar uma cooperação administrativa. Como reconheceram o Parlamento Europeu e o Conselho [da União Europeia], um instrumento legislativo [da União] permite a criação de um verdadeiro mercado interno dos serviços.

(7) A presente diretiva estabelece um quadro jurídico geral aplicável a uma ampla variedade de serviços, tendo simultaneamente em conta as particularidades de cada tipo de atividade ou de profissão e o respetivo sistema de regulação. Esse quadro baseia‑se numa abordagem dinâmica e seletiva que consiste em eliminar, prioritariamente, os entraves que podem ser rapidamente suprimidos e, relativamente aos restantes, em lançar um processo de avaliação, de consulta e de harmonização complementar sobre questões específicas que permitirá, progressivamente e de maneira coordenada, a modernização dos sistemas nacionais de regulamentação das atividades de serviços, indispensável para a realização de um verdadeiro mercado interno dos serviços até 2010. [...] Esta coordenação das legislações nacionais deverá assegurar um elevado grau de integração legal [da União] e um elevado nível de proteção dos objetivos de interesse geral, nomeadamente a defesa dos consumidores, indispensável para estabelecer a confiança entre os Estados‑Membros. [...]

[...]

(33) [...] Os serviços abrangidos englobam também os serviços fornecidos simultaneamente às empresas e aos consumidores, como os serviços de consultoria jurídica ou fiscal, os serviços relativos à propriedade, como as agências imobiliárias, [...]

[...]

(40) A noção de “razões imperiosas de interesse geral” a que se referem determinadas disposições da presente diretiva foi desenvolvida pela jurisprudência do Tribunal de Justiça relativa aos artigos [49.°] e [56.° TFUE], e pode continuar a evoluir. Esta noção, na aceção que lhe é dada pela jurisprudência do Tribunal de Justiça, abrange, pelo menos, os seguintes domínios: [...] objetivos de política social, a proteção dos destinatários de serviços, a defesa dos consumidores [...]

[...]

(64) Para criar um verdadeiro mercado interno dos serviços, é necessário suprimir as restrições à liberdade de estabelecimento e à livre circulação de serviços que ainda se encontram previstas pelas legislações de alguns Estados‑Membros e que são incompatíveis com os artigos [49.°] e [56.° TFUE]. As restrições que devem ser proibidas afetam de modo especial o mercado interno dos serviços e deverão ser desmanteladas de forma sistemática o mais depressa possível.»

4 Os pontos 5 e 8 do artigo 4.° da Diretiva 2006/123 preveem as seguintes definições:

«5) “Estabelecimento”: o exercício efetivo pelo prestador de uma atividade económica na aceção do artigo [49.° TFUE], por um período indeterminado e através de uma infraestrutura estável a partir da qual a prestação de serviços é efetivamente assegurada;

[...]

8) “Razões imperiosas de interesse geral”: razões reconhecidas como tal pela jurisprudência do Tribunal de Justiça, nomeadamente pelos seguintes motivos: [...] defesa dos consumidores, dos destinatários dos serviços e dos trabalhadores [[…]]»

5 O artigo 15.° desta diretiva, sob a epígrafe «Requisitos sujeitos a avaliação», dispõe:

«[...]

2. Os Estados‑Membros devem verificar se os respetivos sistemas jurídicos condicionam o acesso a uma atividade de serviços ou o seu exercício ao cumprimento de algum dos seguintes requisitos não discriminatórios:

[...]

g) Tarifas obrigatórias mínimas e/ou máximas que o prestador tem que respeitar;

[...]

3. Os Estados‑Membros devem verificar se os requisitos referidos no n.° 2 observam as condições seguintes:

a) Não discriminação: os requisitos não podem ser direta ou indiretamente discriminatórios em razão da nacionalidade ou, tratando‑se de sociedades, do local da sede;

b) Necessidade: os requisitos têm que ser justificados por uma razão imperiosa de interesse geral;

c) Proporcionalidade: os requisitos têm que ser adequados para garantir a consecução do objetivo prosseguido, não podendo ir além do necessário para atingir este objetivo e não podendo ser possível obter o mesmo resultado através de outras medidas menos restritivas.»

Direito esloveno

6 O artigo 5.° da Zakon o nepremičninskem posredovanju — ZNPosr (Uradni list RS, n.° 72/06 — versão consolidada, 49/11 e 47/19) (Lei em matéria de Mediação Imobiliária), na sua versão aplicável ao litígio no processo principal (a seguir «Lei em Matéria de Mediação Imobiliária»), prevê:

«(1) No caso de compra e venda, o montante máximo autorizado da remuneração pela mediação não pode ultrapassar, para o mesmo imóvel, 4 % do preço previsto no contrato; no entanto, este limite não será aplicável quando o valor do imóvel previsto no contrato for inferior a 10 000 euros.

(2) No caso de um contrato de arrendamento, o montante máximo autorizado da remuneração pela mediação não pode ultrapassar, para o mesmo imóvel, 4 % do valor do negócio; no entanto, a referida remuneração não pode ser superior ao valor de cada renda mensal, nem inferior a 150 euros. O valor contratual mencionado na frase anterior é o produto do montante da renda mensal e do número de meses pelos quais o bem é arrendado.

(3) A sociedade imobiliária só pode cobrar ao comitente a remuneração pela mediação com base num contrato de mediação imobiliária.

(4) Qualquer contrato de mediação contrário aos n.os 1, 2 e 3 do presente artigo é nulo e não produz efeitos.

(5) Qualquer disposição de um contrato de compra e venda, de arrendamento, locação ou de outro contrato (a seguir «contrato») contrária aos n.os 1, 2 e 3 do presente artigo é nula e não produz efeitos.

(6) O ministro responsável pela habitação pode, por via regulamentar, e com o acordo do ministro da Economia, fixar os critérios de tarifação dos serviços de mediação imobiliária dentro dos limites da remuneração máxima autorizada para a mediação referida no n.° 1 do presente artigo.

(7) O disposto no n.° 2 do presente artigo não se aplica aos contratos de mediação imobiliária celebrados entre operadores económicos.»

7 Em conformidade com o artigo 13.°, n.° 1, da Lei em matéria de Mediação Imobiliária:

«Por contrato escrito de mediação imobiliária, uma sociedade imobiliária compromete‑se a diligenciar no sentido de encontrar e pôr em contacto com o comitente um terceiro que negociará com ele a celebração de um contrato específico, cujo objeto é um bem imóvel, e o comitente compromete‑se a remunerar a sociedade imobiliária pela mediação se o contrato for celebrado.»

8 O artigo 20.° desta lei dispõe:

«(1) No exercício das suas atividades de mediação, a sociedade imobiliária deve zelar com o mesmo cuidado pela proteção dos interesses do comitente e do terceiro com o qual pôs o comitente em contacto e agir de forma imparcial, salvo se, de acordo expresso com o comitente, representar apenas os interesses deste último.

(2) Quando uma sociedade imobiliária, de acordo com o comitente ou o investidor, representa exclusivamente os interesses do comitente no âmbito de uma mediação, deve indicar por escrito ao terceiro com quem colocou o comitente em contacto que atua na qualidade de mandatário e não de intermediário.»

9 Nos termos do artigo 25.° da referida lei:

«(1) Uma sociedade imobiliária adquire o direito à remuneração dos serviços de mediação no momento da celebração do contrato no qual participou na qualidade de mediador.

(2) Uma sociedade imobiliária não tem direito a um pagamento, ainda que parcial, pela mediação antes da conclusão da transação na qual participou.

(3) A sociedade imobiliária tem igualmente direito à remuneração da mediação se as partes rescindirem o contrato posteriormente.

(4) Uma sociedade imobiliária tem igualmente direito à remuneração da mediação quando o comitente ou um seu familiar próximo celebre um contrato relativo ao bem imóvel que foi objeto da mediação com um terceiro que tenha sido posto em contacto com o comitente pelo agente imobiliário e esse contrato seja celebrado no prazo de seis meses a contar da rescisão do contrato de mediação.

(5) Não obstante o disposto no n.° 1 do presente artigo, a sociedade imobiliária e o comitente podem acordar que a sociedade imobiliária tem direito ao pagamento da mediação nos termos do artigo 25.° bis da presente lei, mesmo que o comitente encontre ele próprio um terceiro com o qual celebra o contrato que foi objeto da mediação.

[...]»

10 Em conformidade com o artigo 2.°, n.° 2, da Stanovanjski zakon (Lei relativa à Habitação) (Uradni list RS, n.° 69/03, 57/08, 87/11, 27/17, 59/19 e 90/21), na sua versão aplicável aos litígios nos processos principais, as casas unifamiliares são, designadamente, as casas individuais isoladas, as moradias, os pátios, as casas geminadas e as casas de férias.

Litígios nos processos principais e questões prejudiciais

11 A AEON nepremiČnine e o. e a STAN nepremičnine, que prestam serviços de mediação imobiliária, e o Conselho Nacional da República da Eslovénia apresentaram no Ustavno sodišče (Tribunal Constitucional, Eslovénia), que é o órgão jurisdicional de reenvio, respetivamente, duas petições e um pedido destinado a instaurar processos de fiscalização da constitucionalidade da Lei em matéria de Mediação Imobiliária, que prevê a imposição de um limite máximo à comissão aplicada pelos serviços de mediação em caso de compra, de venda ou de arrendamento de bens imóveis.

12 Mais precisamente, estes processos de fiscalização da constitucionalidade têm por objeto as disposições do artigo 5.°, n.os 1 e 2, desta lei, que preveem a imposição de um limite máximo, bem como as dos n.os 4 e 5 deste artigo, que preveem a nulidade do contrato de mediação ou das cláusulas pertinentes de qualquer outro contrato em caso de violação dos n.os 1 e 2 do referido artigo.

13 O Ustavno sodišče (Tribunal Constitucional) explica que a imposição de um limite máximo à comissão aplicada pelos serviços de mediação imobiliária relativos à compra ou à venda em 4 % do preço contratual foi introduzido em 2003 *com a adoção da Lei em matéria de Mediação Imobiliária. A imposição de um limite máximo relativamente aos contratos de arrendamento é aplicável desde 10 de agosto de 2019.

14 O órgão jurisdicional de reenvio indica que deve examinar a conformidade da Lei em matéria de Mediação Imobiliária com o artigo 15.° da Diretiva 2006/123 e com os artigos 7.°, 16.° e 38.° da Carta.

15 A título preliminar, por um lado, o órgão jurisdicional de reenvio precisa que a condição da não discriminação, prevista no artigo 15.°, n.° 3, alínea a), desta diretiva, está preenchida porque a imposição de um limite máximo às comissões prevista pela Lei em matéria de Mediação Imobiliária se aplica independentemente da nacionalidade ou do local da sede do prestador de serviços imobiliários. Por outro lado, sublinha que, com a adoção desta lei, o legislador nacional prosseguiu objetivos reconhecidos como sendo razões imperiosas de interesse geral, na aceção do artigo 15.°, n.° 3, alínea b), da referida diretiva e da jurisprudência do Tribunal de Justiça. Com efeito, a adoção dessa lei visa resolver o problema da falta de acesso à habitação, em particular, para as pessoas vulneráveis, a saber, os jovens, em especial os estudantes, bem como os idosos, e visa proteger os consumidores no que diz respeito à transparência dos preços e à falta de habitação disponível.

16 Por outro lado, o órgão jurisdicional de reenvio considera que vários direitos fundamentais decorrentes da Carta são pertinentes no caso em apreço, a saber, por um lado, a liberdade de empresa, prevista no artigo 16.° da Carta, e, por outro, o direito à habitação e a defesa dos consumidores, garantidos, respetivamente, no artigo 7.° e no artigo 38.° desta. A este respeito, no quadro da análise da conformidade da Lei em matéria de Mediação Imobiliária com o direito da União, há que assegurar um justo equilíbrio entre estes diferentes direitos.

17 No que respeita à exigência de proporcionalidade decorrente do artigo 15.°, n.° 3, alínea c), da Diretiva 2006/123, esse órgão jurisdicional interroga‑se sobre se esta lei permite alcançar os objetivos invocados pelo legislador nacional.

18 A este respeito, o órgão jurisdicional de reenvio indica que a imposição de um limite máximo às comissões pelos serviços de mediação imobiliária não afeta diretamente os preços no mercado imobiliário. Considera, no entanto, que, devido às tensões no mercado imobiliário, em que o poder de mercado está concentrado do lado da oferta, se pode razoavelmente considerar que o montante da comissão de mediação será repercutido nas pessoas que procuram habitação.

19 Por outro lado, o órgão jurisdicional de reenvio indica que, tendo em conta a falta de precisões do legislador nacional, não se pode concluir que a imposição de um limite máximo ao montante da comissão aplicada pelos serviços de mediação imobiliária permite contribuir, de forma determinante, para o acesso a uma habitação. Porém, admite que esta medida pode, em conjugação com outras medidas, contribuir para alcançar os objetivos prosseguidos. Assim, considera que a Lei em matéria de Mediação Imobiliária permite alcançar os objetivos invocados pelo legislador nacional, mesmo que, na falta de análise por esse legislador, não seja possível concluir que esta lei contribui de forma significativa para esses objetivos na aceção da jurisprudência do Tribunal de Justiça. Com efeito, a apreciação da eficácia das medidas possíveis a título de política de habitação é extremamente complexa.

20 Segundo o órgão jurisdicional de reenvio, as tarifas máximas, na medida em que não impedem a concorrência através dos preços, são menos restritivas do que as tarifas mínimas.

21 O órgão jurisdicional de reenvio sublinha que não é possível concluir com certeza que o legislador nacional dispunha de outra medida equivalente que poderia prejudicar em menor medida os direitos conferidos pela Carta.

22 Por outro lado, o facto de esta medida não se restringir às pessoas particularmente vulneráveis não significa necessariamente que a referida medida seja desproporcionada.

23 O órgão jurisdicional de reenvio interroga‑se também sobre se o facto de certas sociedades imobiliárias terem cessado a sua atividade ou correrem o risco de cessar a sua atividade de mediação no que respeita ao arrendamento de bens imóveis por pessoas singulares, em especial quando se trata de arrendamentos de curta duração que apenas permitem receber pequenos montantes pelas comissões, tem incidência no caráter proporcionado da imposição do limite máximo à comissão aplicada pelos serviços de mediação imobiliária.

24 A este respeito, tendo em conta que esta medida não afeta as outras atividades das sociedades imobiliárias em matéria de serviços de mediação e que a comissão aplicada pelos serviços de mediação relativos a um contrato de arrendamento oscilava, antes da nova legislação, entre um mês e meio e dois meses de renda, o que, atendendo às outras despesas habitualmente associadas ao arrendamento, como as relativas à caução, às despesas de mudança de residência e aos equipamentos, não é uma despesa negligenciável, esse órgão jurisdicional considera que a imposição de um limite máximo a essa comissão preenche as condições de proporcionalidade previstas no artigo 15.°, n.° 3, alínea c), da Diretiva 2006/123.

25 Por último, o órgão jurisdicional de reenvio precisa que pretende restringir o pedido de decisão prejudicial à situação em que os serviços de mediação imobiliária têm por objeto uma casa unifamiliar, um apartamento ou uma unidade habitacional, e em que o comprador ou o arrendatário é uma pessoa singular.

26 Nestas condições, o Ustavno sodišče (Tribunal Constitucional) decidiu suspender a instância e submeter ao Tribunal de Justiça as seguintes questões prejudiciais:

«1) Devem os artigos 7.°, 16.° e 38.° da [Carta], lidos em conjugação com o artigo 15.° da Diretiva [2006/123], ser interpretados no sentido de que se opõem a [uma] legislação [nacional] nos termos da qual o montante máximo autorizado da remuneração a título da mediação imobiliária no âmbito da compra e venda não pode ultrapassar, para o mesmo imóvel, 4 % do preço previsto no contrato, sempre que estiver em causa uma mediação no âmbito da compra e venda de uma casa unifamiliar, de um apartamento ou de uma unidade habitacional e o comprador for uma pessoa singular?

2) Devem os artigos 7.°, 16.° e 38.° da [Carta], lidos em conjugação com o artigo 15.° da Diretiva [2006/123], ser interpretados no sentido de que se opõem a uma legislação [nacional] nos termos da qual o montante máximo autorizado da remuneração a título da mediação no âmbito de um contrato de arrendamento não pode ultrapassar, para o mesmo imóvel, 4 % do montante resultante da multiplicação do valor da renda mensal pelo número de meses durante os quais o imóvel é colocado à disposição, e não podendo, em todo o caso, ultrapassar o valor de cada renda mensal, sempre que estiver em causa uma mediação no âmbito do arrendamento de uma casa unifamiliar, de um apartamento ou de uma unidade habitacional e o arrendatário for uma pessoa singular?»

Quanto à competência do Tribunal de Justiça

27 A STAN nepremičnine contesta a competência do Tribunal de Justiça para se pronunciar sobre o pedido de decisão prejudicial. Alega que só o Ustavno sodišče (Tribunal Constitucional) está em condições de decidir sobre os processos principais com base no direito esloveno, em especial, no artigo 74.° da Ustava Republike Slovenije (Constituição da República da Eslovénia), que garante a liberdade de empresa. Por outro lado, mesmo depois de obtida uma resposta do Tribunal de Justiça sobre o referido pedido, a questão relativa ao caráter inconstitucional da legislação nacional em causa no processo principal não estaria resolvida. O processo no Tribunal de Justiça mais não faz do que prolongar uma situação jurídica ilegal quando é urgente que o Ustavno sodišče (Tribunal Constitucional) se pronuncie o mais rapidamente possível.

28 A este respeito, importa, por um lado, recordar que o sistema de cooperação instituído no artigo 267.° TFUE se baseia numa nítida separação de funções entre os órgãos jurisdicionais nacionais e o Tribunal de Justiça. No quadro de um processo instaurado ao abrigo deste artigo, a interpretação das disposições nacionais cabe aos órgãos jurisdicionais dos Estados‑Membros e não ao Tribunal de Justiça, e não incumbe a este último pronunciar‑se sobre a compatibilidade de normas de direito interno com as disposições do direito da União. Em contrapartida, o Tribunal de Justiça é competente para fornecer ao órgão jurisdicional nacional todos os elementos de interpretação do direito da União que lhe permitam apreciar a compatibilidade de normas de direito interno com a legislação da União (Acórdão de 13 de junho de 2024, DG de la Función Pública, Generalitat de Catalunya e Departamento de Justicia de la Generalitat de Catalunya, C‑331/22 e C‑332/22, EU:C:2024:496, n.° 33 e jurisprudência referida).

29 Ora, cabe constatar que o pedido de decisão prejudicial tem por objeto a interpretação do direito da União, nomeadamente do artigo 15.° da Diretiva 2006/123, o que é manifestamente da competência do Tribunal de Justiça [v., neste sentido, Acórdão de 29 de julho de 2024, CU e ND (Assistência social — Discriminação indireta), C‑112/22 e C‑223/22, EU:C:2024:636, n.° 26 e jurisprudência referida].

30 Por outro lado, importa recordar que, no âmbito da cooperação entre o Tribunal de Justiça e os órgãos jurisdicionais nacionais, instituída pelo artigo 267.° TFUE, o juiz nacional tem competência exclusiva para apreciar, atendendo às particularidades de cada caso, tanto a necessidade de uma decisão prejudicial para poder proferir a sua decisão como a pertinência das questões que submete ao Tribunal de Justiça. Por conseguinte, quando as questões submetidas pelos órgãos jurisdicionais nacionais tenham por objeto a interpretação de uma disposição do direito da União, o Tribunal de Justiça é, em princípio, obrigado a pronunciar‑se (Acórdão de 29 de julho de 2024, LivaNova, C‑713/22, EU:C:2024:642, n.° 41 e jurisprudência referida).

31 Daqui resulta que a circunstância de, na sequência do presente acórdão, o órgão jurisdicional de reenvio dever pronunciar‑se sobre os processos de fiscalização da constitucionalidade da Lei em matéria de Mediação Imobiliária, ou ainda o facto, admitindo‑o demonstrado, de ser obrigado a pronunciar‑se o mais rapidamente possível, não pode ter qualquer incidência na competência do Tribunal de Justiça para responder ao pedido de decisão prejudicial.

32 Decorre do que precede que o Tribunal de Justiça é competente para se pronunciar sobre o pedido de decisão prejudicial.

Quanto às questões prejudiciais

33 Uma vez que, com as questões submetidas, o órgão jurisdicional de reenvio pede a interpretação dos artigos 7.°, 16.° e 38.° da Carta, bem como do artigo 15.° da Diretiva 2006/123, importa, para lhes dar uma resposta útil, verificar a aplicabilidade destes artigos aos litígios nos processos principais.

34 No respeitante, em primeiro lugar, ao artigo 15.° da Diretiva 2006/123, os Estados‑Membros devem, em conformidade com o n.° 1 deste artigo, verificar, antes de mais, se os respetivos sistemas jurídicos preveem um dos requisitos referidos no n.° 2 desse artigo; em caso afirmativo, em seguida, assegurar que esse requisito seja compatível com as condições referidas no n.° 3 do mesmo artigo e, por último, se for caso disso, adaptar as suas disposições legislativas, regulamentares ou administrativas a fim de as tornar compatíveis com essas condições.

35 A este respeito, há que salientar que o artigo 15.°, n.° 2, alínea g), da Diretiva 2006/123 prevê, entre os «requisitos» dos sistemas jurídicos nacionais cuja compatibilidade com as condições do n.° 3 deste artigo 15.° deve ser verificada, «as tarifas obrigatórias mínimas e/ou máximas que o prestador tem que respeitar».

36 Uma legislação nacional, como a que está em causa no processo principal, que limita a comissão máxima autorizada pelos serviços de mediação imobiliária no contexto da compra, da venda ou do arrendamento de um bem imóvel, quando o comprador ou o arrendatário é uma pessoa singular, condiciona o exercício da atividade de serviços de mediação imobiliária a um requisito do tipo dos referidos neste artigo 15.°, n.° 2, alínea g), e deve, por conseguinte, cumprir as condições previstas no n.° 3 deste artigo 15.°

37 Daqui resulta que o artigo 15.° da Diretiva 2006/123 é aplicável aos litígios nos processos principais.

38 No que se refere, em segundo lugar, à aplicabilidade dos artigos da Carta mencionados nas questões prejudiciais submetidas e, sendo caso disso, em que medida o Tribunal de Justiça deve ter em conta estes artigos na interpretação do artigo 15.° da Diretiva 2006/123, decorre da jurisprudência do Tribunal de Justiça que, quando um Estado‑Membro alega que uma medida de que é autor e que restringe uma liberdade fundamental garantida pelo Tratado FUE, conforme concretizada neste artigo 15.°, é justificada por uma razão imperiosa de interesse geral reconhecida pelo direito da União, deve considerar‑se que essa medida aplica o direito da União, na aceção do artigo 51.°, n.° 1, da Carta, pelo que deve ser conforme com os direitos fundamentais consagrados por esta [v., neste sentido, Acórdão de 6 de outubro de 2020, Comissão/Hungria (Ensino superior), C‑66/18, EU:C:2020:792, n.° 214].

39 No que diz respeito, primeiro, ao artigo 7.° da Carta, este reconhece que todas as pessoas têm direito ao respeito pela sua vida privada e familiar, pelo seu domicílio e pelas suas comunicações.

40 Nesta matéria, o Tribunal de Justiça declarou que o direito ao respeito pelo domicilio é um direito fundamental garantido neste artigo 7.° (Acórdãos de 10 de setembro de 2014, Kušionová, C‑34/13, EU:C:2014:2189, n.° 65, e de 9 de novembro de 2023, Všeobecná úverová banka, C‑598/21, EU:C:2023:845, n.° 85).

41 Ora, importa salientar que, nos processos que deram origem a esses acórdãos, estava em causa uma situação em que as pessoas em questão tinham de fazer face à perda da sua casa de morada de família. No caso em apreço no presente acórdão, a legislação em causa nos processos principais visa uma situação em que uma pessoa singular é suscetível de comprar ou de arrendar o seu futuro domicílio. Em tal situação, não se pode falar de «respeito pelo seu domicílio», na aceção do referido artigo 7.°

42 Além disso, recorde‑se que, em conformidade com o artigo 52.°, n.° 3, da Carta, que visa assegurar a coerência necessária entre os direitos nela consagrados e os direitos correspondentes garantidos pela Convenção Europeia para a Proteção dos Direitos do Homem e das Liberdades Fundamentais, assinada em Roma, em 4 de novembro de 1950, sem pôr em causa a autonomia do direito da União, o Tribunal de Justiça deve ter em conta, na interpretação que faz a propósito dos direitos garantidos no artigo 7.° da Carta, os direitos correspondentes garantidos no artigo 8.°, n.° 1, dessa convenção, conforme interpretados pelo Tribunal Europeu dos Direitos do Homem, enquanto limiar de proteção mínima (v., neste sentido, Acórdão de 8 de dezembro de 2022, Orde van Vlaamse Balies e o., C‑694/20, EU:C:2022:963, n.° 26 e jurisprudência referida).

43 A este respeito, resulta da jurisprudência do Tribunal Europeu dos Direitos do Homem que o artigo 8.° da referida convenção não reconhece como tal o direito a que lhe seja fornecido um domicílio (TEDH, 18 de janeiro de 2001, Chapman c. Reino Unido, CE:ECHR:2001:0118JUD002723895, § 99).

44 Daqui resulta que não há que responder ao pedido de decisão prejudicial à luz do artigo 7.° da Carta.

45 Segundo, quanto a uma eventual análise da legislação nacional em causa no processo principal à luz do artigo 16.° da Carta, o Tribunal de Justiça declarou que uma análise, nos termos do artigo 49.° TFUE, da restrição instituída por uma legislação nacional abrange igualmente as eventuais restrições ao exercício dos direitos e das liberdades previstos nos artigos 15.° a 17.° da Carta, pelo que não é necessária uma análise separada da liberdade de empresa consagrada no artigo 16.° da Carta (Acórdão de 7 de setembro de 2022, Cilevičs e o., C‑391/20, EU:C:2022:638, n.° 56 e jurisprudência referida).

46 Ora, como resulta dos considerandos 5 a 7 e 64 da Diretiva 2006/123, esta concretiza a liberdade de estabelecimento consagrada no artigo 49.° TFUE (v., nesse sentido, Acórdão de 16 de junho de 2015, Rina Services e o., C‑593/13, EU:C:2015:399, n.° 40).

47 Daqui se infere que, quando uma medida nacional é analisada à luz do artigo 15.° da Diretiva 2006/123, não é necessária uma análise separada da liberdade de empresa consagrada no artigo 16.° da Carta.

48 Todavia, este artigo 15.° da Diretiva 2006/123 deve, em todo o caso, ser interpretado à luz deste artigo 16.° da Carta.

49 Do mesmo modo, terceiro, o artigo 38.° da Carta, que exige que as políticas da União assegurem um elevado nível de defesa dos consumidores, deve ser tido em conta na interpretação do artigo 15.°, n.° 3, da Diretiva 2006/123.

50 Decorre assim das considerações precedentes que, com as suas questões, que importa analisar em conjunto, o órgão jurisdicional de reenvio pergunta, em substância, se o artigo 15.°, n.° 3, da Diretiva 2006/123, lido à luz dos artigos 16.° e 38.° da Carta, deve ser interpretado no sentido de que se opõe a uma legislação nacional, como a que está em causa no processo principal, que, no que respeita à compra ou ao arrendamento por uma pessoa singular de uma casa unifamiliar, de um apartamento ou de uma unidade habitacional, prevê a imposição de um limite máximo à comissão aplicada pelos serviços de mediação imobiliária:

– no caso da compra ou da venda de um bem imóvel cujo valor contratual seja igual ou superior a 10 000 euros, em 4 % do preço previsto no contrato, e

– no caso de arrendamento, em 4 % do produto do montante da renda mensal e do número de meses relativamente aos quais o bem imóvel é arrendado, entendendo‑se que essa comissão não pode ultrapassar o montante de um mês de renda.

51 Uma medida como a que está em causa no processo principal, que prevê a imposição de um limite máximo às comissões pelos serviços de mediação imobiliária, pode ser admitida, à luz das condições cumulativas previstas no artigo 15.°, n.° 3, da Diretiva 2006/123, se essa medida não for direta ou indiretamente discriminatória em razão da nacionalidade do interessado ou, no que respeita às sociedades, em função da sua sede estatutária, se for justificada por uma razão imperiosa de interesse geral, e se for adequada para garantir a realização do objetivo prosseguido e não for além do necessário para atingir esse objetivo, não havendo outras medidas menos restritivas que permitam alcançar o mesmo resultado.

52 No que se refere, em primeiro lugar, à condição prevista no artigo 15.°, n.° 3, alínea a), da Diretiva 2006/123, o órgão jurisdicional de reenvio indica que a imposição de um limite máximo às comissões pelos serviços de mediação imobiliária não é discriminatória, dado que esse limite máximo se aplica independentemente do local da sede da sociedade imobiliária em questão.

53 No que respeita, em segundo lugar, à condição prevista no artigo 15.°, n.° 3, alínea b), desta diretiva, segundo a qual os requisitos em causa devem ser justificados por uma razão imperiosa de interesse geral, o órgão jurisdicional de reenvio indica que, ao impor o limite máximo às comissões pelos serviços de mediação imobiliária para a compra, venda e arrendamento de bens imóveis, o legislador nacional procurou, por um lado, promover a acessibilidade a habitação adequada e a preços moderados para as pessoas vulneráveis, a saber, os jovens, em especial os estudantes, bem como os idosos, e, por outro lado, contribuir para a defesa dos consumidores, aumentando a transparência dos preços, dada a falta de habitação disponível, em especial destinada ao arrendamento.

54 Nesta matéria, o Tribunal de Justiça reconheceu que a defesa dos consumidores constitui uma razão imperiosa de interesse geral (v., neste sentido, Acórdãos de 15 de outubro de 2015, Grupo Itevelesa e o., C‑168/14, EU:C:2015:685, n.° 74, e de 4 de julho de 2019, Comissão/Alemanha, C‑377/17, EU:C:2019:562, n.° 70). Isto é, aliás, confirmado pelo considerando 40 da Diretiva 2006/123 e contribui para que esta respeite as exigências do artigo 38.° da Carta.

55 Podem igualmente constituir uma razão imperiosa de interesse geral exigências que promovam o acesso à habitação para as pessoas vulneráveis ou com baixos rendimentos (v., por analogia, Acórdãos de 8 de maio de 2013, Libert e o., C‑197/11 e C‑203/11, EU:C:2013:288, n.os 50 a 52, e de 22 de setembro de 2020, Cali Apartments, C‑724/18 e C‑727/18, EU:C:2020:743, n.° 68).

56 Daqui resulta que uma medida de imposição de um limite máximo às comissões pelos serviços de mediação imobiliária como a que está em causa no processo principal preenche a condição do artigo 15.°, n.° 3, alínea b), da Diretiva 2006/123.

57 Em terceiro lugar, a condição da proporcionalidade, prevista no artigo 15.°, n.° 3, alínea c), desta diretiva, pressupõe que a medida em causa seja suscetível de garantir a consecução do objetivo prosseguido, que não vá além do necessário para o alcançar e que não hajam medidas menos restritivas que permitam obter o mesmo resultado.

58 A título preliminar, importa sublinhar que cabe, em última instância, ao órgão jurisdicional de reenvio, que tem competência exclusiva para apreciar os factos do litígio no processo principal e para interpretar a legislação nacional, determinar se e em que medida essa legislação preenche esta condição de proporcionalidade. Para o efeito, esse órgão jurisdicional tem de examinar objetivamente, com o auxílio de dados estatísticos ou outros meios, os elementos de prova apresentados pelas autoridades do Estado‑Membro em questão (v., neste sentido, Acórdãos de 23 de dezembro de 2015, Scotch Whisky Association e o., C‑333/14, EU:C:2015:845, n.° 56, e de 17 de outubro de 2024, FA.RO. di YK & C., C‑16/23, EU:C:2024:886, n.° 92).

59 Todavia, o Tribunal de Justiça, chamado a dar uma resposta útil a este órgão jurisdicional, é competente para fornecer a este último indicações que resultam dos autos do processo principal e das observações escritas que lhe foram apresentadas, suscetíveis de permitir que o referido órgão jurisdicional se pronuncie (Acórdão de 17 de outubro de 2024, FA.RO. di YK & C., C‑16/23, EU:C:2024:886, n.° 93 e jurisprudência referida).

60 Por outro lado, o Tribunal de Justiça declarou que não se exige ao Estado‑Membro em questão que demonstre, de maneira positiva, que nenhuma outra medida imaginável permite realizar o referido objetivo nas mesmas condições. Tal exigência equivaleria, com efeito, na prática, a privar o Estado‑Membro em questão da sua competência regulamentar no domínio considerado (v., neste sentido, Acórdão de 4 de julho de 2019, Comissão/Alemanha, C‑377/17, EU:C:2019:562, n.° 64).

61 Isto impõe‑se ainda mais porquanto um Estado‑Membro deve poder justificar uma «exigência a avaliar» por uma razão imperiosa de interesse geral a partir da introdução da referida exigência e, portanto, por hipótese, sem necessariamente dispor de elementos de prova empíricos quanto ao resultado produzido por esta em comparação com o resultado produzido por outras medidas (Acórdão de 4 de julho de 2019, Comissão/Alemanha C‑377/17, EU:C:2019:562, n.° 65).

62 A este respeito, importa recordar que, embora os Estados‑Membros disponham de uma ampla margem de apreciação na escolha das medidas suscetíveis de realizar os objetivos da sua política social, sucede, todavia, que essa margem de apreciação não pode justificar uma violação dos direitos que decorrem para os particulares das disposições dos Tratados que consagram as suas liberdades fundamentais (Acórdão de 21 de dezembro de 2016, AGET Iraklis, C‑201/15, EU:C:2016:972, n.° 81 e jurisprudência referida), conforme concretizados, nomeadamente no que respeita à liberdade de estabelecimento garantida no artigo 49.° TFUE, pela Diretiva 2006/123.

63 Em abono destas observações preliminares, há que recordar, primeiro, que, como indicado no n.° 53 do presente acórdão, a imposição de um limite máximo às comissões pelos serviços de mediação imobiliária visa, por um lado, promover a acessibilidade a habitação adequada e a preços moderados para as pessoas vulneráveis, a saber, os jovens, em especial os estudantes, bem como os idosos, e, por outro lado, contribuir para a defesa dos consumidores aumentando a transparência dos preços.

64 Uma vez que aumenta a transparência das tarifas praticadas pelas sociedades imobiliárias e as impede de praticar preços de mediação excessivos, a imposição de um limite máximo às comissões pelos serviços de mediação imobiliária parece suscetível de contribuir para a defesa dos consumidores. O órgão jurisdicional de reenvio indica, a este respeito, que a imposição desse limite máximo pode, com efeito, contribuir para a transparência dos preços, pois permite aos consumidores prever o montante da comissão que será aplicada, em especial a proporção que esta representa no preço de venda ou no montante da renda.

65 Com efeito, o órgão jurisdicional de reenvio precisa que, tendo em conta a deterioração das condições de acesso à habitação e a evolução dos preços no mercado imobiliário na Eslovénia, é provável que o montante da comissão aplicada pelos serviços de mediação imobiliária se repercuta no preço de venda ou no montante da renda dos bens imóveis.

66 Se for esse o caso, há que considerar que a imposição de um limite máximo a esta comissão se afigura suscetível de promover a acessibilidade a habitação adequada e a preços moderados, em especial para as pessoas vulneráveis.

67 Segundo, relativamente à limitação da medida em causa ao necessário para alcançar os objetivos prosseguidos e à inexistência de outras medidas menos restritivas que permitam obter o mesmo resultado, importa salientar, por um lado, que resulta do pedido de decisão prejudicial que a imposição de um limite máximo à comissão aplicada pelos serviços de mediação imobiliária não diz apenas respeito às pessoas vulneráveis, mas a qualquer pessoa singular que compre ou arrende um bem imóvel.

68 Daqui decorre que esta medida visa um número indeterminado e potencialmente significativo de pessoas e não é concebida para proteger especificamente apenas as pessoas vulneráveis, quando essa proteção constituía um dos objetivos prosseguidos pelo legislador esloveno aquando da adoção da referida medida.

69 Além disso, o órgão jurisdicional de reenvio indica que os serviços de mediação imobiliária aos quais se aplica a imposição de um limite máximo às comissões em questão têm por objeto a compra, a venda ou o arrendamento de uma casa unifamiliar, de um apartamento ou de uma unidade habitacional.

70 Ora, em conformidade com o artigo 2.°, n.° 2, da Lei relativa à Habitação, na sua versão aplicável aos litígios nos processos principais, as casas unifamiliares são, nomeadamente, as casas individuais isoladas, as moradias, os pátios, as casas geminadas e as casas de férias. Daqui resulta que, sem prejuízo das verificações que competem a esse órgão jurisdicional, a imposição de um limite máximo às comissões pelos serviços de mediação imobiliária é, nomeadamente, aplicável quando esses serviços digam respeito à compra, à venda ou ao arrendamento de habitações utilizadas para outros fins que não a de residência principal.

71 Todavia, importa salientar que, embora tais circunstâncias sejam, em princípio, suscetíveis de constituir um indício que permita considerar que uma medida vai além do que poderia ser necessário para alcançar o objetivo de proteção das pessoas vulneráveis que essa medida prossegue, não é menos verdade que o princípio da proporcionalidade não obsta necessariamente a que essa medida beneficie todos os consumidores (v., por analogia, Acórdãos de 20 de abril de 2010, Federutility e o., C‑265/08, EU:C:2010:205, n.° 40, e de 11 de abril de 2019, Repsol Butano e DISA Gas, C‑473/17 e C‑546/17, EU:C:2019:308, n.° 64).

72 Incumbe, porém, ao órgão jurisdicional de reenvio examinar, nomeadamente, a possibilidade e a oportunidade de adotar medidas que visem mais especificamente os consumidores vulneráveis. Constituem elementos pertinentes, a este respeito, a viabilidade e os efeitos económicos de tais medidas.

73 A este respeito, o órgão jurisdicional de reenvio observa que a questão do leque de eventuais medidas que o legislador esloveno pode adotar e da sua eficácia na política de habitação é extremamente complexa, dado que existem certas restrições materiais, na esfera do ordenamento do território, do urbanismo e das finanças públicas, que não permitem ao Estado intervir como pretende na oferta de habitação.

74 As recorrentes no processo principal mencionam, por seu turno, medidas menos restritivas que consideram possíveis no domínio do arrendamento, a saber, o aumento do número de habitações sociais destinadas ao arrendamento, a subvenção do arrendamento no mercado e as medidas fiscais, de distribuição por zonas e outras medidas legislativas que visam encorajar a construção de habitação social. A Comissão, por seu lado, menciona as medidas que consistem em apoiar a oferta de habitação a preços acessíveis ou em fornecer aos compradores e aos arrendatários informações úteis sobre as tarifas de mediação.

75 Caberá ao órgão jurisdicional de reenvio verificar se existem outras medidas, menos restritivas do que a imposição de um limite máximo às comissões pelos serviços de mediação imobiliária, que possam alcançar o objetivo prosseguido por esta imposição, que é promover a acessibilidade de habitação adequada a preços moderados para as pessoas vulneráveis.

76 Por outro lado, no que respeita ao nível a que estão sujeitas à imposição de um limite as comissões pelos serviços de mediação imobiliária, o órgão jurisdicional de reenvio afirma que certas sociedades imobiliárias cessaram a sua atividade ou correm o risco de cessar a sua atividade de mediação no que respeita ao arrendamento de bens imóveis por pessoas singulares, em especial quando se trata de arrendamentos de curta duração que apenas permitem receber comissões de valor reduzido. Com efeito, o preço dos serviços de mediação imobiliária está limitado a um montante que não permite a essas sociedades cobrir os custos dos seus serviços.

77 Importa recordar, a este respeito, que o artigo 16.° da Carta abrange a liberdade de exercer uma atividade económica ou comercial, a liberdade contratual e a livre concorrência e visa, nomeadamente, a liberdade de determinar o preço pedido por uma prestação (v., neste sentido, Acórdão de 21 de dezembro de 2021, Bank Melli Iran, C‑124/20, EU:C:2021:1035, n.° 79).

78 Todavia, em conformidade com a jurisprudência do Tribunal de Justiça, a liberdade de empresa não constitui uma prerrogativa absoluta, mas deve ser tomada em consideração em relação à sua função na sociedade. Essa liberdade de empresa pode, portanto, estar sujeita a um amplo leque de intervenções do poder público, suscetíveis de estabelecer, no interesse geral, limitações ao exercício da atividade económica (v., neste sentido, Acórdãos de 22 de janeiro de 2013, Sky Österreich, C‑283/11, EU:C:2013:28, n.os 45 e 46, e de 2 de junho de 2022, Skeyes, C‑353/20, EU:C:2022:423, n.os 48 e 65).

79 A este respeito, caberá ao órgão jurisdicional de reenvio examinar o nível concreto da remuneração obtida pelas sociedades que prestam serviços de mediação imobiliária e, em especial, se o montante resultante da imposição de um limite máximo às comissões pelos serviços de mediação imobiliária em causa no processo principal é fixado num nível demasiado baixo para cobrir as despesas dessas sociedades e permitir‑lhes obter um lucro razoável, bem como para permitir uma concorrência através dos preços. No caso vertente, importa mencionar que resulta do pedido de decisão prejudicial que esta imposição de um limite máximo não afeta outras atividades de mediação prestadas pelas referidas sociedades, tais como a mediação entre operadores económicos e a mediação para arrendamento relacionado com bens imóveis que não se destinam a um uso residencial.

80 No que se refere, por outro lado, à análise, à luz do segundo objetivo da medida em causa no processo principal, que consiste em contribuir para a defesa dos consumidores aumentando a transparência dos preços, da questão de saber se essa medida não vai além do necessário, e se existem outras medidas menos restritivas que permitam obter o mesmo resultado, caberá ao órgão jurisdicional de reenvio verificar, em especial, se o facto de adotar medidas destinadas a pôr à disposição dos consumidores, enquanto compradores e arrendatários, informações úteis sobre as tarifas dos serviços de mediação permitiria alcançar o mesmo resultado que o prosseguido com a imposição de um limite máximo às comissões em questão. A este respeito, pode ser suficiente exigir às sociedades imobiliárias que prestam serviços de mediação que indiquem a esses compradores e arrendatários, de forma clara e com antecedência suficiente, o montante da comissão que vão aplicar e se esse montante será incluído no preço final previsto no contrato em questão.

81 No entanto, as informações ao dispor do Tribunal de Justiça não lhe permitem dar ao órgão jurisdicional de reenvio indicações adicionais que lhe facilitem verificar se tais medidas são suscetíveis de assegurar, no que diz respeito à defesa dos consumidores através do aumento da transparência dos preços, o mesmo resultado que o alcançado com a medida de imposição de um limite máximo às comissões em causa no processo principal.

82 Por último, importa observar que, embora o órgão jurisdicional de reenvio considere que, como parece resultar do pedido de decisão prejudicial, os dois objetivos mencionados pelo legislador esloveno para justificar a imposição de um limite máximo às comissões pelos serviços de mediação imobiliária, a saber, por um lado, promover a acessibilidade a habitação adequada a preços moderados para as pessoas vulneráveis e, por outro lado, contribuir para a defesa dos consumidores através do aumento da transparência dos preços, são indissociáveis, e um não é secundário em relação ao outro, a eventual constatação de que essa medida não vai além do necessário para alcançar um desses objetivos e de que não existem, para atingir o objetivo em questão, outras medidas menos restritivas que permitam obter o mesmo resultado, implica que a referida medida, no seu conjunto, preenche as condições previstas no artigo 15.°, n.° 3, alínea c), da Diretiva 2006/123.

83 Resulta de todas as considerações precedentes que há que responder às questões prejudiciais submetidas que o artigo 15.°, n.° 3, da Diretiva 2006/123, lido à luz dos artigos 16.° e 38.° da Carta, deve ser interpretado no sentido de que não se opõe a uma legislação nacional que, no que diz respeito à compra ou ao arrendamento por uma pessoa singular de uma casa unifamiliar, de um apartamento ou de uma unidade habitacional, prevê a imposição de um limite máximo à comissão aplicada pelos serviços de mediação imobiliária:

– no caso da compra ou da venda de um bem imóvel cujo valor contratual seja igual ou superior a 10 000 euros, em 4 % do preço previsto no contrato, e

– no caso de arrendamento, em 4 % do produto do montante da renda mensal e do número de meses relativamente aos quais o bem imóvel é arrendado, entendendo‑se que essa comissão não pode ultrapassar o montante de um mês de renda.

desde que essa legislação não vá além do necessário para alcançar os objetivos que prossegue e que não hajam outras medidas menos restritivas que permitam obter o mesmo resultado.

Quanto às despesas

84 Revestindo o processo, quanto às partes nas causas principais, a natureza de incidente suscitado perante o órgão jurisdicional de reenvio, compete a este decidir quanto às despesas. As despesas efetuadas pelas outras partes para a apresentação de observações ao Tribunal de Justiça não são reembolsáveis.

Pelos fundamentos expostos, o Tribunal de Justiça (Terceira Secção) declara:

O artigo 15.°, n.° 3, da Diretiva 2006/123/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro de 2006, relativa aos serviços no mercado interno, lido à luz dos artigos 16.° e 38.° da Carta dos Direitos Fundamentais da União Europeia,

deve ser interpretado no sentido de que:

não se opõe a uma legislação nacional que, no que diz respeito à compra ou ao arrendamento por uma pessoa singular de uma casa unifamiliar, de um apartamento ou de uma unidade habitacional, prevê a imposição de um limite máximo à comissão aplicada pelos serviços de mediação imobiliária:

– no caso da compra ou da venda de um bem imóvel cujo valor contratual seja igual ou superior a 10 000 euros, em 4 % do preço previsto no contrato, e,

– no caso de arrendamento, em 4 % do produto do montante da renda mensal e do número de meses relativamente aos quais o bem imóvel é arrendado, entendendo‑se que essa comissão não pode ultrapassar o montante de um mês de renda.

desde que essa legislação não vá além do necessário para alcançar os objetivos que prossegue e que não hajam outras medidas menos restritivas que permitam obter o mesmo resultado.

Assinaturas

* Língua do processo: esloveno.